武汉市房产管理局文件武房物〔2006〕130号

市房产局关于印发武汉市业主大会规程实施细则的通知

各区房产局、房地产开发建设单位、业主委员会、物业管理公司：
        为规范业主大会成立及其活动，根据《物业管理条例》（国务院令第379号）和《业主大会规程》（建住房[2003]131号）等有关法规和政策规定，结合武汉市实际，我局制定了《武汉市业主大会规程实施细则》，现印发给你们，请遵照执行。
        《市房产局关于印发〈武汉市住宅区业主自治管理实施办法〉的通知》（武房物[2000]108号）同时废止。

二○○六年十二月二十一日

武汉市业主大会规程实施细则

第一章 总 则

    第一条 为规范业主大会成立及其活动，维护广大业主的合法权益，根据国家《物业管理条例》和建设部《业主大会规程》等规定，结合我市实际，制定本细则。
    第二条 本细则适用于本市行政区域内业主大会的成立、运作和监督。
第三条  本细则所称的业主是指物业所有权人，即房地产权属证书记载的权利人。
物业的合法买受人，尚未办理产权登记的，享有业主在物业管理活动中的权利，承担相应义务。
    业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表物业管理区域内全体业主行使在物业管理活动中的合法权利，依法履行相应义务。
    业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生。
    第四条  市房产管理局是全市物业管理的行政主管部门，依法对业主大会的成立及其活动进行监督管理。
    各区房产管理局负责本辖区内业主大会的成立及其活动的指导、监督工作。
    第五条  业主大会的成立及业主委员会的选举工作和业主大会及其业主委员会的日常活动，应当接受所在地的街道办事处及社区居民委员会的指导和监督，并处理好物业管理与社区管理的相互关系。
    第六条 业主大会、业主委员会的决议、决定应当符合法律、法规的规定。业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定；不得从事与本物业管理区域的物业管理无关的活动；不得向业主收取物业管理综合服务费。
第七条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区房产管理局，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
业主委员会越权开展工作或组织活动、违反法律法规规定等行为，侵害多数业主合法权益，情节严重的，物业所在地的区房产管理局应当书面责令其限期整改，逾期拒不整改的，由所在地的区房产管理局撤销其备案，并在该物业管理区域公告，即时会同街道办事处和社区居民委员会依法指导业主大会重新选举产生业主委员会。

第二章  业主大会

第一节  业主大会的组成和职责

第八条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成，自首次业主大会会议召开且审议通过《业主大会议事规则》、《业主公约》之日起成立。
一个物业管理区域成立一个业主大会。业主较少的，经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会及其业主委员会职责。
    第九条 业主大会的主要职责如下：
（一）选举、更换业主委员会的成员；
（二）制订、修改业主公约和业主大会议事规则。
（三）选聘、解聘物业管理企业，审议、批准物业管理服务合同，包括物业服务内容及标准与收费标准的调整方案；
    （四）监督业主委员会、物业管理企业的工作；
    （五）决定对物业管理区域共用部分维修、更新、增设等所需费用的分摊；
    （六）决定专项资金的使用、续筹方案，并监督实施；
（七）决定业主委员会申请行政复议、仲裁和诉讼；
（八）决定物业管理的其他重大事项。
前款（二）、（三）、（五）、（六）、（七）项须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过方可生效。

第二节  首次业主大会会议的筹备

第十条 物业管理区域的房屋出售达到总建筑面积2/3以上且竣工交付使用满一年的，可以筹备成立业主大会。
第十一条 筹备成立业主大会，应当在物业所在地的区房产管理局和街道办事处、社区居民委员会的指导下，由业主代表、建设单位代表（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。
筹备组一般由3至9人的单数组成，其中业主代表2至7名，建设单位代表1至2名。筹备组的组长由业主代表担任。筹备组中的业主代表按物业类别及其布局分配名额，并由10名以上业主联名推荐产生。
筹备组中的建设单位代表应持有法人委托书。建设单位若不委派代表参加筹备组工作，又不向所在地的区房产管理局书面报告且陈述原因，所在地的区房产管理局应当书面责令其限期参加，逾期拒不参加的，可由业主代表组成筹备组。
筹备组组成人员名单应在本物业管理区域内公示。
为保证首次业主大会选举工作的公正，筹备组中的业主代表原则上不宜推荐为业主委员会候选人。
筹备组应当邀请所在地的社区居民委员会代表列席筹备会议，并接受其具体指导。
物业管理企业应积极配合筹备组开展工作。
    第十二条 筹备组的主要职责如下：
（一）拟定首次业主大会的筹备方案；
（二）参照政府主管部门制订的示范文本拟定业主公约（草案）和业主大会议事规则（草案）；  
（三）确认业主的身份及其在首次业主大会上的投票权数；
（四）根据本物业管理区域的实际情况，确定业主委员会委员的人数，制订业主委员会的选举办法，确认业主委员会候选人的资格，并在业主中推选表决票的发放人、计票人和监票人各若干人；
（五）确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，做好会务准备工作；
（六）宣传物业管理的有关法规、政策；
（七）其他准备工作。
    第十三条 业主委员会由5至15人的单数组成，具体人数由筹备组根据本物业管理区域的实际情况确定。
    第十四条 业主委员会选举采取差额选举的方式，差额比例不得低于20%。
    第十五条 筹备组应当依法确认业主身份，并发放业主证。业主证应当写明业主及其配偶或房屋产权共有、监护人的姓名、身份证号码、性别、住址、有效的联系方式及拥有的投票权数等基本内容。
    业主证用于业主大会事务中核实业主身份。
    第十六条 业主大会会议的表决，一般采用1个（户）业主1份表决票的方式。表决票上应标明业主的姓名，楼栋单元门牌号，建筑面积，投票权数，表决事项，赞成、反对、弃权选项及示范符号，有效与无效票的提示，以及业主本人签名等内容。
第十七条 首次业主大会投票权数按物业的建筑面积计算。各类物业按每一平方米为一个投票权，不足一平方米的按四舍五入计算。
第十八条 业主委员会委员候选人由筹备组按物业类别及其布局比例推荐，二十名以上业主也可以推荐一名候选人。筹备组应就候选人资格征求所在地的社区居民委员会和辖区民警的意见，并确定候选人名单。
    业主联名推荐的，应在筹备组规定的时间内完成，逾期推荐的无效。
    第十九条 业主委员会委员候选人应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵纪守法；
（三）模范履行业主义务，未欠交物业管理服务费、专项资金等；
（四）热心公益事业，责任心强，具有社会公信力。
（五）身体健康，具有必要的工作时间和一定组织能力；
（六）本人或其亲属未在本物业管理区域的物业管理企业及其下属企业内入股或任职。
第二十条 筹备组应当将下列事项在物业管理区域内公示，公示时间为7日：
   （一）业主公约（草案）、业主大会议事规则（草案）；
   （二）业主委员会候选人简历表、会议的表决票、业主大会会议议程。
    业主对上述公示事项有异议的，应当在公示期内以书面形式署名向筹备组提出。筹备组应当在5日内予以答复。
    第二十一条 筹备组应当于业主大会会议召开15日前将会议通知以下列方式送达全体业主：
   （一）当面递交书面通知；
   （二）将书面通知放入业主信箱内或业主的物业专有部位内；
   （三）邮寄。
    同时，会议通知还应当在小区公告栏或其他显著位置公告。
    通知应写明会议的时间、地点、内容、形式、业主委员会委员候选人名单、总投票权数、投票人的权利和义务等。

第三节  首次业主大会会议的召开

第二十二条 首次业主大会会议一般采用集体讨论的形式组织召开。物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元（楼层）等为单位，按照10%至30%的比例推选业主代表参加业主大会会议；业主代表因故不能参加会议的，业主可以另外推选一名业主代表参加。
业主代表的产生应经相应区域内1/2以上投票权的业主书面同意。
第二十三条 推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的意见经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
第二十四条 首次业主大会会议的内容包括：
（一）表决通过业主公约（草案）、业主大会议事规则（草案）；
    （二）选举产生业主委员会委员；
（三）其他需要业主大会会议表决通过的事项。
第二十五条 业主为法人的，由其法定代表人行使投票权。业主为无完全民事行为能力的，由其监护人行使投票权。
业主不能自行投票的，可以书面委托他人投票，其委托书应载明委托事项和投票权数。
   业主投票时应出示业主证，受托人除应出具业主的业主证外，还应出示委托书。
    第二十六条  单个物业登记有两个或两个以上的所有权人的，应自行确定一名投票人。
    第二十七条 业主委员会委员候选人经与会业主所持投票权总数1/2以上通过，并以得票多少为序，依次当选为首届业主委员会委员。
    第二十八条 筹备组应邀请社区居民委员会代表负责开箱验票，统计选举结果后在物业管理区域内公布。筹备组应当在业主委员会选举产生3日内向其移交全部资料，同时自行解散。
    第二十九条 业主委员会选举产生后应立即召开首次业主委员会会议，由业主委员会委员推选产生业主委员会主任1名、副主任1至3名。
第三十条 业主大会成立后成为同一物业管理区域业主的，自动成为业主大会成员，并应当遵守业主大会通过的业主公约、业主大会议事规则和有关决定，在办理有关房屋交接手续时还应对其予以书面承诺，由业主委员会记录存档。

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