第三节　物业管理投标程序

　　物业管理招标投标在我国目前尚处于起步阶段，迄今为止，国内也仅有北京、广州、南京等地进行了初

步尝试，而参与投标的物业管理公司更是寥寥可数。应当说，在这一行业中投标活动的成功经验暂且乏善可

陈。然而，投标的公平性与竞争性又决定了它必将取代现有的开发商“包办制”，成为业主选择“管家”的

主要形式。对于物业管理公司而言，要想在竞争越来越激烈的物业管理行业中站稳脚跟，乃至成为行业主导

，就必须要尽快做好准备，加入到投标竞争的行列之中，在竞争中发展壮大。因此，了解物业管理投标的程

序与技巧，了解投标中可能发生的争议及其解决途径，对于提高物业管理公司的投标竞争力以及保障其自身

权益，都是非常现实和迫切的。

　　虽然，由于投标对象——物业管理服务的无形性与其他工程项目的实物性的差异，物业管理投标具有许

多区别于其他项目投标的独特之处，但同样作为投标，其必经程序仍与其他项目投标有着诸多相似之处，仍

要经历前期准备、购买标书、可行性分析、编写及封送标书等步骤。

　　一、投标前期工作
　　(一)取得从业资格

　　正如所有合法经营的企业法人一样，从业资格是物业管理公司从事正常营业活动所必须具备的首要条件

，这自然也成为物业管理公司参与投标前必须首先考虑的基本因素。按照国际与国内的不同管理规定，物业

管理公司要取得投标资格所需履行的手续也有所不同。

　　1.从事国内投标的资格要求

　　物业管理公司在国内从事投标业务，必须取得《企业法人营业执照》和政府颁发的《物业管理企业资质

证书》。

首先，按照我国《公司法》规定，作为独立经营、独立核算的法人机构，物业管理公司(或其所属集团公司)

必须拥有有关工商行政管理局所颁发的营业执照，以证明其合法经营资格。

其次，物业管理企业应具备经有关部门核准颁发的资质证书。

　　鉴于我国物业管理行业起步较晚，队伍良莠不齐，管理混乱的现状，建设部已于1999年颁布了《物业管

理企业资质管理试行办法》(以下简称《试行办法》)，规定物业管理企业的资质管理实行分级审批制度。该

《试行办法》已于2000年1月1日起正式实施，其目的是要通过资质审查，严格控制物业管理队伍质量，提高

服务水平，而对于从事物业管理投标的物业管理公司，审查更加严格。

　　在该《试行办法》出台并正式实施之前，各级地方政府均是根据本地情况制订并实施地区物业管理公司

资质等级管理办法。如上海市根据《上海市物业管理公司资质等级管理暂行办法》，将物业管理公司划分为

以下三个等级：

　　①一级物业管理公司的资质标准

　　规模要求：公司所管理物业规模一般在50万平方米以上，或者管理涉外物业在20万平方米以上。

　　类型要求：公司所管理物业的类型在3种以上，或管理涉外物业在2种以上；并且所管理物业应有2个以

上为优秀小区或者大厦，达标面积超过50％。

　　人员素质要求：企业经理或常务副经理须从事专业物业管理工作3年以上；并且公司应具有经济类、工

程类中级职称管理人员10人以上。

　　经营实力要求：企业经营年限须在3年以上；且注册资本应在100万元以上(含100万元)。

　　②二级物业管理公司的资质标准

　　规模要求：公司所管理物业规模一般在20万～50万平方米以上，或者管理涉外物业在5万～20万平方米

以上。

　　类型要求：公司所管理物业的类型在2种以上，或管理物业中含有涉外物业；且所管理的物业需有1个以

上为优秀小区或者大厦，达标面积超过30％。

　　人员素质要求：具有经济类、工程类中级职称管理人员6人以上。

　　经营实力要求：企业经营年限须在2年以上；且注册资本应在50万元以上(含50万元)。

　　③三级物业管理公司的资质标准

　　规模要求：公司管理物业规模一般在3万～20万平方米以上，或者管理涉外物业在1万～5万平方米以上

。

　　人员素质要求：具有经济类、工程类中级职称管理人员3人以上。

　　经营实力要求：企业注册资本10万元以上(含10万元)。

　　再如，天津市为规范行业秩序，推动该市物业管理健康发展，也相应出台《天津市物业管理企业资质等

级评定办法》、《天津市物业管理招标投标规则》，全面引入市场机制，实行招标投标选聘物业管理企业。

该规则规定，天津市建筑面积在5万平方米以上的住宅小区的物业管理，应以招标投标方式选聘物业管理企

业；建筑面积20万平方米以上的住宅小区的物业管理工作必须以招标投标选聘物业管理企业。此外，该规则

还对招标投标的程序和方法做出了相应规定。

　　以上这些规章制度仅仅是针对某些地区的个别特征而设置的，并不具有行业共性，而现行的《试行办法

》却是在全国范围内建立起了行业的统一标准。根据该《试行办法》规定，物业管理企业被划分为一级、二

级、三级3个资质等级和临时资质。一级企业可参加全国范围内物业管理项目的投标、议标；二级企业只限

于参加全国范围内30万平方米以下物业管理项目的投标、议标；三级企业只限于参加本省(自治区、直辖市)

区域内15万平方米以下物业管理项目的投标、议标。

　　物业管理企业应当按照《试行办法》规定申请企业资质等级评定。未经主管部门进行资质评定并取得资

质证书的，不得从事物业管理业务。《试行办法》还规定，物业管理企业资质等级实行动态管理，每两年核

定一次。对于不符合原定资质等级标准的企业，由资质等级评定初审部门提出降级或吊销资质证书的意见，

报审批部门批准后执行。资质等级的升级应依次逐级上升，不得越级上升。

　　政府对物业管理公司进行这样的划分，并要求其按等级参与招标投标，无疑在竞争机制上为物业管理企

业参与投标把好了关，同时也从体制上为维护招标投标竞争秩序，提高企业竞争水平提供了有力保障。应当

说，这一举措不仅将在物业管理行业中建立起公正、公平的市场竞争机制，实现优胜劣汰，而且还将推动全

国物业管理招标投标的迅速发展。

　　2.参与国际投标应履行的手续

　　物业管理公司参与国际投标，应根据招标物业所在国规定，履行必要的手续。

　　(1)注册

　　在招标物业所在国注册，使其具有独立经营的法人资格，这对于进行国际投标的物业管理公司而言是一

道必经程序。注册后经该国政府核准颁发营业执照，公司即可正式营业，参与有关投标工作。

　　由于不同国家法律法规的差异，他们对异国进入的物业管理公司在注册与递交投标书的先后次序上的规

定也有所不同。但无论注册手续在先在后，物业管理公司在申请时都必须按规定提交文件。由于不同国家所

要求提交的文件种类不同，本书仅列举说明一些必须提交的主要文件：

　　①公司章程。物业管理公司注册提交的公司章程必须对本公司的治理结构与经营体制做出充分说明，其

主要内容包括：公司性质、宗旨、注册资本、营业范围、组织机构、经营管理、总管理机构所在地等。值得

注意的是，由于我国实行《公司法》时间较短，加之独特的经济体制，我国公司成立时报批的组建文件往往

与国际惯例有较大差别。因此，国内物业管理公司对外投标时通常需另行准备一份对外适用的公司章程。

　　②营业执照。国内投标公司提交营业执照副本审查，凡在国内已有营业执照的物业管理公司通常可直接

向招标物业所在国提供营业执照，办理申请注册手续。

　　③关于分公司的证明。分公司的证明文件应由物业管理总公司开出，说明该分公司的组织、章程；文件

由选定的公证机关公证后生效。

　　④资产负债表及损益表。这两份报表从财务的角度反映出物业管理公司的财力、财务状况及经营管理水

平。

　　⑤曾接管物业的名称、规模、地点及服务质量等。

　　⑥办事处人员名单和任职证书。即由办事处负责人签署委任的驻招标物业所在地工作人员名单以及他们

的任职证明。

　　以上文件绝大多数都必须顺序经由省(市)公证处、国内外事部门及驻招标物业所在国的中国大使馆或领

事馆公证，以表明文件的签名、印章属实，文件的副本、节本、影印本与原本相符。公证之后，诸文件便可

生效。

　　(2)选择代理人

　　物业管理公司如果在国外从事投标，必将面临异域文化所带来的种种障碍，而房地产项目的固定性以及

物业管理服务的无形性，又要求他们必须承担较之于其他工程承包项目投标更大的风险。此时，聘用代理人

承办注册、咨询等自己所不熟悉的当地业务，不仅可节约费用，还可利用代理人对当地物业的熟悉程度，增

加其投标成功的可能性。

　　当然，代理的这些优势必须建立在代理人优秀的前提之上，因此如何选择合适的代理人也将成为投标公

司必须认真对待的一个重要问题。通常，代理人的作用主要表现在以下几点：

　　①业务咨询。代理人应当利用其在当地广泛的社会关系与以往经验向投标公司提供相关的重要信息，包

括重大项目的招标信息；开发商情况；当地法律、经济情况；社会风俗习惯；劳务雇用管理等。为物业管理

公司熟悉国外物业管理规定及服务要求提供帮助，这是代理人应提供的基本服务之一。

　　②业务代理。代理人还可为物业管理公司的日常业务运作提供服务，这些工作包括代办各种例行手续，

代为寻找当地合作伙伴，提供投标所需单价、费率等。这些服务可以提高投标者工作效率，降低其交易成本

。

　　③矛盾协调。物业管理公司在异地从事投标，与当地业主必然会在文化、风俗等方面存在差异，加之服

务行业本身与个人满足程度密切相关的特性，双方之间出现摩擦和争议在所难免。此时，代理人则可在其中

充分发挥“润滑剂”的作用，妥善协调解决矛盾。

　　物业管理公司在考虑了自身业务需要与代理成本之后，便可在当地的中介服务公司中慎重选择满足条件

的代理人。选择代理人时，投标公司应从自身的弱势及代理人可提供的互补优势出发，根据成本效益原则，

综合评价做出决策。

　　代理人作为中介咨询公司是以其技术与智力提供服务，因此衡量其能力应首先考虑技术条件，其他因素

次之。投标公司选择代理人时应以代理公司的技术胜任能力、管理能力、资源可用性、业务独立性、取费结

构及执业素质作为基础。

　　①技术胜任能力。即中介咨询公司有能力为业主提供一个经过专业教育与训练、具有实际经验的组织团

体来承担被委托的任务。投标公司的判断可根据以下资料分析作出：

　　a.察看公司以往在合同任务实施过程中所采用的方法及技术处理手段的说明材料。

　　ｂ.调查该公司及其工作人员曾经在类似地区承担类似物业项目情况。

　　c.审查将要从事该项目的所有工作人员的经验和资历。

　　ｄ.了解该公司以前顾客对其工作成绩的评价。

　　②管理能力。中介咨询公司必须具有与物业项目规模与类型相匹配的管理技能，必须适当安排人力资源

、合理调整工作规划。在提供服务全过程中，代理者还必须要善于与承包商、供应商、贷款机构及政府机构

打交道，同时向委托方报告工作进展，以使其能及时和准确地作出决定。对于这一指标评价所采用的方法主

要有：

　　a.考查咨询总工程师以往业绩成就记录。

　　ｂ.考查被提名的项目经理以往业绩成就纪录。

　　c.询问咨询工程师对该物业项目管理的意见。

　　ｄ.判断自己与咨询工程师在原则问题上是否具有协商基础。

　　③资源可靠性。即公司是否具备足够的咨询能力和人员来提供服务，以保证必要的技术标准和时间。资

源可靠性的评价可参照以下标准：

　　a.考查被提名参加该项目工作班子的技术与管理人员的能力。

　　ｂ.询问代理公司在提供服务过程中对各参加者职责委派所作出的安排，及其对自己应承担义务的了解

。

　　c.调查该公司的声誉及财力状况。

　　④职业独立性。中介咨询服务作为一种独立业务，应当符合FIDIC合同条款中有关职业道德规范、职业

身份、权限及职业独立性等诸项规定。投标公司可通过询问调查等方式去了解咨询工程师是否与可能影响其

职业判断的商业、制造业或承包活动有直接或间接的利益关系，能否客观完成被委派的任务，并且通过应用

合理的技术与经济原理使委托方获得最佳效益。

　　⑤取费合理性。投标公司判断中介公司取费标准是否合理，应遵循国家有关部门的相应规定，有时还可

参考FIDIＣ合同条款建议的取费标准。

　　⑥执业诚实性。投标公司与代理公司必须建立起一种相互信任的关系。委托方不应过多干预代理公司的

工作，而代理公司更不得串通第三人蒙蔽委托方。因此物业管理公司必须通过调查其以前客户或合作伙伴衡

量中介咨询公司是否具有执业诚实性。

　　在考察了以上条件之后，投标公司则可根据物业项目的规模、服务内容的复杂性与重要性来确定代理公

司。通常这一决策可经历以下几个步骤：

　　①确定选择范围。投标公司应当预测该招标物业服务所需的人力资源及其对人力资源的要求，并将可能

需要的服务内容进行分类。例如：要求的专业知识领域和服务类型，对该物业服务要求的详细说明，地区特

征因素(如地理位置、交通条件)，将要签订的合同类型等。

　　②资格预审。将具备接受委托资格的中介咨询公司按条件优劣顺序排队。

　　③分析预选。物业管理公司可根据中介咨询公司的经验资历、人力资源可靠性、财力状况、以往履约情

况、主要经营活动区域、与同行关系、政治社会和环境敏感性、要求的担保标准等条件进行逐一分析，选出

3～5家候选公司。

　　④条件商议。接下来物业管理公司则应分别与候选公司商议合作条件，并要求各候选公司就以下几点提

出建议书：工作内容说明；与该合同有关的证明单据和资料；资料说明；附有详细说明的其他替代方案；培

训计划；过去在性质类似项目中的经验；资金控制的详细情况；工作人员的规模与职责；为实施该合同任务

而提出的组织与管理的模式；对当地条件的了解；地区的资源；用于该服务项目的技术手段；资源的可利用

性。

　　⑤审核排序。投标公司应详细审议中介咨询公司所提交建议书中的所有细节，实地考察该咨询公司以前

和目前正在提供的代理服务，获取更多的资料，并按这些公司的条件优劣顺序将建议书进行排列。

　　⑥接洽谈判。投标公司可先邀请排名第一位的中介咨询公司讨论合同款项及取费标准，谈判应尽可能详

细地对合同主要条款及法律要求等做出规定。如果与第一家谈判失败，投标公司必须通过书面形式告知该公

司，然后再与第二家进行谈判，直至达成满意的协议为止。

　　一旦选定，物业管理公司便可与该代理公司签订一份正式的代理协议，以作为界定双方权利义务的法律

依据。通常代理协议包括以下内容：

　　a.协议双方注册的法人名称、公司地址、法人代表姓名和职务。

　　ｂ.签订协议的目的与性质。

　　c.代理范围，包括代理的业务范围和时间范围。

　　ｄ.代理物业名称及代理期限。

　　e.代理双方的义务和职责。这应当是合同的主要部分。

　　代理人可能承担的义务主要有：向委托人提供信息及有关法律法规资料；协助委托人参与竞标；推荐可

靠的投标合作者；协调委托人与当地有关部门及业主三方之间的关系；其他代理工作。

　　委托人可能应履行的职责主要有：向代理人支付代理费；履行协议条款；支持代理人开展代理业务的工

作，必要时提供代理人所需资料。

　　ｆ.代理费及其支付办法。

　　按某些国家规定，代理协议应呈报政府有关部门登记注册，如有必要，还需由公证部门予以公证。

　　(二)筹措资金

　　物业管理公司的财力状况也是衡量其实力的重要因素，它必须要能满足公司投标全过程及中标后的管理

需要。因此投标公司应根据自身财务状况及招标物业管理所需资金，做好资金筹措准备，以使自己有足够资

金通过投标资格预审。

　　投标企业可以考虑的资金来源渠道主要有自有资金积累和银行贷款。其中自有资金积累取决于物业管理

公司的经营与盈利状况，而银行贷款则取决于公司的融资政策与信用状况。投标公司可根据招标物业规模、

自身收益情况及成本分析决定资金来源结构。

　　如物业管理企业需向银行申请贷款，则应遵照以下程序进行：

　　(1)递交文件，提出申请。公司所提交的文件包括申请书、财务报表、物业项目情况说明、资金用途计

划等。

　　(2)接受资信审查。

　　(3)取得贷款担保。

　　(4)签订贷款合同。合同主要内容包括贷款期限、贷款利率、用款计划与还款计划等。

　　(三)收集招标物业相关资料

　　招标物业的相关资料是物业管理公司进行投标可行性研究必不可少的重要因素。因此，物业管理公司在

投标初期应多渠道多方位全面搜寻第一、二手资料。这些资料的范围不仅包括招标公司和招标物业的具体情

况，还应包括投标竞争对手的情况。

　　公司可能的资料来源大致有以下几个方面：

　　(1)报章杂志。报纸或相关杂志历来是各种招标信息公开发布的传统渠道，而且许多物业及物业管理公

司的有关情况也会在各种杂志上有介绍。有意识地留意这些地方，往往会使物业管理公司获得意想不到的有

用信息。

　　(2)网络传输。在时间就是速度的信息时代，随着网络技术的快速发展，愈来愈多的信息交流可通过因

特网迅速通畅地完成。为适应电子商务的发展趋势，许多招标投标公司纷纷建起了自己的网站，各种招标信

息也开始在网上进行发布，如中国招标投标网就已开通了网上招标投标及投标代理业务。可以预见，网上招

标投标必将成为招标投标未来发展的主流。网络自然也为投标者搜集信息提供了一种全新快捷的工具。

　　(3)同行业公司。当存在物业管理分包时，公司通常可通过同行业的总包人获取招标相关信息；此外，

公司还可在与其他公司进行一般业务交流时，得到竞争对手的一些资料。

　　可是，要在浩如烟海的信息中寻找筛选出恰当相关的资料，其收集工作的繁琐是可以想见的，更为重要

的工作还在于收集之后的整理、分析。情报工作人员应按资料的重要性、类别进行分门别类，以便于投标工

作人员使用，由此得出的最有价值的信息将为投标公司下一步的可行性研究提供分析基础。

　　(四)进行投标可行性分析

　　一项物业管理投标从购买招标文件到送出投标书，涉及大量的人力物力支出，一旦投标失败，其所有的

前期投入都将付之东流，损失甚为可观。这必然要求物业管理投标公司在确定是否进行竞标时务必要小心谨

慎，在提出投标申请前做出必要的可行性研究，不可贸然行事。

　　1.招标物业条件分析

　　(1)物业性质。了解区分招标物业的性质非常重要。因为不同性质的物业所要求的服务内容不同，所需

的技术力量不同，物业管理公司的相对优劣势也差异明显。

　　例如，对于住宅小区的物业管理，其目的是要为居民提供一个安全、舒适、和谐、优美的生活空间，不

仅应有助于人的身心健康，还需对整个城市风貌产生积极影响。因此，在管理上就要求能增强住宅功能，搞

好小区设施配套，营造出优美的生活环境。其物业管理具体内容也应围绕这一目标安排。

　　与之相对应，服务型公寓则更注重一对一的服务特色。它既要为住户提供酒店式服务，又要营造出温馨

的家庭气氛，其服务内容也就更加具体化、个性化，除了日常清洁、绿化服务外，还应提供各种商务、医疗

服务等。

　　而对于写字楼，其管理重点则放在了“安全、舒适、快捷”上。故其管理内容应侧重于加强闭路监控系

统以确保人身安全，增设保安及防盗系统以保证财产安全，开辟商场、酒家、娱乐设施及生活服务设施以方

便用户生活，完善通讯系统建设以加强用户同外部联系等方面。

　　这些不同的管理内容必然对物业管理公司提出不同的服务要求和技术要求，而具有类似物业管理经验的

投标公司无疑可凭借其以往接管的物业在投标中占有一定的技术和人力资源优势。

　　(2)特殊服务要求。有些物业可能会由于其特殊的地理环境和某些特殊功用，需要一些特殊服务。这些

特殊服务很可能成为某些投标公司的优势，甚至可能导致竞标过程中的“黑马”出现，物业管理公司必须认

真对待，在分析中趋利避害。他们可考虑这些特殊服务的支出费用及自身的技术力量或可寻找的分包伙伴，

从而形成优化的投标方案；反之，则应放弃竞标。

　　(3)物业招标背景。这是对招标文件的留意。有时招标文件会由于招标者的利益趋向而呈现出某种明显

偏向，这对于其他投标公司而言是极为不利的。因此在阅读标书时，物业管理公司应特别注意招标公告中一

些特殊要求，这有利于物业管理公司做出优劣势判断。

　　如公告中写明“欢迎××物业管理公司参加投标”，此时则可能出现当其他公司与××公司的标价和服

务质量相同时，开发商会优先选择后者的情况。再如，××物业的物业管理招标书上写明必须提供某项服务

，而本地又仅有一家专业服务公司可提供该项服务，则投标公司应注意开发商与该专业服务公司是否关系密

切，以及其他物业管理公司与该专业服务公司是否有合作关系等。

　　这些细枝末节看似无关紧要，可一旦忽略，则有可能导致投标失败，不仅投标者的大量准备工作徒劳无

功，而且还会影响公司声誉。

　　(4)物业开发商状况。这一层面的分析包括开发商的技术力量、信誉度等。因为物业的质量取决于开发

商的设计、施工质量，而有些质量问题只有在物业管理公司接管后才会出现，这必然会增大物业管理公司的

维护费用和与开发商交涉的其他支出，甚至还有可能会影响物业管理公司的信誉。因此，物业管理公司通过

对开发商以往所承建物业质量的调查，以及有关物业管理公司与之合作的情况，分析判断招标物业开发商的

可靠性，并尽量选择信誉较好、易于协调的开发商所开发的物业，尽可能在物业开发的前期介入，这样既可

保证物业质量，也便于其日后管理。

　　2.本公司投标条件分析

　　(1)以往类似的物业管理经验。已接管物业往往可使公司具有优于其他物业管理公司的管理或合作经验

，这在竞标中极易引起开发商注意。而且从成本角度考虑，以往的类似管理也可在现成的管理人员、设备或

固定的业务联系方面节约许多开支。故投标者应针对招标物业的情况，分析本公司以往类似经验，确定公司

的竞争优势。

　　(2)人力资源优势。公司是否在以往接管物业中培训人员，是否具有熟练和经验丰富的管理人员，是否

与其他在该物业管理方面有丰富经验的专业服务公司有密切合作关系。

　　(3)技术优势。即能否利用高新技术提供高品质服务或特殊服务，如智能大厦等先进的信息管理技术，

绿色工程以及高科技防盗安全设施等。

　　(4)财务管理优势。公司在财务分析方面是否有完善的核算制度和先进的分析方法，是否拥有优秀的财

务管理人才资源，是否能多渠道筹集资金，并合理开支。

　　(5)劣势分析。这主要体现在竞争者的优势上，详见下面的分析。

　　3.竞争者分析

　　(1)潜在竞争者。有时在竞标中可能会出现某些刚具有物业管理资质的物业管理公司参与竞标的情况。

他们可能几乎没有类似成熟的管理经验，但在某一方面(如特殊技术、服务等)却具有绝对或垄断优势。由于

他们进入物业管理行业不久，许多情况尚未能为人所知，他们虽然默默无闻，容易被人所忽略，却很有可能

成为竞标中的“黑马”，这样的竞争对手不仅隐蔽而且威胁巨大。对于这些陌生的竞争者，投标公司不可掉

以轻心，必须认真对待。这实际上又从另一方面强调了物业管理公司全面搜集资料工作的重要性。

　　(2)同类物业管理公司的规模及其现接管物业的数量与质量。通常大规模的物业管理公司就意味着成熟

的经验、先进的技术和优秀的品质，就是在以其规模向人们展示其雄厚的实力，尤其在我国现阶段大多数物

业管理公司还属于房地产开发企业，专业性服务公司尚不成气候的情况下，规模大小在很大程度上将影响招

标者的选择判断。此外，公司现有的正在接管的物业数量、所提供服务的质量则可从另一方面更为真实地反

映出其实力大小。

　　(3)当地竞争者的地域优势。物业管理提供的是服务，其质量的判定在很大程度上取决于业主的满足程

度。当地的物业管理公司可以利用其对当地文化、风俗的熟悉提供令业主满足的服务。较之异地进入的物业

管理公司，他们一来可减少进入障碍，二来可利用以往业务所形成的与当地专业性服务公司的密切往来，分

包物业管理，从而具有成本优势，同时他们还可能由于与当地有关部门的特殊联系而具有某些关系优势。

　　(4)经营方式差异。现有物业管理公司的组织形式有两种：一是实体性，内部分为两个层次，即管理层

和作业层，管理层由有经营头脑的人组成，作业层由与服务内容相关的操作人员组成；二是纯由管理人员组

成，无作业层，他们通常不带工人队伍，而是通过合同形式与社会上各类专业服务企业形成松散的联合，以

合同方式将物业管理内容发包给相关的服务企业。这两种不同组织形式决定了他们不同的经营方式，前者通

常具有较强的统一协调性，但管理成本较高；后者则相对灵活，管理成本低，但需要有优秀的专业性服务公

司与之配合，因而他们的投标积极性与报价也相应呈现差异。投标公司可针对招标物业所在地具体情况对其

区别对待，权宜从事。

　　4.风险分析

　　在国内从事物业管理投标，通常可能面临的风险有：

　　(1)通货膨胀风险。主要是指由于通货膨胀引起的设备、人工等价格上升，导致其中标后实际运行成本

费用大大超过预算，甚至出现亏损。

　　(2)经营风险。即物业管理公司由于自身管理不善，或缺乏对当地文化的了解，不能提供高质量服务，

导致亏损甚至遭业主辞退。

　　(3)自然条件。如水灾、地震等自然灾害发生而又不能构成合同规定的“不可抗力”条款时，物业管理

公司将承担的部分损失。

　　(4)其他风险。如分包公司不能履行合同规定义务，而使物业管理公司遭受经济乃至信誉损失等。

　　此外，当物业管理公司从事国际投标时，还可能面临政治风险。

　　这些因素都可能导致物业管理公司即使竞标成功也会发生亏损，但这也绝非不可避免。物业管理公司必

须在决定投标之前认真考虑这些风险因素，并从自身条件出发，制订出最佳方案规避风险，将其可能发生的

概率或造成的损失尽量减少到最小。

　　二、投标实施步骤
在通过资格预审之后，物业管理公司便可按以下步骤实施投标

　　(一)购买阅读招标文件

　　物业管理公司要想取得招标文件必须向业主购买，而取得招标文件之后，如何阅读成为关系到投标成败

的重要环节。

　　首先，招标文件可能会由于篇幅较长而出现前后文不一致、某些内容不清晰的情况。这些错误虽是由于

招标业主的原因，但若投标企业在投标前不加重视，甚至不能发现，将可能影响投标标价的制定，以至影响

投标的成功，甚至还可能影响中标后合同的履行。因此，投标企业在这一阶段，应本着仔细谨慎的原则，阅

读并尽可能找出错误，再按其不同性质与重要性，将这些错误与遗漏划分为“招标前由业主明确答复”和“

计人索赔项目”两类。

　　其次，从事国际投标的公司还应注意招标文件的翻译。不同的翻译可能会导致招标文件内容面目全非，

而由精通外语的计价员直接阅读招标文件则是解决这一问题的理想办法。

　　此外，招标公司还应注意要对招标文件中的各项规定，如开标时间、定标时间、投标保证书等，尤其是

图纸、设计说明书和管理服务标准、要求和范围予以足够重视，作出仔细研究。

　　(二)考察现场

　　通常，开发商或业主委员会将根据需要组织参与投标的物业管理公司统一参观现场，并向他们做出相关

的必要介绍，其目的在于帮助投标公司充分了解物业情况，以合理计算标价。在考察过程中，投标人还将就

投标公司代表所提出的有关投标的各种疑问做出口头回答，但这种口头答疑并不具备法律效力。只有在投标

者以书面形式提出问题并由招标人做出书面答复时，才能产生法律约束力。

　　根据惯例，投标人应对现场条件考察结果自行负责，开发商将认为投标者已掌握了现场情况，明确了现

场物业与投标报价有关的外在风险条件。投标人不得在接管后对物业外在的质量问题提出异议，申明条件不

利而要求索赔(当然，其内在且不能从外部发现的质量问题除外)。因此，投标公司对这一步骤不得掉以轻心

，必须就以下方面进行细致了解：

　　(1)若物业管理在物业竣工前期介入，则应现场查看工程土建构造，内外安装的合理性，尤其是消防安

全设备、自动化设备、安全监控设备、电力交通通讯设备等，必要时做好日后养护、维护要点记录，图纸更

改要点记录，交与开发商商议。前期介入的优点在于物业管理公司可与业主更好地协调，有利于其接管后的

管理。物业管理公司应尽量利用这一机会，认真准备、仔细查看，参与业主的设计开发，甚至可以就业主设

计的不合理之处提出修改意见，或提出更好的设计建议。

　　(2)若物业已经竣工，则物业管理公司应按以下标准视察项目：

　　①工程项目施工是否符合合同规定与设计图纸要求；

　　②技术经检验达到国家规定的质量标准，能满足使用要求；

　　③竣工工程达到窗明、地净、水通、电亮及采暖通风设备运转正常；

　　④设备调试、试运转达到设计要求；

　　⑤确保外在质量无重大问题；

　　⑥周围公用设施分布情况。

　　(3)主要业主情况，包括收入层次、主要服务要求与所需特殊服务等。这些情况可由投标公司自行安排

人员与时间进行调查。

　　(4)当地的气候、地质、地理条件。这些条件与接管后的服务密切相关。例如，上海的气候四季分明，

昼夜温差较大，春夏之交还有黄梅季节，因此这里的物业注重朝向、通风与绿化，相应其物业管理也更应注

意加强环境维护与季节更替时的服务。再如素有“山城”之称的重庆，其特点在于春秋两季不分明，湿度大

，夏季气候闷热，且由于地势起伏大，交通甚为不便，因此这里的物业管理则应突出交通便利服务与夏季的

防暑工作。由此可见，这些地理与气候的差异必然导致具体服务内容的差异，只有当物业管理公司了解这些

差异时，其服务才会有的放矢，事半功倍。

　　(三)制定管理服务方法及工作量

　　通常投标公司可根据招标文件中的物业情况和管理服务范围、要求，详细列出完成所要求管理服务任务

的方法及工作量。

　　住宅小区的特点在于规划集中，功能多样，产权多元，管理复杂。为突出其居住、服务、经济功能，物

业管理内容应包括房屋的维护与修缮管理、环境的维护管理、市政公用设施的维护管理及绿化、治安管理等

，其管理重点应是日常维护、修缮。

　　对于写字楼，其管理侧重于为该楼宇中的工作人员提供一个舒适的工作环境，服务内容应包括装修图纸

审批、维修服务、保安服务、清洁服务、咨询服务、公关服务等，其重点应突出清洁、安全保卫工作。

　　商业楼宇管理的重点则在于建立良好的商业形象，以吸引更多消费者，故其日常管理工作包括安全保卫

工作、消防工作、设备管理、清洁卫生工作、车辆管理工作等，其重点应是保安、清洁工作。

　　工业厂房与仓库的管理因关系到产品质量与丢失损坏等问题，其服务项目主要是做好各项保障事务，如

材料、物资、设备、工具的供应保障；工作生活设施及工作条件的保障；优美环境和娱乐的保障等，其重点

应放在材料、物资及工作条件的安全保障之上。

投标物业可根据招标物业性质及所要求服务的内容，制定和规划管理服务内容及工作量。这里，以最常见的

住宅公寓为例，制定管理服务内容及工作量。

　　(四)制定资金计划

　　资金计划应当在确定了管理服务内容及工作量的基础上制定。制定资金计划目的主要有二：一是复核投

标可行性研究结果；二是做好议标阶段向开发商或业主作承包答辩的准备。资金计划应以资金流量为根据进

行测算，一般说来，资金流入应当大于流出，这样的资金计划安排对评标委员会才具有说服力。通常物业管

理公司经营中主要的现金流入和流出项目为：

　　(1)标书规定的预付款、保证金等。

　　(2)接管期间费用支出。

　　(3)接管期间收入。

　　(4)其他资金来源。

　　(五)标价试算

　　以上工作完成后，投标者便可进行标价试算。试算前，投标者应确保做到以下几点：

　　(1)明确领会了招标文件中的各项服务要求、经济条件；

　　(2)计算或复核过服务工作量；

　　(3)掌握了物业现场基础信息；

　　(4)掌握了标价计算所需的各种单价、费率、费用；

　　(5)拥有分析所需的、适合当地条件的经验数据。

　　通常，在确定了工作量之后，即可用服务单价乘以工作量，得出管理服务费用。但对于单价的确定，不

可套用统一收费标准(国家规定了管理服务单价的除外)，因为不同物业情况不同，必须具体问题具体分析。

同时，确定单价时还必须根据竞争对手的状况，从战略战术上予以研究分析。

　　(六)标价评估与调整

　　对于上述试算结果，投标者必须经过进一步评估才能最后确定标价，这主要是因为：

　　(1)试算所用基础数据可能部分是预测性的，部分为经验性的，不够精确可靠，估价人员应当对预测和

经验数据的适用基础进行审查，必要时予以调整。

　　(2)风险等不可预见费用是主观设定的，应在计算结束后予以复核，综合各渠道所得信息分析做出报价

决策。

　　(3)可能由于估价人员比较保守，致使估价偏高，对此可参考几个估价人员的估价结果，取平均值确定

最终报价。

　　现行标价的评估内容大致包括两方面：一是价格类比；二是竞争形势分析。分析之后便可进行标价调整

。

　　通过这一步骤，投标公司便可以确定出最终标价。

　　(七)办理投标保函

　　由于投标者一旦中标就必须履行受标的义务，为防止投标单位违约给招标单位带来经济上的损失，在投

递物业管理投标书时，招标单位通常要求投标单位出具一定金额和期限的保证文件，以确保在投标单位中标

后不能履约时，招标单位可通过出具保函的银行，用保证金额的全部或部分为投标单位赔偿经济损失。投标

保函通常由投标单位开户银行或其主管部门出具。

　　投标保函所承担的主要担保责任有：

　　(1)投标人在投标有效期内不得撤回标书及投标保函。

　　(2)投标人被通知中标后必须按通知书规定的时间前往物业所在地签约。

　　(3)在签约后的一定时间内，投标人必须提供履约保函或履约保证金。

　　如果投标人违反上述任何一条规定，招标人就有权没收投标保函，并向银行索赔其担保金额。若投标人

没有中标或没有任何违约行为，招标人就应在通知投标无效或未中标或投标单位履约之后，及时将投标保函

退还给投标人，并相应解除银行的担保责任。

　　通常办理投标保函应经过以下程序：

　　(1)向银行提交标书中的有关资料，包括投标人须知，保函条款、格式及法律条款等。

　　(2)填写《要求开具保函申请书》及其他申请所要求填写的表格，按银行提供的格式一式三份。

　　(3)提交详细材料，说明物业管理服务量及预定合同期限。

　　投标保函的主要内容包括：担保人、被担保人、受益人、担保事由、担保金额、担保货币、担保责任、

索偿条件等。保函的有效期限通常在投标人须知中有规定，超过保函规定的有效期限，或在有效期内招标人

因故宣布本次招标作废，投标保函自动失效。有效期满后，投标人应将投标保函退还银行注销。

　　除办理投标保函外，投标方还可以保证金的形式提供违约担保。此时，投标方保证金将作为投标文件的

组成部分之一。

　　投标方应将保证金于投标截止之日前交至招标机构指定处。投标保证金可以银行支票或现金形式提交，

保证金额依据招标文件的规定确定。未按规定提交投标保证金的投标，将被视为无效投标。

　　中标的投标方的保证金，在中标方签订合同并履约后5日内予以退还；未中标的投标方的保证金，在定

标后5日内予以退还，均不用支付利息。

　　(八)封送标书、保函

　　投标文件全部编制好以后，投标人就可派专人或通过邮寄将标书投送给招标人。

　　封送标书的一般惯例是，投标人应将所有投标文件按照招标文件的要求，准备正本和副本(通常正本1份

，副本2份)。标书的正本及每一份副本应分别包装，而且都必须用内外两层封套分别包装与密封，密封后打

上“正本”或“副本”的印记(一旦正本和副本有差异，以正本为准)，两层封套上均应按投标邀请书的规定

写明投递地址及收件人，并注明投标文件的编号、物业名称、“在某日某时(指开标日期)之前不要启封”等

。内层封套是用于原封退还投标文件的，因此应写明投标人的地址和名称，若是外层信封上未按上述规定密

封及做标记，则招标方的工作人员等对于把投标文件放错地方或过早启封概不负责。由于上述原因被过早启

封的标书，招标人将予拒绝并退还投标人。

　　所有投标文件都必须按招标人在投标邀请书中规定的投标截止时间之前送至招标人。投标文件从投标截

止之时起，有效期为30天。招标人将拒绝在投标截止时间后收到的投标文件。

　　三、定标后的工作
　　(一)中标后的合同签订与履行

　　经过评标与定标之后，招标方将及时发函通知中标公司。中标公司则可自接到通知之时做好准备，进入

合同的签订阶段。

　　通常，物业委托管理合同的签订需经过签订前谈判、签订谅解备忘录、发送中标函、签订合同协议书几

个步骤。由于在合同签订前双方还将就具体问题进行谈判，中标公司应在准备期间对自己的优劣势、技术资

源条件以及业主状况进行充分分析，并尽量熟悉合同条款，以便在谈判过程中把握主动，避免在合同签订过

程中利益受损。同时，物业管理公司还应着手组建物业管理专案小组，制订工作规划，以便合同签订后及时

进驻物业。

　　物业委托管理合同自签订之日起生效，业主与物业管理公司均应依照合同规定行使权利、履行义务。

　　(二)未中标的总结

　　竞标失利不仅意味着前期工作白白浪费，而且还将对公司声誉产生不利影响，因此，未中标公司应在收

到通知后及时对本次失利的原因做出分析，避免重蹈覆辙。分析可从以下几方面考虑：

　　(1)准备工作不充分。投标公司在前期收集的资料是否不够充分，致使公司对招标物业的主要情况或竞

争者了解不够，因而采取了某些不当的策略，导致失利。

　　(2)估价不准。投标公司还可分析报价与中标标价之间的差异，并找出存在差异的根源，是工作量测算

得不准，还是服务单价确定得偏高，或是计算方法不对。

　　(3)报价策略失误。这里包含的原因很多，投标公司应具体情况具体分析。

　　对于以上分析得出的结果，投标公司应整理并归档，以备下次投标借鉴参考。

　　(三)资料整理与归档

　　无论投标公司是否中标，在竞标结束后都应将投标过程中的一些重要文件进行分类归档保存，以备查核

。这样一来可为中标公司在合同履行中解决争议提供原始依据，二来也可为竞标失利的公司分析失败原因提

供资料。通常这些文档资料主要包括：①招标文件；②招标文件附件及图纸；③对招标文件进行澄清和修改

的会议记录和书面文件；④投标文件及标书；⑤同招标方的来往信件；⑥其他重要文件资料。

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