对《深圳市住宅物业管理服务收费指导标准（征求意见稿）》的说明

　　为规范我市住宅物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据国家、省、市有关物业管理服务收费的管理规定，我局会同市国土房产局共同起草了《深圳市住宅物业管理服务收费指导标准（征求意见稿）》，现做如下说明。

　　一、制定发布住宅物业管理服务收费指导标准的必要性

　　1、制定发布住宅物业管理服务收费指导标准，是贯彻国家、省、市物业服务收费管理法规和政策的需要。2003年，国务院颁布《物业管理条例》，规定“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区分不同物业的性质和特点，由业主与物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费管理办法，在物业服务合同中约定”。2003年11月，国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》出台，规定“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定”，2004年1月，省物价局、省建设厅下发《关于贯彻实施国家发展改革委、建设部<物业服务收费管理办法>的通知》，规定我省住宅物业（不含别墅）实行政府指导价，其他物业实行市场调节价，2006年12月，省物价局《关于加强物业收费管理有关问题的通知》（粤价[2006]284号）进一步明确住宅物业的前期物业管理服务收费实行政府指导价，成立了业主委员会的住宅物业、别墅及住宅以外的其他类型物业实行市场调节价。制定发布我市住宅物业前期物业管理服务收费的政府指导价标准，是贯彻国家和省的政策、依法行政的需要。

　　2、重新制定发布住宅物业管理服务收费指导标准，是物业管理市场发展的需要。我市现行的住宅物业管理服务收费指导标准是1997年制定发布的，十年来，物业管理行业的发展发生了很大变化，有必要对现行标准进行调整。一是随着物业管理收费的市场化改革导向、业主与物业管理企业协商定价机制的确立，对现行政府指导价的形式有必要调整；二是现行收费指导标准，存在结构性矛盾，主要体现在现行收费指导标准中高层住宅指导标准偏高、多层住宅指导标准偏低，有必要根据物业管理实际情况进行调整。

　　二、制定政策依据的法律文件

　　1、国务院《物业管理条例》；

　　2、国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》；

　　3、省物价局、省建设厅《关于贯彻实施国家发展改革委、建设部<物业服务收费管理办法>的通知》（粤价[2004]22号）；

　　4、省物价局《关于加强物业收费管理有关问题的通知》（粤价[2006]284号）；

　　5、《深圳市物价局、深圳市国土资源和房产管理局关于印发〈深圳市物业管理服务收费管理规定〉的通知》（深价联字[2006]18号）。

　　三、政策制定过程及征求意见的主要情况

　　2004年国务院《物业管理条例》、国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》和2005年省物价局、省建设厅《关于贯彻实施国家发展改革委、建设部<物业服务收费管理办法>的通知》颁布之后，我局会同市国土房产局于2004年开始着手对我市物业管理服务收费政策进行调整。根据国家和省的政策，以及我局会同市国土房产局开展的物业管理成本调查工作，2004年我们共同起草了《关于规范我市物业管理服务收费有关问题的通知（听证稿）》，并于2004年5月公开召开了价格听证会。但由于听证会上听证代表对收费指导标准的意见分歧较大，会后政策没有出台。根据各方面意见，我们调整了工作思路，着手开展两方面的工作，一是制定《深圳市物业管理服务收费管理办法》；二是重新开展成本调查，在此基础上制定发布住宅物业的收费指导标准。《深圳市物业管理服务收费管理办法》的制定由我局和市国土房产局共同负责，在反复征求意见的基础上，我们根据国家和省的规定，结合深圳物业管理的实际情况，于2006年8月制定发布了《深圳市物业管理服务收费管理规定》，并于2006年9月1日起开始执行，政策的发布对规范我市物业管理服务收费行为起到了良好的效果，物业管理收费投诉尤其是对装修期间乱收费的投诉明显减少。住宅物业管理服务收费指导标准的制定由市物业管理协会在委托专业调查机构开展成本调查的基础上提出方案，我局会同市国土房产局在征求意见的基础上制定发布。2006年，市物业管理协会在委托中介机构开展成本调查的基础上，着手开始指导标准方案的制定工作，2006年底，物业管理协会提出了初步方案，在我局和市国土房产局指导下，物业管理协会召开了大量的座谈会，征求业主、物业管理企业对初步方案的意见，对方案进行反复修改，于今年6月将方案提交我局和国土局审议。7月5日，我局与国土局共同组织召开了收费指导标准的论证会，邀请上次听证会的听证代表，同时增加了部分业主和物业管理企业代表参加。论证会后，我们根据论证会上代表们提出的意见，对物业管理协会提出的方案进行了修改，形成征求意见稿。

　　四、文件主要内容的说明

　　1、我们制定的住宅物业管理服务收费指导标准，主要在两方面发挥作用：一是作为前期物业管理服务收费的政府指导价标准；二是作为已成立了业主委员会的住宅物业在业主与物业管理企业协商定价的参考。根据《深圳市物业管理服务收费管理规定》，我市住宅物业实行政府指导价，但省局《关于加强物业收费管理有关问题的通知》（粤价[2006]284号）进一步放开的物业服务收费管理，规定成立了业主委员会的住宅物业也实行市场调节价，因此，我们根据省局文件规定对住宅物业的价格管理形式相应作出调整，规定住宅物业的前期物业服务收费实行政府指导价，其收费标准应按照收费指导标准制定；而对成立了业主委员会的住宅物业，其收费标准可参照收费指导标准制定，但经业主大会同意，其收费标准可高于或低于指导标准。

　　2、对收费指导标准的形式作出重大调整，由现行的“综合式”的指导标准改为“菜单式”的指导标准。我们现行的收费指导标准是区分多层住宅和高层住宅两种住宅物业类型，每个物业管理类型分成四个收费等级，每个收费等级有收费指导标准和对应的服务内容。每个收费等级对应的收费指导标准是一个综合式的价格，即包含了全部物业管理服务项目、加总各项成本构成的一个综合价格，具体指导标准为多层住宅：一级1元/m2.月、二级0.8元/m2.月、三级0.65元/m2.月、四级0.5元/m2.月；高层住宅：一级4.5元/m2.月、二级3.8元/m2.月、三级3.2元/m2.月、四级2.6元/m2.月。我们拟出台的方案将指导标准的形式由“综合式”改为了“菜单式”，所谓“菜单式”，是根据物业管理服务收费的成本构成，将物业服务收费细分为综合管理、共同部位、共同设施设备的运行维护、园林绿化、清洁卫生、共同秩序维护五个项目，每个服务项目，每个服务项目划分为五个收费等级，每个收费等级对应收费指导标准和服务内容，这样，业主与物业管理企业在协商制定收费标准时，可根据物业的具体情况，分别选择各项服务的收费等级，最后加总形成其收费标准。具体情况见方案。

　　对住宅物业的收费指导标准形式作出调整，主要基于以下考虑：

　　菜单式指导标准突出收费指导标准的“指导性”，顺应推进物业管理服务收费市场化的指导思想。国家、省的物业服务收费政策的指导思想是由业主和物业管理企业协商制定价格，逐步形成市场化的价格形成机制，但在物业管理实践中，由于业主与物业管理企业在物业管理成本等方面存在严重的信息不对称性，政府制定不具约束性的指导标准，可有效指导业主与物业管理企业制定合理的价格。同时，按照省的规定，前期物业管理收费实行政府指导价， “菜单式”的指导标准可以兼顾两方面需要发挥作用。一方面，对成立了业主委员会的物业，菜单式指导标准可以针对具体物业管理的实际情况，组合出至少3125种收费标准（55），而综合式的收费指导标准仅有5种收费标准，指导标准的指导性大大提高；另一方面，五个项目的最高收费标准加总后的收费标准可以作为前期物业管理收费的最高收费标准，具有政府指导价的作用。

　　3、在收费指导标准的收费水平上，将根据物业管理成本情况、市场变化等因素，对现行收费标准作出适当调整。按照我们的初步方案，多层住宅的最高一级和最低一级的收费指导标准(基准价)为1.3元/m2.月和0.6元/m2.月，比现行标准分别上调30%和20%；高层住宅的最高一级和最低一级的收费指导标准(基准价)为3.9元/m2.月和1.9元/m2.月，比现行标准分别下调13%和27%，这是与我市物业管理的实践基本适应的。

　　4、在各项目各收费等级对应的服务内容方面，我们反反复复征求了各方面意见。在服务指导设计上，我们的指导思想是：服务内容指标要与收费标准大体挂钩，反映各级别的成本差异，同时要反映服务过程的差异和服务效果的差异。因此我们设计了一些反映成本差异的核心指标，如人均管理面积、绿化率等，同时，各项目各等级的服务指导既有服务过程的指标，也有服务效果的指标。业主与物业管理企业在协商定价时，基本可以依据我们的指导标准找到其相应的收费标准。

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