第四答辩人： 均豪物业管理公司 
　　问：作为一家民营企业，请问均豪是否有经济能力保障长期稳定的管理好美林公寓？ 
　　答：均豪是一家民营企业，而且不是一个以投资为主体的房地产公司，这是无须讳言的。但我们有着良好的资信和业绩，这也是委托人看中我们的理由。物业管理行业有一个特点，就是低收入，但也是低风险的行业。均豪这几年除了物业管理，我们没有做任何其他方面的投资，使我们企业在规避风险方面做得非常好，我们知道我们自己应该干什么，不应该干什么。 
　　问：你们的标书中提出了许多特约性服务，有些项目是收费的，这些项目又是管理人员利用工作时间完成的，而管理人员的工资已经从管理费中支付，那么，特约服务的收益应该归谁所有。 
　　答：特约服务的开展有两种，一种是由管理公司来完成的，这部分特约服务的成本要单独核算的。第二种是由管理公司派人来完成，自身只扮演一个组织者，这样，收益中将有一部分作为管理人员的收入，因为我们毕竟做了服务，另一个部分将作为这个社区的管理基金。 
　　点评：许多物业把特约性服务收入想当然地视为自己的收入这种做法并不正确均豪的认识应当是全面、正确的。 
　　问：北京市１９６号文件适用范围是怎样的。另外标书中提到治安发生率要低于万分之一，一共是7００多户，住满的话一户按五个人算，已趋近于零了，请问如何保证实现？ 
　　答：１９６号文件主要用于住宅物业。另外，关于治安发生率，我们认为，全年一共有８７６０个小时，按小时数的万分之一算，一年大概是八到九次。在我们管理的项目中，被公安机关立案的几乎没有，有一些纠纷，我们都及时控制了。 
    问：治安问题有时候不取决于你的努力，而是取决于发案者本身。所以你不能说一个市长承诺本市发案率在万分之几以下，实际发案率真的就那么低，所以建议你们承诺时留一个余地。 
　　点评：管理服务指标的承诺必须先确定指标的确切含义这样才具有可操作性可执行性。不只是物业公司、行政主管部门在发布各种标准时亦应当注意此问题。 
　　问：你们公司也非常重视社区的文化活动，公司用什么体制来保证这种社区文化的完成；再有就是物业公司如何与街道办事处和居委会接触等等？ 
　　答：怎么使社区文化推广到位是一个大问题。我们公司在总部有两个机构，专门用于这方面研究，在总部针对不同的物业去考察社区文化，考虑应该建立一个怎样的主体。 
　　这一点，我们派出的执行部门都有体现。 
　　第二个问题谈街道办事处。刚刚我谈到了物业管理企业并不是一个全能的企业，大家应该对他具有希望，但不应是全部的希望。一个小区的成功不是一个物业管理公司的成功，而是大家共同的成功，包括发展商、客户和居委会街道这些相关部门。所以，共建、共管是我们标书里特别提到的。 
　　点评：的确物业公司不是全能的小区秩序的建立、维持还需其他管理部门的支持。 
　　问：你们提到，如果服务达到标准的话，希望能够提高收费标准，并且希望能够提高酬金。您能不能在今天这个场合就这个问题作一个最诚恳的表示，这个要求有没有可能取消？第二个，在６家物业公司里面，均豪是有偿服务列表最细，收费最高的，你是否考虑，像其他一些服务公司一样，把收取的这些费用拿来回报业主？ 
　　答：当美林公寓如果全部达到市优或者是国优的条件下，适当提高收费标准，同时管理公司的酬金适当提高，应该说这是我们的希望。我相信，如果我们做出成绩来，业主自然会给我们的成绩给予肯定，我想这肯定不仅仅是一个口头上的，包括实际上的。我想，能否提高是需要我们业主委员会共同商议的。如果作为条件的话，我们取消这个要求。如果是建议，我们还是保留。 
　　第二个问题，有偿服务所得能不能全部返还美林公寓，对这个问题我仍然不太想给予肯定的承诺，为什么呢？我们设想一下，美林公寓将会有均豪派出的大量的管理干部和工作人员，在业主休息的时候，他们还在工作，在你们节假日的时候他们还在工作，他们这么辛苦，如果他们的努力换来了美林花园物业的保值和增值，能够被社会认可，业主能够享受到非常好的环境，这样的情况下，可不可以给他们一些报酬？我想这是可以的。 
　　点评：均豪的态度无疑是诚恳的心态亦是健康的。 
　
　　第五答辩人： 中海物业管理公司 
　　问：第一，在你的投标书里面，对于管理费用标准的计算，所依据的文件是１９６号文件，这个文件是针对普通居住小区的，这就意味着中海高等品质的管理，低的收费。希望对你这个收费可行性和合理性能解释一下，因为这个标书里面没有把工资、办公费用还有一些不可预见的费用列举出来，希望能够解释？第二个问题，如果说，使用人或者是业主在使用房子的过程中对您的管理或者说对发展商的物业有一定的意见，拒交或者是少交管理费的时候，你们应该采取什么样的措施？ 
　　答：第一个问题，我们依据的是北京市１９９７年的１９６号文件，我们认为，现在北京市只有这个文件可供依据。高层楼宇有共同性，每一项收费在总成本中的比例大体相同，所以这种收费绝对不会影响中海物业的管理。我们有把握以这个报价管理好美林公寓，因为我们在深圳的收费标准普遍在４块钱左右。 
　　第二个问题，少交或者不交管理费是一个非常普遍的问题，我们认为，首先要摆正物业管理公司的位置，业主是物业公司的衣食父母，我们中海承诺，首先保证自己高质量的服务。同时，我们认为，北京市物业管理的法规在不断地完善，拒交管理费的问题最终也会得到解决。 
　　点评：高档物业的收费是实行政府指导价没有强制性的收费标准中海依据１９６号文件测算并不违法。问题是完全依据１９６号文件难以体现管理服务的成本来源及难以测算准确的物业管理费。中海在引用１９６号文件时应当作出必要的补充和合理的解释。 
　　问：来自深圳的中海公司，对于在北京做物业管理项目，在难度和风险方面做过哪些考虑？ 
　　答：如果加上美林公寓的话，中海已经在北京接了第８个盘了，我们管理的总建筑面积已经达到２０４万平方米。经过两年多的对北京市的考察，决定现在要进入北京。我们认为，从招标书来看，对我们设定的风险比在深圳投标的风险还要小，所以我们对这个项目非常有信心。 
　　问：你说这个项目设定的风险比深圳的项目风险还要小，怎样具体去理解？ 
　　答：第一，我们看了招标书以后，我们觉得发展商很可靠，比如说，他承诺对空置物业管理费全部由他交纳，在深圳没有一个发展商会这样做。 
　　问：因为中海在北京同时接管了几个项目，但你们的干部储备、人员素质能不能跟上需求？这关系到中海深圳、上海、广州所实现的优秀物业管理能否在北京成为现实？ 
　　答：中海最大的优势在于员工的培训和骨干员工的培养。中海物业管理公司的上级单位是中建总公司，中建总公司在国内共有２５万人，从这般庞大的队伍中，选出一二千人做骨干还是绰绰有余的；另一方面，凡是借调出来的骨干，要进行一个月的系统培训，现在中海已在深圳市投资５０万元建成一个电教化培训教室，骨干培训不成问题。第三，现在中海物业管理公司在深圳共有２０００人，副主任、工程师以上的骨干有近三百人，在深圳，管理一个１０万平方米的小区，有５名管理人员加２名财务管理人员即可。所以说，每个小区有７—８名管理人员即可，所有这些，都为今后扩展储备了丰富的人才资源。 
　　问：接管以后，投入的管理人员总数是多少？ 
　　答：我们从深圳调到北京的人数达到５６名，其中，６０％以上是北京户口。 
　　问：１９６号文件的对象和范围对美林公寓适用吗？ 
　答：北京还没有专门对高档楼宇的收费标准，现在只能是１９６号文件。深圳只对微福利房住宅区和商品房制定了标准，商场、高档写字楼和甲级公寓都参照此标准执行。这在北京也是一样。 
　　问：提两个问题，一、能提供这么好的服务，又收取这么低的费用，如何能保持运作，我对可行性比较关心。二、美林花园要分二期竣工入住，二期之间有时间差，如果计算时全部按４栋楼１１万平方米测算，是不是前期经费会有不足？ 
　　答：中海为什么可能较大程度降低管理费，一是因为我们实现了规模经营，全公司资源可以调度和分配，一般来讲，超过５０万平方米的项目，每增加１０万平方米，成本可能降１０％。二是我们实现了专业化运行。在深圳，我们有自己的电梯分公司、机电维修分公司、二次供水分公司，所有公司全部有执照。通过专业化运作，可以更大限度地降低物业管理成本，这是向国际惯例接轨，香港就是这样，由于国内专业化程度尚不高，我们只能组建自己的专业公司。 
　　虽说我们的物业管理费是按１１万平方米计算的，但一期建２栋楼，投入也减少一半，可以保证高标准的服务，如我们在深圳管理的中银花园，物业管理费为３．８元平方米，西沙花园只有３．３元，做到了深圳的最高水平。 
　　问：中海是首家通过ＩＳＯ９００２认证的企业，将深圳所有标准都搬到北京是否符合９０００体系认证，在南北方管理差异上，你们作了哪些考虑，如绿化，南北方气候不同，保养成本不同；取暖在南方根本没有。 
　　答：我们的９０００体系认证进入Ｃ版，已改动了三次，在全国各小区都按这个版本执行，没有问题。天津管理的华昌大厦，顺利通过试点小区考评，杭州的项目在省检中获全省第一，年终通过国家优秀示范小区考评。标准一旦制定，改版前，必须按此标准执行。美林属高档小区，完全可以套用标准，这也是我们管理的长项。清洁标准中有一条是楼梯间砖用白纸巾擦拭２０厘米无污染。如果我们能中标，我们保证这样的标准服务能实现。 
　　北京和深圳在绿化、取暖上确实有差异，但和天津的华昌应该无区别。华昌也是一座高层楼宇。我们有５个持锅炉证的高级技师，管理锅炉没有问题。而且我们出身于施工企业，原来是安装，现在是管理锅炉，不会有问题。 
　
　　第六答辩人： 中原物业管理公司 
　　问：刚才你们在发言中提到的，物业管理费有节余，转入下一年度，如果亏损了怎么办？ 
　　另外，你们计划员工为１５５人，比较多，其中管理部３８人、工程部４８人、保安部５９人，这么多人如何体现合理性？ 
　　答：有经验的物业管理公司在做预算时，会做得很准确，出现亏损，本年度不会调整；下一年度，根据实际情况调整，现在我们管理的项目还没有一个亏损。 
　　关于１５５人是多是少，第一，我们认为美林是高档外销公寓，绿化面积非常大，我们对保安设施不是很了解，所以人员编制上按完全没有保安设施操作的，可能用人较多；第二，《劳动法》对劳动保障增大了，要求４０小时工作制等，我们不想在这方面出现投诉；再有，我们提供２４小时服务，所以人员相对要多一些。 
　　点评：物业公司只收固定酬金不管收支状况的这种旱涝保收的管理模式不是市场经济的本意仍是计划经济时代的遗物。维持收支平衡是任何一个管理人的基本义务否则至少不能拿全酬。 
　　问：你们提出前期开办费用为１４３万元，我个人认为较多。是采取逐步回报处理、还是与开发商约定处理或抵作业主收费处理呢？ 
　　答：这是按北京市政府２１号文件定的。其中规定，开发商要按建安费的２％拨给物业管理公司作开办费，但北京市很少有开发商这么做，这是全体业主的权利，开办费用不返还开发商，属全体业主所有，如有节余，转管理基金。 
　　问：如不给开发费，你们还接不接？ 
　　答：如果不能解决，我们公司不准备接这种项目。 
　　问：你觉得开办费应该交吗？ 
　　答：美林公寓比较小，才有１５万平方米，但像东方广场这么大的项目，物业管理公司没有这么大的实力负担这么大的开办费用。 
　　问：可以通过折旧实现。 
　　点评：《北京市居住小区物业管理办法》第十四条有开发单位建安费２％的启动性经费的文字但是《办法》第二条第２款规定“别墅和高级公寓的物业管理办法另行规定” 即美林公寓不适用此《办法》。而且上述２％的启动性经费的性质亦没有规定是借款抑或是赠与但是有一点是肯定的即它不是房款的一部分。 
从买卖合同来说卖房人的全部义务就是交付标的物这是法律的规定。《办法》作为一个地方法规肯定不能给买卖合同强加上一个借款合同或赠与合同的规定。 
　　问：业主可以查账？可以像审计、税务那么去查吗？ 
　　答：我们有专门的账目给业主看。业主委员会可以查，这是业主委员会的权利。

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