房地产市场是国民生产中一个很重要的基础产业，安居乐业这是中国人民千古以来重要生活准则之一。作为整个房地产市场体系中的最后一级市场，“物业管理市场”它对前级市场有着强烈的反弹和刺激作用，即物业管理市场的良好运作能带动房地产开发市场，营销市场的繁荣和兴旺，同时物业管理的供给主体是各类物业管理企业和专业服务公司。需求主体是业主和非业主使用人、承租人，业主包括开发商和置业业主。政府主管部门则只能扮演主持、指导、监控和协调的角色。

    根据市场流通的准则，物业管理市场的需求方，即开发商和业主可以选择物业管理企业，物业管理企业也由选择服务对象的权利，双方应该是一种平等互利的通过委托合同建立的市场型伙伴合作关系。所以物业管理市场的供求关系是由供方物业管理企业向需方物业业主和使用人、承租人提供商品性劳动服务的市场关系，应该是双方通过市场竞争（招投标）按合同建立起来的平等的互助互利的交换关系，在物业管理市场运作过程中，物业管理企业采用经营性的手段对物业实施管理，对业主和使用人、承租人提供服务，从而取得报酬。

    在现阶段房屋商品化、私有化和产权多元化的条件下，在目前市场竞争日趋白热化的前提下，物业管理企业只有通过在市场上不断竞争的原则，才能够不断提高经营水平和服务质量，创建名牌、拓展业务，以提高企业的实力和信誉、树立良好的信用，最终在市场中站稳脚跟取得优势。所以说：物业管理企业必须要通过招投标制度来完善和规范物业管理市场。

    在物业管理市场化运作的前提下，物业管理招投标按不同划分标准可分为以下几个类型：

    1、全方位物业管理招标：包括对建筑物本体及附属的设备、设施的日常维修管理，环境的清扫保洁、绿化、安保、以及代理经营租赁等综合性物业管理内容为标的招标活动。

    2、单项物业管理招标：针对物业综合管理服务中的某一项事项，如电梯、水泵保养、安保、清洁、绿化、餐饮等项目，分项向社会招聘专业对口的服务公司担任此项工作的服务和管理。

    3、按招标方式也可分为：公开招标、邀请招标、议标等方式进行。
    各物业单位在该物业招标前，应做好相关内容协调工作，如各方面关系的协调，准备好招标所必需的物业图纸、物业清册，业主清册等相关资料，特别要注意新建小区的开发扫尾工作是否完成，对于开发尚未完成的小区，开发商要做好选聘物业公司和施工建设单位的协调工作，同时招标活动要向有关行政主管部门上报，并告之招标的相关内容和时间。组成物业招标管理小组，编制招标文件和标底；发布招标公告或招标邀请书；请参加投票的物业管理企业申请投标；对投标企业进行资质审查；召开发标会议及现场勘察答疑；投标书编制与送达；召开开标会议进行评标决标；发出中标和不中标通知；签订委托管理服务合同。
    投标单位在获得招标信息后，要根据自身实际情况，结合本企业的优势组成一套强有力的内行投标班子，每一个人都要积极参入到投标活动中去。并做出相应的投标决策，如：申报相关资格；取得招标文件；进行现场勘察；编制投标书及其送达；参加开标会议及招标答辩；中标后既签订物业管理委托合同等相关工作。
    总之。在决定参与投标后，需马上成立投标领导小组和工作小组，尽快制订工作计划，有重点得分头开展工作，并进行相互沟通。对物业管理公司的形象要进行恰如其分的包装，实施求是的介绍。宣传公司自身的资质，包括人员资质，已经管辖的物业资质，所获得的荣誉，十分明确的表达公司参与投标的决心和信心。此时也要通过社会上各种关系和渠道，尽可能摸清一些相同类型物业在物业管理上的做法、经验，经营项目的设置，价格定位，客源收益等情况，使别人的成功经验为我所用，同时自己在紧锣密鼓进行投标的准备时，要注意保密自己的投标计划，最终目标。也要想方设法了解竞争对手的情况，以争取主动，合理定位。招投标活动是一个公平竞争的行动，操作时要绝对做到不违反国家有关制度和法规，投标单位之间不能串通一气，相互作弊，投标书书写规范，送达及时，尽量争取先声夺人。只有这样，投标单位才能取得最终的胜利，一举中标。

    随着我国经济体制由计划经济向市场经济的转变，以及伴随着这种经济体制的转变而出现了社会化、专业化、企业化的物业管理新体系。特别是《物业管理条例》的颁布，市场已逐渐成熟。传统的非市场化的房屋管理模式将逐步纳入市场化的物业管理轨道，市场的规则和运作逐步成熟。随着物业管理企业在城市管理和社会活动中的积极作用得到充分的发挥和确认。物业管理企业和业主委员会运作逐步正常，相互间由平等互利的基础上通过招投标方式建立起了合作伙伴关系，从而使社会上将会出现一批优秀的物业管理企业，优秀的业委会和示范物业区域。物业管理区域的建设和服务的标准逐步从“安全、整洁、文明、方便”向“安全、舒适、宁静、优美、典雅”的高层次水准提升。物业管理将逐步实现规模化经营，物业管理企业界从以中、小型为主向以大、中型为主转换，出现一批物业管理服务企业集团，同时物业管理法规建设逐步完善，政府强化对物业管理市场和招投标活动的指导和监督，使物业管理和社区建设的关系将逐步得到理顺，这就是市场发展的趋势所在，也是物业管理企业的希望所在，在此本人愿所有的物业管理企业，在市场的大潮下，在竞争的激流下，大浪淘沙，优胜劣汰，把中国的物业管理水平推向一个前无仅有的广阔天地。

二零零五年五月一日