第2章  设备管理方案

第1节  设备专业化管理的具体计划

一、工程部人员配置：
（一）工程部架构图                                            


（二）人员编制（28人）
工程部部长     1名                  木  工           
1名
责任工程师     1名                  维修技工         
14名
主  管         1名                  泥水工           
1名
运行值班人员   8名                  仓库管理兼文员   
1名
（三）人员编制说明
1、上述人员架构编排在考虑到番禺区行政办公中心功能多、设备多，位置分散，为确保所有设备正常运行和满足客户的维修要求编制而成。
 
2、考虑到番禺区行政办公中心所属设备设施需求24小时保证正常运行，确保正常供电、供冷、供水；因此必须加强平时设备的维修保养，工程部人员是基于这个指导思想而设置。
3、每周按不间断工作时间为：24´7＝168（小时），每人每周工作时间为：8´5＝40（小时）。
4、运行值班人员按四班三运转、24小时值班，每班8小时当值，行政办公中心值班岗位设置如下：
（1）行政办公中心供配电、空调、给排水值班每班1人，共需4人（24小时值班）；兼负责设备层机房设备保养。
（2）行政办公中心楼宇自动控制系统值班每班1人，共需4人（24小时值班），兼弱电设备维修保养。
5、管理人员每周实行五天工作制，每天工作8小时。
6、综合维修人员6人（包括木工．泥水工各1人，1人为轮休顶班）。
7、正常工作时间：上午：8：30-12：00，下午：13：30-17：30。
（四）工作职责
工程部的工作职责：主要负责行政办公中心的设备运行管理、操作及设备设施的定期计划维护保养，保证供水、供电、供冷，确保行政办公中心设备设施的科学、安全、可靠、高效运行。
    1、工程部部长
  （1）直接对管理处经理负责，全面主持工程部工作。
（2）负责行政办公中心的供水、供电、电梯、消防、中央空调、楼宇自动控制系统、弱电系统等设备设施运行与维修保养工作指导监督。
（3）组织工程部人员对行政办公中心的所有机电设备进行验收和接管工作，接收有关图纸、资料。
（4）组织所属工程师制定机电设备的操作、管理规程，维修保养计划，以及各类管理制度。
（5）负责重大设备维修保养及设备抢修现场的技术指导，把好质量关，
使设备维修后，达到技术要求，实现科学、安全、高效运行。
（6）督促工程师对所属人员进行业务技术培训、考核工作，并编写教材、授课。
（7）审核各工程师上报材料、备件的采购计划，送管理处和业主批准后执行。
（8）根据设备运行状态，及时调整设备的运行方式，达到节能降耗之目的。
（9）协助业主对重要设备、部分专业化定期中、大修保养工程的发外承包、合同谈判。
（10）检查、监督各项工作、计划的落实情况，对所属工程师进行月度考核和不定期考核。
2、责任工程师职责
（1）直接对工程部部长负责，全面负责供配电系统的运行管理和维修保养工作及对所属员工的工作安排和管理。
（2）制定设施电设备的操作、管理规程、应急措施等。
（3）安排值班人员的值班、和保养工作，审批值班人员的轮休、补休。
（4）检查值班人员的工作情况，审阅值班运行记录，发现问题及时纠正。
（5）制定设施设备的维修保养计划，安排维修人员对供配电设备按计划进行维修保养。
（6）检查维修人员的工作质量，发现问题及时纠正。
（7）负责对设施设备维修保养及抢修现场的技术指导，把好质量关，使设备维修后，达到技术要求，实现科学、安全、高效运行。
（8）负责对所属人员进行业务技术培训、考核工作，并编写教材、授课。
（9）制定设施设备材料、备件的采购计划，报工程部部长审核。
（10）根据设施设备运行状态，及时调整设备的运行方式，达到节能降耗之目的。
（11）检查、监督各项工作、计划的落实情况，对所属员工进行月度考和不定期考核，将考核记录报工程部部长。
3、工程部主管职责
   
（1）协助部长开展各项具体工作，工作直接对部长负责。
   
（2）参与制定各系统运行方案，研究改进措施，使各系统及设备在保证安全运行的前提下，力求降耗节能。
   
（3）参与制定月度、季度、年度的维修保养计划，并督促员工认真落实执行。
   
（4）认真督促落实各岗位责任制，要求员工严格遵守员工守则及操作规程，坚持各类设备的定期维修保养制度，按“三干净：设备干净、机房干净、工作场地干净；四不漏：不漏电、不漏油、不漏水、不漏气；五良好：实用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好”的标准严格检查落实。
   
（5）督促员工做好设备维修、故障处理、零件更换记录，每月整理分类。
   
（6）合理编排值班人员值班表，保证设备运行值班人员有序轮值，做好日常工作安排并检查完成质量，做好记录，以备考评。
   
（7）合理编排值排日常维修计划，做到维修及时迅速，保质保量。设备发生故障时，及时有效地组织力量检修，确保物业之各类设备正常运行。
   
（8）提出设备月备品备件计划，报部长审核，并负责审批后的计划实施。
   
（9）做好设备的维修、运行技术档案，每月上交部长审阅。
（10）负责提出员工工作绩效的考评建议供部长参考。
（11）完成部长交给的其他工作。
4、维修技工职责
负责行政办公中心所有电力系统设备及行政办公中心外围照明、发电机设备、给排水设备、电梯、空调、消防系统、弱系统等设备设施的维修保养工作。同时负责房屋建筑本体养护及楼宇装饰、门窗及地面等的零修小修工作。
5、值班人员职责
负责行政办公中心内楼宇自动控制系统、高低压配电、中央空调、热水系统、电梯、发电机、水泵设备的运行值班、确保行政办公中心正常供电、供水及供冷。并努力做好设备动力层所有设备的日常及定期维护保养工作。
6、木工职责
负责行政办公中心内公共场所门窗、装修装饰等的小项维修、零修工作。
7、泥水工职责
负责行政办公中心公共场所、门窗、通道、地面及管理责任范围之楼宇养护的土建零修、小修工程。
8、仓库管理兼文员职责
（1）接受工程部部长的领导，负责所有设备设施维修使用的材料、备件管理，负责工程部工具管理。
（2）负责工程部的技术资料整理、归档及管理工作。
（3）负责建立健全种类材料、备件的帐目明细表，对进出仓的材料、备件按公司有关仓库管理进行记录建帐，做到帐物卡相符。
（4）负责有关资料、文件的收发和分类归档、保存。 
（5）定期为本部员工发放劳保用品；办理仪表、工具借用手续。
（6）负责仓库内物品的归类存放，摆放整齐；符合消防安全标准，保持仓库清洁卫生。
（7）每月底做好仓库的盘点工作，填写盘点清单交部长审核。
（8）根据仓库材料、备件存量提出采购建议。
（9）完成部长交给的其他工作任务。

二、设备的接管、验收
（一）组织一个设备接管验收小组，会同贵方有关部门，根据国家、省、市有关设备设施接管验收标准，对所委托管理责任范围内的各种设备及相关配套设施进行接管验收，并做好设备图纸、说明书、技术资料、文件等的建档归档及保存工作。
（二）同时派出员工队伍，对设备实施接收管理，及时建立运行值班制度，做好设备的运行管理，确保设备的正常运行，保证供水、供电、供冷，实现接管中的平稳过渡。

（三）对存在问题的设备设施，提出合理的建议和解决方案，由贵方有关部门审核同意后，组织施工解决；具体整改完善工程的监理由我部负责，力求使设备设施达到原设计之使用功能的要求，为确保设备设施的完好、安全、经济及高效运行奠定基础。
（四）接管验收时业主应提供的图纸、资料
1、产权资料
（1）项目批准文件
（2）用地批准文件
（3）建筑执照
2、技术资料
（1）规划图
（2）竣工图
（3）总平面图
① 单体建筑、结构、各系统设备竣工图
② 消防、附属工程及地下管网竣工图
（4）地质勘测报告
（5）工程合同
（6）开、竣工报告
（7）工程预决算
（8）图纸会审记录
（9）工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）
（10）隐蔽工程验收签证
（11）沉降观测记录
（12）竣工验收证明书（包括综合验收、各分项目验收）
（13）钢材、水泥等主要材料的质量保证书
（14）玻璃幕墙等新材料、构件的鉴定合格书
（15）水电、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书
（16）供水、供电协议（合同）
（17）供水管道、空调水管道试压报告
（18）绿化工程图纸及相关资料
（19）车库图纸及车辆详细资料
（20）其他技术资料（通讯、监控、智能化设备等）及物业管理所必需的资料。
三、建立健全规章制度
主要根据我司已经通过的IOS9001：2000质量管理体系之有关标准及原有的各类规章制度，结合番禺区行政办公中心的实际情况，在完善补充的基础上，制定出切实可行的适合番禺区行政办公中心特点的各项规章制度、操作规程及服务规范。如《岗位责任制》、《设备安全操作规程》、《设备定期维护保养制度》、《员工考核细则》及《应急突发事件技术支持方案》等有关制度。

四、设备运行管理和维修服务
目的：保证行政办公中心所有设备处于正常运行状态，为业主、客户提供安全、幽雅、舒适、文明的办公工作环境，为业主提供可靠的动力保障。
设备管理模式：对于特殊设备按照劳动监察部门、质量技术监督部门要求委托专业公司负责维修保养，其他各专业系统设备由工程部负责日常管理和操作，日常保养和维修。
（一）对外承包项目的管理协调[电梯、中央空调、消防、建筑设备自动化、霓虹灯等]
1、专业公司维修人员的管理
（1）对专业公司进行入番禺区行政办公中心执行维修保养工作的维修人员实行发卡管理。发卡时凭专业公司证明及本人员身份证向行政办或物业管理处领取出入卡，并缴交相应的工本费及押金。
（2）注明专业公司名称、人员姓名、卡号，并贴上本人的免冠照片，加盖发卡单位公章后有效。
（3）维修人员可凭卡出入，并在门岗登记出入原因、时间及带进（出）的工具物品，以备查阅。
（4）对于出入卡遗失的应及时报告，取消遗失卡号的使用。并申请重新领取出入卡，重新缴交工本费及押金（原有押金不退）。
（5）对无卡维修人员门岗有权拒绝其进入番禺区行政办公中心执行任何维修工作。
（6）专业公司合同期满时，应负责收回出入卡，否则应对持有发给该公司出入卡的人员进入番禺区行政办公中心后，发生的一切事件负责。
2、专业公司维修保养工作的跟进、检查监督
（1）指定专人负责专业公司承包项目维修保养工作的跟进：
①专业公司对楼宇自动控制、电梯、中央空调、消防等系统设备维修保养工作由各专业工程师和维修技工负责跟进、检查、监督；各专业工程师负责检查、考核，工程部部长负责审核、上报。
②值班人员负责专业公司人员进入设备房、机房的检查、登记，并协助开、停涉及维修保养的设备（操作前应请示专业工程师或部长，由专业工程师或部长根据设备使用情况决定可否开、停）。

③专业工程师、维修技工负责对专业公司维修人员的工作情况进行检查、监督，并对每次维修保养工作的内容、质量给予签字确认，并上报主管。
④专业工程师负责每月对专业公司的维修保养工作质量的检查、监督，并作出评审报告，交工程部部长审阅后报管理处、业主，对存在问题通知专业公司及时解决。
⑤各专业工程师每半年对专业公司维修保养工作作一次总结，并作出评审报告，由部长审核后上报管理处。
⑥管理处经理负责评审报告，对专业公司维修保养工作作出公正的评价和建议，送报业主有关部门。
⑦对楼宇自动控制、电梯、中央空调（包括水处理）、消防等专业公司工作的检查、监督、评审，参照我司ISO9001：2000管理体系有关程序文件《供方控制程序》、《合同评审程序》、《工程部对专业公司维修保养工作监理规程》。
（二）供配电系统（变压器： 1000KVA×3台）
1、高压部分：负责日常的运行操作、管理和日常维护并做好相关运行记录备查。按供电部门有关规定，高压部分由其负责定期检修保养。
2、低压部分：操作、保养和维修的基本内容
（1）建立严格的配送电运行制度和电气维修制度。
（2）值班人员、维修人员必须接受过主管部门业务培训、考试合格，持证上岗。
（3）配备主管电气的工程技术人员，要有完整的供电网络资料(业主协助提供)，对楼宇的进线、房屋内的线路布置、走向、电力匹配及各楼层电力设备布置等，做到心中有数。
（4）建立24小时值班巡查制度，定时检查供配设备运行情况，电发现故障或隐患及时排除，并做好相关运行巡查记录备查。
（5）加强日常维护检修及定期保养，用电设备、照明，指示、显示灯等确保完好。所管辖范围内的电气线路安装要符合设计、施工技术规范要求，并保证用电安全，确保配电设备安全高效运行。
（6）加强楼层照明、外围照明设备的日常检查维护、更换灯具等工作，确保行政办公中心照明系统正常运行。
（7）经常检查节日照明（包括霓虹灯招牌），督促专业公司做好维护检修工作，确保节日照明设备（包括霓虹灯招牌）发挥正常功能。
（8）搞好应急发电设备的维修保养，确保发电设备能随时投入运行。
（9）合理轮换使用变压器，减少空载损耗及延长使用寿命。
（10）遇火灾、地震、水灾等灾害时，建立及时切断电源等有关抢险、救援措施，并协助供电部门做好安全用电的有关工作。
3、配电房管理规定、维修保养及操作规程等，要结合番禺区行政办公中心实际情况另行制定。设备维修保养计划需根据贵方提供的行政办公中心具体设备、图纸、说明书、资料做详细计划。
4、供电系统设备维修保养每月工作量预计：
（1）高压配电部分 ：    24（工时）
（2）低压配电部分 ：    60（工时）
（3）各楼层配电箱、照明等更换及维修：
  ① 楼层：6´28=168（工时）
  ② 地下车场、设备层：60（工时）
（4）外围照明等：30（工时）
（5）临时应急维修工作：40（工时）
     合计：382工时
（三）发电机设备管理（柴油应急发电机 400KW 1台）
 建立严格的发配电管理制度和设备维修保养制度。
1、发电机房管理规定
   
（l）由机电技术人员全面负责应急发电机房的机电设备管理,禁止无关人员进入。
（2）当发生市电故障或停电，应能自动（或由值班人员）在最短时间内启动发电机，
按操作规程配电、供电。
（3）当市电恢复时，要按操作票做好转电操作，停发电机并进行必要的维护保养工作。
（4）室内照明、通风良好，控制室温在40℃以下。
（5）每周检查启动电瓶、电压、电流、电解液比重及液位高度，如低于规定值，应及时添加蒸馏水、充电，并进行日常维护保养。
（6）每月检查发电机的润滑油、燃油、冷却水等，并做好维护保养。
（7）每月应启动发电机二次试运行5—10分钟，检查应急发电机组运行情况，以确保发电机处于随时可用的备用状态。
（8）做好发电机各项日常维护、定期保养及启动运行之相关记录备查。
2、发电机运行管理规程、操作规程等要结合实际情况具体修订后实施，设备维修保养计划需根据具体设备、说明书、资料做出计划。
3、发电机组维修保养工时预计
（1）蓄电池检查保养：8（工时）
（2）发电机组维护检查：32（工时）
（3）控制柜维护保养：16（工时）          合计：56工时

（四）给排水系统（包括综合楼水泵：全自动生活变频供水设备2套,水泵48KW×1台，25KW×1台，22KW×3台，11KW×3台，4KW×1台，3KW×1台，潜水泵4KW×18台）
1、 给排水系统设备管理、维修保养基本内容
（1）建立正常用水、供水、排水的管理制度，
制定操作规程及维修保养计划并严格执行。
（2）供水管道、水表、泵、水池、阀门进行经常性维护和定期检查，确保供水安全；每月对排水管道、雨水井、污水井进行检查，并视情况进行清通。
（3）定期对化粪便池进行检查、维护、清通，防止阻塞。
（4）每班4次巡查给排水设备，并记录设备运行数据。
（5）每月检查维护给排水设备，确保设备正常可靠运行。
（6）每季度对水池、水箱管路进行清洗消毒，并出具经卫生防疫检验合格的报告，防止二次供水污染。
（7）节约用水，防止跑、冒、滴、漏和大面积积水的事故发生。
（8）制定事故处理应急措施，当发生跑水、断水故障时，及时处理，防止事故范围扩大。
2、给排水系统操作、保养和维修的基本制度
水泵房管理规定、操作规程等要结合实际情况具体修订后实施，设备维修计划等，需根据贵方提供的具体设备、图纸、说明书、资料等另行详细制定。
3、给排水系统每月维修保养计划工作量预计
（1）水泵、电机：60（工时）
（2）控制柜：    36（工时）
（3）管路、阀门（含楼层、地下室）除锈、补油、活络等：4´28=56（工时）
（4）外围管路、沟渠、化粪池等：40（工时）
（5）潜水泵等设备：  ①控制箱：28（工时）  
②电机设备：56（工时）
（6）变频供水设备，上、下水池、阀门：60（工时）
     合计：336工时
（五）制冷、供暖系统（中央空调：
350RT×3台，冷却水泵55KW×4台，冷冻水泵37KW×4台）
1、制冷、供暖系统操作、保养和维修的基本内容
（1）熟悉制冷、供暖设备的工作原理及操作方法，注意事项。制定相应的操作规程，并严格执行。
（2）根据行政办公中心业主、客户供冷、暖的要求及季节、天气变化，制定供冷、暖设备开/停时间表经业主有关部门批准后执行。值班人员必须定时巡查、记录设备运转情况，使设备的润滑、水、制冷剂、油、气等保持在正常范围内。
（3）机组运行时应注意观察仪表读数是否处于正常范围内，如有异常应及时调整，必要时可关机，以防止事故发生。
（4）值班人员定时检查各风机、水泵、油泵的运转情况，是否有杂音、振动、渗水情况，并定时加润滑油及检修（滚珠轴承每运行3000—4000小时应清洁检查，根据情况决定是否更换）。
（5）定期检查冷却塔电机、风机皮带的松紧情况，磨损太大的要及时更换。
（6）定期检巡查各管网有无裂缝或漏水以及堵塞，有问题及时排除，保证水管畅通。
（7）定期检查清理过滤器中积存的尘埃和杂物，对风机管中的各种风阀要定期检查，防止卡死。
（8）定期检查清洗空调风柜、鲜风机滤网，检查风柜、风机等皮带松紧情况、轴承润滑情况，及时给予调整、加油；确保设备正常运行，为业主、客户提供舒适的工作、休闲环境条件。
（9）每季检查自动控制传感器、执行元件。
（10）每年彻底检查试验系统功能。
（11）根据需要检查清洗空调主机冷凝器、蒸发器铜管束(由水处理公司负责)。
2、制冷、供暖系统管理规定、操作规程等，要结合实际情况具体修订后实施。设备维修保养计划需根据贵方提供的具体设备及图纸、说明书、资料等制定。
3、制冷、供暖系统每月维修保养工作量预计
（1）冷水机组：              8´3=24（工时） 
（2）冷却泵、冷冻泵、电机等：8´8=64（工时）
（3）管路、阀门（除锈、补油、活络等）：2´28=56（工时）
（4）冷却塔：                8´3=24（工时）
（5）空气处理机（包括空调柜机、新风机每月清洗一次滤网）：
                            
2´45（台）=90（工时）
（6）盘管风机：  0.2´448=89.60（工时）
（每月清洗一次滤网）
盘管风机散热翅片清洗：每3年解体盘管风机，清洁检查、更换轴承等，此项工作量大，需有专用工具，须请专业公司进行。
（7）送排风机：  2´47（台）=94（工时）
       合计： 441.6工时
 (六)电梯系统（电梯6部）
1、操作、保养和维修基本内容
（l）根据各种类型的电梯图纸资料及技术性能指标，制定安全维修保养的规章制度。
（2）电梯运行人员和维修人员必须持证上岗。
（3）重视和落实电梯的保修和安全年检工作。
（4）除日常的清洁、保养维修外，电梯的定期专业维修保养必须由经劳动部门、质量技术监督部门审查认可的单位承担（由原厂家或安装调试单位承担较好，也可通过投标选择合适的维修保养单位）。其定期维修保养的工作质量和技术性能由工程部负责检查、监督、跟踪和验收。
（5）建立健全电梯设备档案及各类维护（修）保养、运行记录。
（6）电梯钥匙要有专人管理，停梯须出告示。
（7）电梯运行发生任何故障时要首先救护乘客出梯。
（8）保持电梯机房、井道、轿厢的清洁及空气流通。
（9）监督电梯公司维修保养人员每月定时对电梯设备进行检查、清洁、保养、加油润滑。
    2、管理、操作、保养和维修的基本制度
   
电梯机房管理规定、操作规程等，要根据实际情况修订后实施。设备维修保养计划需根据贵方提供的具体设备、图纸、说明书、资料另行详细制定。
3、电梯系统每月维修保养工作量预计
（1）电梯机房：8´6=48（工时）（每2周清洁检查机房、控制箱）
（2）电梯井道、轿厢等：8´6=48（工时）
     配合电梯公司保养人员工时：54工时
（派专人配合电梯公司维修保养人员，每半月对电梯检查保养一次，并经培训掌握应急救人和应急突发情况处理的方法，以便出现故障困人时，能及时求援。）
 合计：150工时
(七)消防系统（主楼：火灾报警系统主机1台、喷淋泵75KW×2台，消防水泵
55KW×3台，消防系统应由消防局认可的专业公司负责保养）

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