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我国物业管理行业的可持续发展战略及人才需求趋势分析
作者:刘德明 时间:2008/9/22 阅读:4175次

  【前言】 科学发展观与和谐社会构想的提出、《物权法》的出台,对我国物业管理行业的发展将带来巨大的、深刻的影响,标志着《物权法》时代物业管理的来临。实施物业管理行业的可持续发展战略,适应中国社会经济和房地产业的可持续发展,研究物业管理人才的需求趋势,以及如何建立起适合行业可持续发展的人才战略,培养和造就一批专业的物业管理人才队伍,是当代物业管理人责无旁贷的责任。在此我们对 我国物业管理行业的可持续发展战略及人才需求趋势谈些个人看法,请各位专家、领导指正。

  一、可持续发展:既是世界的,也是中国的

  1.世界的可持续发展
  人类是大自然进化的产物。为了适应自然,我们的祖先先后从狩猎文明进入了农业文明,又从农业文明进入了工业文明。但是二百多年的工业文明实践证明,他给人类社会带来巨大物质财富的同时,也导致了人口急剧膨胀、生态破坏加重、环境污染日趋严重等大量的“人与自然的不和谐”以及“人与人的不和谐”的严重缺陷。面对工业文明的发展现实,许多有识之士提出重建人与自然的和谐关系,把工业文明引向新的文明形态的强烈呼声。 -----1972 年,由 10 个国家 30 多位科学家、教育家、经济学家、人类学家、企业家组成的“罗马俱乐部”向国际社会提交了历时四年完成的一项研究报告 -- 《增长的极限》。第一次向热衷于牺牲资源、破坏环境为代价,追求高速增长的发展模式提出质疑,第一次向陶醉于工业文明的世人敲响了震耳欲聋的警钟!
  同年,联合国在瑞典首都斯德哥尔摩首次召开了“人类环境会议”,制定了《人类环境宣言》、作出了我们所熟悉的每年 6 月 5 日作为“世界环境日”的决定!
  -----1983 年联合国决定成立“世界环境与发展委员会”,由当时挪威首相布伦特兰夫人领导的共有 20 多名来自世界各国不同背景的高级官员和专家组成。经过 900 多天的努力,于 1987 年向联合国提交了一份报告 -- 《我们共同的未来》。首次提出了可持续发展理念和定义,认为:可持续发展是既满足当代人的需求,又不对后代人满足其需要的能力构成危害的发展。
  -----1992 年联合国在巴西首都里约热内卢召开了第二次世界环境与发展会议,通过了《环境与发展宣言》和《 21 世纪议程》,强调了我们必须改变现行的政策、改善所有人都生活水平、更好地保护和管理生态系统,争取一个更安全、更繁荣的未来;
  -----2002 年,联合国可持续发展世界首脑会议在南非召开, 190 多个国家, 100 多位元首 ( 包括中国总理朱 鎔 基率领 100 多名中国代表团 ) 参加。会议通过的《可持续发展世界首脑会议执行计划》,明确提出了“ 世界的城市必须是可持续的、安全的、健康的、具有人性的”观点,提出了 全球未来 10-20 年人类拯救地球、保护环境、促进繁荣的世界可持续发展的行动计划。所有这些都必对世界可持续发展产生了最重大的、最深远的积极影响!
  2.中国的可持续发展
  -----1972 年,联合国在瑞典斯德哥尔摩召开第一次人类环境会议时,经周恩来总理亲自批准,中国组团 40 多人出席了此次会议。   会议结束后,代表团在汇报当中,尽管提到中国的环境问题如大气污染、水质污染、固体废弃物污染以及生态破坏,都已经达到比较严重的程度。但是由于中国当时所处的政治大环境,第一次人类环境会议对中国影响甚微;
  -----1992 年 8 月,联合国环境与发展大会之后,中国政府高度重视,快速反应,提出了中国环境与发展应采取的十大对策,明确指出:走可持续发展道路是当代中国以及未来的必然选择;
  -----1994 年 3 月,中国政府批准发布了《中国 21 世纪议程——中国 21 世纪人口、环境与发展白皮书》。 《中国 21 世纪议程》详细阐述了中国可持续发展的战略思想,规划了中国可持续发展的总体目标,制定了中国实施可持续发展的战略步骤,为中国实现可持续发展战略指明了方向。
  -----1996 年,全国人大批准了《中华人民共和国国民经济和社会发展“九五”计划和 2010 年远景目标纲要》,以法律形式把可持续发展与科教兴国并列为国家对两大发展战略。
  -----2000 年,中共中央在党的十五届五中全会通过的《关于制定国民经济和社会发展第十个五年计划的建议》中明确提出了:我国实施可持续发展战略是关系中华民族生存和发展的长远大计!
  -----2003 年,党的十六届三中全会提出了“科学发展观”,从理论上、实践上深化和升华了可持续发展的思想;
  -----2007 年 2 月, 由中国科学院院长路甬祥任总主编的、我 国可持续发展领域 184 名资深专家和学者,历经 2 年零 8 个月编纂的 我国第一部全面总结中国可持续发展的大型学术论著《中国可持续发展总纲 ( 国家卷 ) 》面世,其中提出了这样的战略目标:即到 2050 年,全面达到世界中等发达国家的可持续发展水平,进入到世界总体可持续发展能力前 10 名的国家行列。《总纲 ( 国家卷 ) 》还创造性地提出了“五大国家补偿制度”,即国家产业补偿制度、国家土地补偿制度、国家生态补偿制度、国家灾害补偿制度和国家社会补偿制度;
  2007 年 10 月, 胡锦涛总书记在十七大报告中,再次阐述了 科学发展观,第一要义是发展,基本要求是全面协调可持续,根本方法是统筹兼顾。   强调了科学发展和社会和谐是内在统一的。没有科学发展就没有社会和谐,没有社会和谐也难以实现科学发展。

  二.可持续发展与中国物业管理

  世界可持续发展的潮流浩浩荡荡、势不可挡,冲击着中国,也冲击着中国的物业管理行业……
  在 1992 年 8 月,中国政府提出了中国环境与发展的十大对策中,不但明确指出走可持续发展道路是当代中国以及未来的必然选择外,还提到了与物业管理密切相关的:采取有效措施,防治污染;深入开展城市环境综合整治,认真治理城市 " 四害 " (烟尘、污水、废物和噪音);提高能源利用效率;加强环境教育,不断提高全民族的环境意识。。。等重要内容;
  在 1994 年中国政府批准发布的《中国 21 世纪议程》第二部分中关于“社会可持续发展”中,明确提出了要“加强包括人口、居民消费与社会服务,加强城镇用地管理,加快城镇基础设施建设和完善住区功能,促进建筑业发展,向所有人提供适当住房、改善住区环境”的要求;
  2000 年,中共中央在党的十五届五中全会通过的《关于制定国民经济和社会发展第十个五年计划的建议》中,不但提出了“我国实施可持续发展战略是关系中华民族生存和发展的长远大计!”还提出了要实现社会经济的可持续发展,就要不断改善城乡居民居住质量、保障人民安居乐业,就必须进一步发展房地产市场,规范和推进物业管理业。第一次将物业管理写进了国家的五年计划;
  2006 年 3 月,全国十届人大四次会议通过的《 中 华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》又再次提出了: 规范物业管理行为,提高市场化程度;
  我国物业管理 自上世纪 80 年代以来,随着我国经济体制改革的深入和房地产开发的兴起而逐渐产生、发展和壮大,有力地推进了我国城市化水平的进程 , 加快了国家经济体制改革和建设的步伐。但随着社会的不断发展 , 各种层面的问题和矛盾不断突出,我们必须清晰的 看到物业管理在我国仍是一个新兴行业,《物权法》刚刚颁布实施、法律正在规范初期、行业正处于发展阶段,还存在 人们对物业管理认识和接受程度的巨大差异、物业管理行业面临着产权关系模糊、专业人才匮乏、市场化程度低、规模效益差、企业亏损严重等 许多不和谐的、不可持续的矛盾和制约因素。因此,要面对我国房地产、物业管理的快速发展的实际情况,在 科学发展观与构建和谐社会理论的指导下,认真分析 物业管理可持续发展存在的问题,把 规范物业管理服务纳入到和谐社会建设的总体战略中来, 积极探索物业管理可持续发展之路,这 是我们物业管理行业对科学发展观认识的进一步深化,是物业管理行业对 促进城市和经济社会全面可持续发展 的重要体现 。

  三、对中国物业管理可持续发展的几点思考

  1.物业管理可持续发展需要以房地产的可持续发展为前提
  我们知道,物业管理源于房地产的发展。无论是英国,还是美国;是香港、台湾,还是中国大陆,任何一个国家、一个地区的物业管理无一不是伴随着房地产市场的发展而发展的。房地产市场规范有序、健康稳定的发展,为物业管理提供的基础条件与平台自然就好,建设单位在物业管理方面的遗留问题自然减少,物业管理的可持续发展才有一个基本前提。所以,规范物业管理,实施物业管理的可持续发展,首先要规范房地产市场、实施房地产业的可持续发展。否则抛开房地产的规范,片面强调物业管理的职能,最终只能是“代人受过”或是“纸上谈兵”。
  2. 物业管理可持续发展要以《物权法》作为法律武 器
  要实现物业管 理 的 可持续发展,必须建 立物权相关法律法规 体系,在法律层面上界定 业主的“物权”与物业服务企业的权利、义务。 《物权法》作为物业管理行业最权威的、最高级别的法律,他的颁布与实施,必将对物业管理带来比《物业管理条例》更加深远的影响。《物权法》对业主在建筑物区分所有权方面的权利和义务;对建设单位的权利义务、物业服务企业的权利义务、业主与物业服务企业的法律关系、业主维权的主体与方式、业主行使物业管理权的模式等所作的法律规定,都将成为物业管理服务过程中各方共同遵守的法律准绳,是维护物业管理可持续发展的法律依据。为此我们要认真学习研究《物权法》,深刻领会其精神实质,指导我们解决物业管理服务过程中的种种 纠纷 , 更好地为业主提供物业管理服务,通过法律武器保障 物业管理 可持续发展的顺利实施 。
  3. 物业管理可持续发展必须坚持以人为本的核心理念
  科学发展观,第一要义是发展,核心是以人为本。 发展经济的目的就是为了不断满足人民物质、文化生活的需要。发展不只是经济的量的增长,还包括人民生活的改善、社会的全面进步,归根到底 , 是为了人与社会的全面发展。
  物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企 业按照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
  在物业管理活动中, 业主是物业管理的主体,同时又是最终受益者 。物业服务企业是受其委托,代为提供物业管理服务的被委托人。所以在物业管理中,应 增强业 主对物业管理的 参与性 、透明性,充分尊重业主的权利与需求, 坚持把以人为本的服务理念贯穿到物业服务的各项活动中 ,变管理为服务,提高物业管理的服务意识,提高客户满意度,最终提高市场占有率。 可以说以人为本是物业管理服务的灵魂 , 是 实施 物业管理 可持续发展 的 核心理念。
  4. 物业管理可持续发展必须必须遵循企业发展的客观规律
  物业管理企业是个经济组织,有着经济组织运行发展的普遍规律。要善于跳出行业看行业,用企业管理的成熟理论指导物业管理的具体实践。所以,法治化、市场化、标准化、规范化、职业化等成功的管理理论、管理经验都应在物业管理行业贯彻落实,并结合行业特点加以发扬光大,它们都将有助于 物业管理 可持续发展战略的实施。
  5. 物业管理可持续发展必须必须与企业其他发展战略密切结合
  关于企业发展战略理论,国际上已经有许多经济学家、战略大师、为之献出了毕生的精力,作出了经典的论述,获得了世人的高度认可。为此,规模化、集约化、多元化、扁平化、网络化等行之有效的发展战略,如能成功运用于物业管理行业,也必将对物业管理的可持续发展起到不可估量的重要作用。

  四、物业管理的人才需求预测分析

  (一)房地产发展与物业管理人才需求
  数据 1 .
  根据中国物业管理协会会长 谢家瑾 女士于 2006 年 8 月在北京召开的 < 中国物业管理协会第二次会员代表大会 > 所作的题为《抓住机遇迎接挑战共同推进物业管理行业的持续健康发展》的工作报告, 提供的资料 : “据不完全统计,截至 2005 年底,全国实行物业管理的房屋面积超过 100 亿平方米,物业管理覆盖率已接近 50% 。北京等较发达城市的覆盖率达 70% ,深圳、上海已达 90% 以上。全国物业管理企业已超过 3 万家,从业人员超过 300 万人。”
  数据 2.
  根据权威机构所作的〈中国房地产发展状况与发展趋势预测分析〉:“ 预计城镇居民的住宅需求面积 ( 人均住宅建筑面积 ) 将从 2004 年的 25 平方米 提高到 2010 年的 35.66 平方米 。预计 2005-2010 年期间年均增速为 7.35% 。我国城镇住宅建筑面积将从 2004 年的 131 亿平方米增加到 2010 年的 200.89 亿平方米。 2005 年以后非住宅商品房销售面积将持续增加,销售面积将从 2005 年的 4411.76 万平方米增加到 2010 年的 8658.61 万平方米,年均增速为 14.43% 。”
  物业管理的人才需求预测分析
  根据上述两组数据,我们有理由作出如下预测分析:
  1.现有人员状况:
  按照谢会长报告中的数据, 100 亿平方米的物业管理面积,拥有物业管理人员 300 多万人,平均 1 万平方米 大致需要 3.3 个物业管理人员,这也基本符合企业的实际情况;
  2.住宅物业的人才的需求数量预测:
  按照上述提供的数据,到 2010 年, 我国城镇住宅建筑面积将从 2004 年的 131 亿平方米增加到 200.89 亿平方米。 5 年新增住宅面积 70 万平方米。这些新增物业基本都需要实施物业管理。按照 1 万平方米 需要 3.3 个物业管理人员计算,共需 230 多万物业管理人员, 5 年内平均每年增加 46 万人。如果大专以上学历的工程技术管理人才按 20% 的比例配备,则每年需要 9 万多人。
  3.非住宅物业的 人才的需求数量预测:
  据上述预测, 5 年内共新增 3- 4 亿平方米 非住宅物业。如按 一万平方米 需要10 个物业管理人员计算,则 5 年内需要新增物业管理人员 30-40 万人,其中大专以上的工程技术管理人才按 30% 比例配备,每年需要 9-12 万人。
  (二)物业管理的可持续发展对人才质量的需求趋势分析
  随着房地产业和物业管理的可持续发展,物业管理人才在数量上对需求将不断增加的同时,在年龄结构、专业结构、学历结构上也将产生明显的变化。
  年龄结构上,据调研我们发现,工龄长、实践经验比较丰富的工程技术管理人员会因为工资待遇的偏低,逐步离开物业管理行业,逐渐被刚从高等院校毕业出来的年轻人取代,其年龄结构有下降的趋势;而保安、保洁、绿化等基础工作的人员则由于科技含量低、劳动力资源短缺、工资偏低等原因而逐步离开物业管理行业,逐渐被年龄较大的人员取代,其其年龄结构有上升趋势。
  专业结构上,由于科技进步的原因,智能物业、绿色物业、环保物业、节能物业的兴起,物业管理人员急需提高自身素质,以适应建筑科技水平的进步。为此,物业管理师、智能化管理师、园艺工程师、物业律师、财务管理、市场营销、客户服务等人才将日趋受市场亲睐。
  学历结构上,大专以上的工程技术管理人员比例将逐年提升,研究生、甚至博士生也将越来越多地存在于物业管理企业中。。。。
  所有这些,都为各高等院校、相关培训机构的物业管理专业人才培训提供了一个巨大的市场空间。

  五、我国物业管理人才培养存在的问题与建议

  (一)当前物业管理人才培养存在的问题
  1 、人才培养相对滞后
  由于我国物业管理方面法律法规的出台相对滞后,使整个行业存在的许多问题、许多矛盾长期处于无法可依、无章可循的状态。有些观点和做法过于理想而失去指导意义,甚至产生误导;同时许多实际存在的物业管理服务需求又缺乏理论的指导;教材编写、师资力量普遍缺乏,许多企业存在的实际培训需求往往得不到满足,造成了全行业培训普遍滞后的局面。
  2 、培训市场监管缺位
  目前,培训市场基本上各自为政,个行其是。还没有一个明确的政府管理部门,也没有设立培训行业准入制度,甚至还没有相应的法规对培训活动进行必要的规范和约束。同时由于物业管理存在着大量的培训需求,所以在全国各地兴起了各种各样的物业管理学历班、培训班,由于缺乏有效监管及师资力量的限制,培训效果不佳,甚至个别地方、个别培训机构出现了乱收费,不讲培训质量、只求经济效益的不良现象。
  3 、各地区发展不平衡,培训能力差异大。
  由于经济发展速度的差异,在我国南方及东部沿海城市,房地产业起步较早,物业管理发展较快,培训力量相对较强,而我国广大中部、西部地区,房地产业起步较晚,物业管理发展缓慢,培训力量也相对比较薄弱,造成了地区之间的不平衡。
  4 、企业对培训的意识误区
  培训是一个长期的、持续的过程,只有通过渐进的方式来提升培训的反馈效果。很多企业尚没有树立起正确的培训意识,认为物业培训就是取得岗位证书,培训目的有很大偏差;培训如同救火,培训的临时性、随意性很大,出现问题时才想到培训,对培训效果急于求成,没有一个系统的年度培训计划和长期的企业培训规划,作为企业整体战略的一部分,以至于不能很好的理解培训和规范操作。
  5 、培训效果差强人意
  培训效果始终是困扰培训行业的一个难题。调查显示,在 2005 年中,几近半数的人参加过 1 至 2 次的培训活动,而认为培训效果不好的占到了 45% 。培训效果不甚理想,一个根本的原因在于理论与实际相背离,没有很好的进行前期调研、执行和督导工作,物业培训仅仅只注重于授课,而考察培训的绩效,员工的操作与执行方面都没有强调,因此,只有将前期调研、授课、执行、督导这些工作结合起来,培训效果才会大幅度提高,它对于企业的价值才会真正显现。
  (二)对物业管理人才战略的几点建议
  为推进我国社会经济的全面可持续发展,在 2006 年 3 月 全国十届人大四次会议通过的《 中 华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》 中明确提出了“推进人才强国战略” 。要求全国各地、各行各业牢固树立科学人才观,壮大人才队伍,提高人才素质,优化人才结构,发挥人才作用。 要 实施企业家培养工程,培养造就一批富有创新意识和能力、适应经济全球化要求的企业家,推进企业经营管理人才职业化、市场化, 促进人口大国向人力资本强国转变。为此,我们对物业管理的人才战略提出以下几点建议:
  1.高度重视物业管理的理论研究
  我国物业管理一方面是人才不足,一方面是缺乏培养人才,特别是高端人才的理论知识。理论是实践的指路明灯,为实践提供方向和引导。要坚持物业管理可持续发展,就必须加大全行业的理论研究的力度,研究、解决、检验行业发展中的突出问题,夯实行业的理论基础。我国物业管理行业 20 多年的发展经历为理论研究提供了丰富的素材,也积累了丰硕的理论成果。但有许多经过时间和实践证明是不成功的,是失败的!我们要积极利用《物权法》颁布实施的契机,认真学习研究我国的《物权法》、研究其他发达国家的《物权法》、还要研究世界物业管理先进水平国家的物业管理,结合我国国情,重新打造具有中国特色的物业管理理论体系。为培养一大批物业管理人才奠定理论基础。
  2.加大高等院校对物业管理人才培养的投入
  近几年来,我国设立物业管理专业的大中专、高等院校越来越多。但是面对中国经济的健康稳定发展,面对中国房地产业蓬勃发展,面对物业管理人才需求的急剧增加,各大中专、高等院校应加快增设物业管理专业的进程,加大人力、物力和财力的投入,培养数量更多、质量更好的物业管理人才,以适应社会和行业不断发展的实际需要。
  3.实施校企合作、强强联合的培训模式
  发挥教育培训机构和物业企业的各自优势,实施“供需结合、校企合作、强强联合”模式开展教学与培训。首先要加强办学机构之间的合作,可以有效弥补物业管理培训中所存在的师资力量缺乏、培训项目少、招生力量弱、市场手段不灵活等许多问题。其次要加强培训机构与企业的合作,校企双方互相扶持、互相渗透、双向介入、优势互补、资源互用、利益共享,是促进行业整体进步、实现可持续发展的重要途径。物业管理企业要站在企业发展战略的角度上重视培训,教育培训机构要重视市场研究,主动与企业合作,培养适合社会需要的物业管理人才。
  4.积极与行业主管部门、协会交流合作
  各教育培训机构与物业管理企业在物业管理人才培养过程中,要积极主动与各行业地主管部门要加强沟通、交流与合作。他们拥有丰富师资资源、市场需求信息、政策法规资源,通过与各级物业管理协会共同搭建物业管理培训平台,可以起到事半功倍的效果。
  5.持续推进学习型组织的建立
  未来的竞争是人才的竞争、学习的竞争。物业管理企业实施人才战略,也要加强理论研究的水平,加强培训,不断总结自身发展经验,积极进行或者与主管部门、教育培训机构合作,共同研究行业和企业内部的重要课题, 积极创建学习型企业, 抓好岗前培训、上岗培训、专题培训、学历教育、积极参加行业组织的理论研讨和实地考察,重视继续教育工作, 为员工提供更多的精神食粮,提供更多的培训福利,真正作到学习工作化,工作学习化。 不断提升企业的理论水平和学术涵养,提升员工的整体素质,保障物业管理的健康持续发展!
  结束语:人才既是兴国战略,也是兴企战略;可持续发展即是世界的,也是中国的;既是行业的,也是企业的。实现一个行业的可持续发展就已构成整个社会可持续发展的一部分。本文作为对中国物业管理行业可持续发展和人才需求战略探讨的一部分,只是我的一点初步想法,希望得到更加广泛和深入的研究,在此,我谨希望向行业提出一种想法,起到抛砖引玉的作用。

来源:山东明德物业管理有限公司
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