l、操作、保养和维修的基本内容
   
（l）建立消防管理制度、操作规程、设置楼层火警疏散平面图、消防设备设施日常检查维修保养制度及火警应急方案等。
（2）制定应急抢险措施，当发生火灾报警时，应能按应急方案的要求采取现场补救、紧急疏散、对外联系协调等有效措施，并在规定的时间内启动应急电源，控制事态发展，将损失降到最低。
（3）做好消防系统各类设备设施的日常检查维护保养(控制计算机除外)，并做好有关记录备查。
（4）每月按行政办公中心区域划分抽查试验烟感及温感探头、破玻及消防栓等配套设施情况，每年由行政办公中心物业管理处组织保安部、工程部、业主及有关部门进行消防模拟演习，全面检查试验系统的总体状况。
   
（5）每月维护保养及检查灭火器、消防栓等设备设施，并按《中华人民共和国消防法》规定进行灭火器定期换药更新，确保其使用在有效期内。
（6）每月检查试验消防水泵、皮龙及中控中心联动设备的运行状况。
（7）定期检查库房气体灭火系统报警、释放功能（试验时应关闭维修阀，以防气体释出），确保气体灭火系统随时处于备用状态，保证档案资料的安全。

（8）每周检查试验消防紧急广播系统及按区域循环抽检试验报警（如报警按钮、警铃等）。
（9）消防系统作为行政办公中心的重中之重，除坚持上述定期检查保养工作外，还将贯穿于日常维修工作的始终，发现问题及时处理解决，确保系统安全可靠地处于待投入状态。

2、控制中心管理规定、操作规程等，要结合具体情况修订后实施。设备维修保养计划需根据贵方提供的具体设备、图纸、说明书、资料等制定详细计划。
3、消防系统每月维修保养工作量预计
（1）消防水泵、电机：8´6=48（工时）
（2）管路、阀门、恒压装置（除锈、补油、活络等）：
  ① 楼层：2´28=56（工时）
  ② 地下层：60（工时）
（3）灭火器、温感、防火门等：2´28=56（工时）
（4）控制中心设备、联动柜：28（工时）
（5）消防模块箱检查保养：  1´28=28（工时）
       合计：276工时
（八）楼宇自动控制系统（包括设备自动控制、门禁系统、闭路电视监视、通讯等设备）
1、楼宇设备控制管理系统基本由以下几部分组成：
（1）中央控制计算机、显示器、打印机、网络控制器、UPS电源；
（2）分区或现场DDC箱；
（3）传感器、变送器、伺服器、执行机构
（4）综合布线
2、 控制中心设备检查保养
（1）日常保养
l 检查电源控制箱面仪表、指示灯、开关是否正常。
l 检查电源电压在正常范围（220V±10%）。
l 检查（UPS）不间断电源供电是否正常。
l
检查电脑工作是否正常，检查显示窗口的显示内容或打印机的打印纸，发现故障信息应及时报告工程师、部长，派人员检查修复。
l
从控制计算机上检查设备自动控制系统是否按设定时间表启动/停止所控制的设备（检查启动/停止记录）。
l
从楼宇设备控制管理计算机检查所控制的各系统设备是否正常工作。
l
清除控制计算机记事本内存放时间较长、并已经处理完毕的信息，以免占据内存。
l 打扫控制中心卫生，清洁计算机及外围设备表面。
（2）每周检查保养
l 清洁电源控制箱表面、仪表、指示灯、开关。
l 清洁设备控制管理计算机表面。
l 清洁电脑外围设备（打印机、显示器、键盘）表面。
l 清洁（UPS）不间断电源表面。
l 清洁网络控制器表面。
l 清洁监控中心环境卫生，并保持干净、通风。
（3）每月保养
l
在控制计算机上抽查、试验部分（5%）设备自动/手动的启动/停止功能。
l 在控制计算机上抽查、试验部分（5%）设备故障报警功能。
l
清洁电源控制箱内部、表面（用毛刷清扫或用压缩空气吹干净）。
l
清洁网络控制器内部元件（用毛刷清扫或用压缩空气吹干净）。
l 检查、更换打印机打印纸。
（4）每季度检查保养
l
清洁电源控制箱内部元件（用毛刷清扫或用压缩空气吹干净），检查线路连接情况并上紧。
l 清洁网络控制器内部元件，检查线路连接情况并上紧。
l
清洁电脑表面,启动“磁盘碎片整理程序”,提高电脑工作性能,延长硬盘工作寿命。
l 清洁打印机，更换打印机色带。
l 清洁（UPS）不间断电源，试验放电、充电。
（5）半年检查保养
l 试验电源控制箱主供电源与备供电源转换功能。
l
清洁网络控制器内部元件，检查插接件、线路连接情况并上紧。
l
停电、清洁控制计算机内部元件，检查印刷电路板、插接件、线路连接情况并上紧。
l 清洁、检查不间断电源，并进行放电、充电试验。
l
测量各线路绝缘（大于0.5MΩ），并作记录。（注意：测量时切断所有电子线路，并禁止用兆欧表测量）
（6）年度检查保养
l
停设备自动控制系统电源，对网络控制器进行内部清洁（用毛刷清扫积尘，并用吸尘器吸尘），检查内部插接件、印刷电路板的插接是否牢固，线路连接是否可靠并上紧。
l
关设备控制计算机，关电源，进行内部清洁（用毛刷清扫积尘，并用吸尘器吸尘），检查内部插接件、印刷电路板、线路连接情况并上紧。
l
停电清洁不间断电源，检查线路连接情况，并进行放电、充电试验。
l
清洁控制计算机外围设备（打印机、键盘等），检查线路连接情况，并上紧。
l
打开显示器，清洁内部元件，检查插接件、印刷电路板、线路连接情况，并上紧。
l
检查清洁电源控制箱，线路连接检查、上紧，外表、底座除锈油漆。
3、DDC箱检查保养
（1）日常检查保养
l 检查DDC箱表面仪表、指示灯是否正常。
l 检查箱内各开关是否在正常位置。
l 检查DDC箱电源电压是否在正常范围（220V±10%）。
l
检查箱内各模块工作是否正常，检查显示窗口的显示内容，发现故障信息应及时报告工程部主管、经理，派人员检查修复。
l 检查DDC箱环境温度、内部温度是否过高（0~40℃）。
（2）每月检查保养 
l 清洁各系统设备现场DDC箱表面、仪表、指示灯。
l 检查DDC箱输入、输出信号线路连接情况，并上紧。
l
停电清洁各系统设备现场DDC箱内模块（用毛刷清扫或压缩空气吹尘，并用吸尘器吸尘）。
l 检查模块、印刷电路板、线路连接情况，并上紧。
（3）年度检查保养
l
检查各系统设备现场DDC箱内模块、元件工作情况，发现异常及时处理。
l
停电测量各DDC箱线路绝缘，并记录（测量时一定要断开电子线路，禁止用兆欧表测量）。
4、传感器、变送器、伺服器、执行机构检查保养
（1）日常检查保养
l
从DDC箱或控制计算机检查传感器传回的数据是否正常，及时检查处理或更换。
l
从设备控制计算检查执行机构动作情况是否正常，及时检查处理。
l
检查传感器、执行机构周围环境是否会影响工作，并及时处理。
（2）每月检查保养
l 检查、清洁设备上传感器外表面及引线。
l 检查清洁设备上执行机构外表及引线。
l 检查清洁伺服器外表及引线。
l 检查清洁变送器外表及引线。
（3）每季度检查保养
l
抽查传感器传输数据是否准确（每季抽查10%，可用同类测量仪器校验）。发现问题及时处理或更换。
l
抽查执行机构动作是否准确（每季抽查10%）。发现问题及时处理或更换。
l
抽查变送器信号转换是否正常，发现问题及时调整或修理、更换。
l
测量传感器、执行机构、变送器线路绝缘（断开与DDC连接及电子线路）。
（4）年度检查保养 
l 检查执行机构活动情况，转动部分活动、加润滑油。
l
检查执行机构的机械传动部分情况，试验能否自由进行全程调节。
l 检查传感器、执行机构、变送器传输线连接情况，并上紧。
l
清洁传感器、执行机构、变送器外表，对外表、机座除锈，补油漆。
5、管理、操作、保养、和维修的基本制度：
楼宇自动控制系统的管理规定、操作规程等，要根据贵方的实际设备图纸及说明书
等资料另行详细制定。
6、楼宇自动控制系统每月维修保养工作量预计
（1）设备自动控制系统：控制中心设备24工时，其他52工时
（2）门禁系统：    1´28＝28（工时）
（3）闭路电视系统：1´28＝28（工时）
（4）通讯系统：    1´28＝28（工时）
（5）车场管理系统：32（工时）
合计：116工时
（九）房屋的日常养护
房屋日常养护是物业管理的一项重要工作，为确保房屋完好和正常使用，必须进行经常性的日常检查、修理，季节性预防保养及房屋的正确使用管理等工作。
房屋养护的内容包括房屋的日常养护和季节性预防养护。房屋的日常养护有两个方面：一是各办公室临时发生报修的零星养护工程（包括业主进行的房屋二次装修管理）；二是物业管理人员日常巡查掌握的检查资料，从房屋管理的角度提出来的养护工程。因此，房屋的日常养护包括房屋的零星养护和房屋的计划养护。房屋的季节性预防养护，主要是防台防汛、防梅雨和防冻防寒。房屋的季节性预防养护，关系到业主的居住和使用安全，以及房屋的完好程度，所以，这种预防养护也是房屋养护的一个重要方面。
①零星养护
房屋的零星养护修理，主要是在日常检查发现或突然损坏引起的小修，包括：
A、检查房屋屋面是否存在或出现变形、裂缝、损坏或渗漏等情况，如有应及时修补。
B、检查玻璃幕墙是否出现变形、开裂、渗漏等情况，并及时维修。
C、检查公共场所、走道的墙壁批荡是否出现裂缝、剥落，小面积的及时修补，大面积的应及时向业汇报，由业主发外承包。
D、检查楼板地面，发现破损的及时修补。
E、定期检查门窗使用情况，活动部位加润滑油，拆换五金、配玻璃等。
F、检查内外墙壁、抹灰、窗台、腰线，并及时修补。
G、检查水卫、电气、暖气等设备，及时排除故障，更换零件等。
H、定期检查疏通下水管道，修补明暗沟渠、落水管等到。
I、检查房屋结构是否在承受重力后发生变形、裂缝等现象。
J、检查车场、道路是否出现损坏，及时修补。
K、检查走火梯、通道等的墙壁、地面是否出现损坏，及时修补。
L、检查地下室结构是否正常，四周墙壁是否出现变形、渗漏等情况；
M、协助业主审核二次装修方案，提醒注意事项和禁止事项，防止装修施工中损坏公共设施、消防设施、房屋结构、防水层等。
日常零星养护项目，主要通过维修管理人员日常巡查、走访和业主随时报修2个途径汇集而来。其特点是修理范围广，零星分散，时间紧、要求及时，必须设有24小时报修热线。并努力做到：水电急修15—2分钟到达现场，1小时内修复。一般维修项目30分钟内到达现场查勘，按约定时间修复。重大维修或需购买材料的，在约定维修时间内完成。
②计划养护
A、每周检查天面雨水筒及渠闸，并清理周围杂物。
B、每半个月检查清理车场、广场明渠沉积物。
C、第半个月检查清理雨水井、沉沙井。
D、每月检查清理地下室集水井。
E、每月检查维修走火梯防火门及闭门器。
F、每月检查试验走火通道、各楼层应急灯，有问题的及时处理。
G、每月检查污水井、化粪池，并视情况进行清理。
H、每月检查清洗各楼层窗框、栏杆、楼梯扶手。
I、每月检查各楼层通风机工作情况。
J、每年定期进行房屋结构安全检查。
K、走廊及楼梯墙壁每3—5年进行翻新一次（由业主外委承包）。
L、外墙、玻璃幕墙5—8年进行一次大修（由业主发外承包）。
M、室内外装饰装修5年进行翻新一次（由业发外承包）。
③季节性预防养护工作主要有：
A、在雨季来临之前应作好外墙、玻璃幕墙、屋顶检查，对存在裂缝、渗漏的应及时修复，防止在雨季时出现漏水、损坏财物。
B、检查天面雨筒，清理周围杂物。
C、检查雨水井、污水井，并清理沉积物。
D、检查排水、排污管道、沟渠，及时清理。
E、检查清理地下室集水井。
F、检查潜水排污泵，确保其正常工作。
G、作好预防雨水流入地下室、车场的应急措施。
H、特别要注意在台风、暴雨多发季节做好各项预防措施。
④每月房屋日常养护的工时预计：
楼层检查维修         56工时      各楼层客户报修    
200工时
车场、广场检查维修   80工时      合计   336工时

五、设备维修服务
日常维修服务是工程部一项大量而又重要的工作，工程部就员工在维修服务中的服务意识、服务规范等提出具体要求并承诺如下：
（一）熟悉设备安装位置，建立日检巡查制度
l、行政办公中心大大小小的设备不计其数，分布在四面八方。因此，工程部门必须建立多方面的信息渠道和监测机制。及时发现设备故障及故障隐患，并予排除。
2、建立日检巡查制度，值班人员须按具体设备巡查的要求，依时对所有运行设备检查巡视，以便及时发现问题尽快处理解决。
3、与业主有关部门建立良好的联系，客户及各办公室人员的报修或设备设施故障可报管理处或服务部，统一协调安排，也可直接通知工程部。如果紧急的可用电话通知值班人员或工程部。工程部接到报修单或电话后应该在15分钟内之内派员工到现场，属一般性零修或设备故障应立即排除；涉及到需购买配件的维修，向报修的客户、办公人员工承诺维修时间，约定何时修理等情况后，按约完成；属复杂故障应立即向管理处经理汇报，由其组织力量或协调公司整体技术力量集中处理解决。
(二)维修服务规范要求
   
要求工程部员工到各楼层进行维修保养时，着装整齐，乘搭规定的员工电梯；走路轻盈，维修工作时尽量减少噪音，严禁在公共场所大声讲话喧哗。以免影响业主、住户办公或休息。到房间内维修时还应注意如下事项：
1、敲门：接到报修，15分钟内派员工到达现场维修处理。如果要进房间维修，需按门铃或轻轻叩门三声，等待开门。
2、介绍：办公室的人员开门或在门内询问，工程部员工应首先自我介绍：
“对不起，打搅了，我是××物业公司维修人员×××，前来为您服务”。
3、进门：如果房间内十分整洁，铺地毯，员工应将鞋脱在门外，赤脚进入，或穿好自备鞋套。经室内人员许可后进门维修服务。进入室内步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中应高于地面一定距离，不能在地上拖着工具袋。
4、铺布：走到工作地点后，将干净的帆布或塑料布铺在领导、办公人员指定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能将工具和拆卸的零件直接放在地上。
5、维修：维修工作中手脚要轻，尽可能减少发出的噪声。实在无法避免时，应事先向领导、办公人员说明，并说一声“非常对不起”。
6、整理：维修完毕，用自备专用擦机布将设备擦干净，收好维修工具，将所有散落的工具、零件及杂物等收拾干净，如地面受污染，应负责清扫干净。
7、试用：请领导、办公人员当场试用设备，证实设备恢复正常运转，并请领导、办公人员在维修工作单签认。
8、讲解：必要时向领导、办公人员讲解故障原因，介绍维修保养知识，及正确使用设备的注意事项。
9、如实填写维修工作单（包括费用），请领导、办公人员对修理质量，服务态度等进行评价并签名。

六、节能和节约维修费用
（一）当正式进入管理且各项工作走上轨后，将不断总结设备运行管理经验，采用最佳的运行方式、降低能耗、延长设备使用寿命。
（二）对不方便管理、操作、维修、保养或设计上欠合理的各类设备设施，提出整改完善的合理建设，经贵方有关部门审核同意后实施，以达到降低能耗，延长设备使用寿命，节省维修费用之目的。
（三）根据设备运行状况，总结运行规律，不断摸索积累有关数据资料，并采用新技术，新材料，对行政办公中心的各类设备设施提出技术改造方案及可行性方案，经贵方审批同意后实施，力求实现“降耗节能”之目的。
（四）努力做好设备的运行管理及维修保养工作，不断总结经验，提高管理水平。使所管理的设备正常运行，延长使用寿命，减少维修费用支出。

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