提要：1、物质装备本着高效、实用、节俭的原则进行测算和配置；
     
5.1 管理用房与护管员宿舍
     管理用房共计 75 ㎡，其中：
    办公室：45 ㎡（其中包括主任室 15 ㎡，客户服务部 30 ㎡）
    维修部：30 ㎡（作为机电维修操作间）
    护管员宿舍和管理处食堂与开发商另行协商解决。
5.2  各类器械，工具装备以及办公用品计划
（对讲机按三年折旧计算，其余物品按五年折旧计算）
5.2.1行政办公用品及生活必需品         

项   目	配置数量	单价	合计	备  注
经理桌椅	1套
办公桌椅	3套
空调	2台
电脑	1台			不含中控室
喷墨打印机	1台
传真机	1台
保险柜	1台
验钞机	1台
沙发	2套
电话机	3部
照相机	1部
组合资料档案柜	5套
其它办公用品	若干
小  计

5.2.2维修工具

项   目	配置数量	单价	合计	备  注
员工工作桌椅	2套
铁架床	1套
更衣、储物柜、工具柜	2组
75型室内疏通机	1台
电焊机	1台
冲击钻	1台
手电钻	2台			大小各一
铝合金梯	1套			长中短各一
测试仪器	2套			万用表、摇表等
手工工具	1批
应急灯	9台			维修3台，护管6台
潜水泵	2台
小  计

5.2.3保洁绿化工具

项   目	配置数量	单价	合计	备  注
剪草机	1台
玻璃水刮	4套
保洁及浇花用胶管	300米
绿化养护工具	1套
小  计

5.2.4护卫、消防装备

第六章 物业管理服务费用测算

6.1 物业管理服务费用测算（佣金制，按照一期24栋楼进行测算）

即物业管理服务费用（佣金制）为42834元／月

②其他费用

序号	项目	测 算 依 据	月支出（元）
一	办公费		3150
1	通讯费	⑴市内电话：200*2+150*1=350	550
2	低值易耗品		300
3	办公水电		500
4	业务费		300
5	固定资产折旧	对讲机按三年折旧，其余物品按五年折旧计算	1500
二	保洁、消杀费		2066
1	工具费	按人均20元/月计算	220
2	物料费	按人均20元/月计算	220
3	垃圾清运	14.5*3*30.5	1326
4	消杀费		300
三	维保费用		1100
1	水系统	综合测算	300
2	机电系统维修	综合测算	500
3	低值易耗品	按每月200元	300
四	绿化费用		500
1	肥、药		200
五	不可预见费	按以上项目费用总数的2%计	136
七	税金	按5.5%缴交	382
合计	7334

③物业管理服务收支测算
Ａ.　根据以上测算，振兴房地产开发有限公司物业管理服务支出费用为
42834元/月 + 7334元/月 =50168元/月
B、富田太阳城教坊24栋，多层住宅建筑面积为110445㎡，小高层住宅面积为46278㎡，xx物业拟按照郑州市一级物业管理收费标准收费，即高层住宅部分1.1元/月*㎡，多层住宅面积0.38元/月*㎡，其他收费则严格按照国家及省市相关规定收取。因此，物业管理费为：1.1×46278+0.38×110445=92874元/月。
 
6.2  佣金制的几点说明
1. 根据富田太阳城物业及周边物业的整体情况，为便于和开发商沟通协调，同时也为了确保物业管理服务质量，xx物业拟对富田太阳城的物业管理采用佣金制的合作模式。
2. 佣金制核心含义是指“物业管理企业是开发商聘请的管家，开发商可对物业管理服务质量按照双方约定标准进行考核，人员定岗由开发商和物业管理企业根据实际情况进行调整，即开发商可对物业管理服务成本进行控制”。
3. 按照国家及河南省关于物业管理服务“佣金制”的相关说明，物业管理服务活动中所发生的所有合理费用（含办公费、保洁费、维保费等）由开发商承担，即不经由物业管理企业走帐，但物业管理企业应列具详细的支出报表报由开发商审核，而物业管理企业只收取人工费用、不可预见费、管理佣金和税金共计50168元/月。
4. 按照国家及河南省关于物业管理服务“佣金制”的相关说明，物业管理企业所收取的物业管理服务费用应全额交纳给开发商，但开发商应支付物业管理企业为业主所开具相关发票的税金。
5. 工装按两年折旧，其中管理人员每人冬装两套，标准为600元/套，夏装2套，标准为200元/套；维修人员冬装2套，标准为200元/套，夏装两套，标准为140元/套；护管冬装两套，标准为300/套，夏装两套，标准为130元/套；保洁人员冬装两套，标准为160元/套，夏装两套，标准为80元/套。
6. 按照国家相关法律规定，社会统筹企业缴纳部分占员工工资总额的24.4%，其中包括社会养老保险（23%），工伤保险（0.4%），失业保险（1%）。
7. 按照国家相关法律规定，社会医疗保险企业缴纳部分占员工工资总额的8%。
8. 按照国家相关法律规定，税金占物业管理企业支出总额的5.5%，其中包括营业税（5%），城建税（营业税的7%），教育费附加（营业税的3%）。

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