广东省物业管理条例（征求意见稿）

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第一章 总 则

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业管理企业的合法权益，保障物业的合理使用，营造和谐、安全、文明、整洁的居住和工作环境，根据国务院《物业管理条例》，结合本省实际，制定本条例。

第二条 本省行政区域内的物业管理活动，适用本条例。

第三条 各级人民政府应当规范物业管理工作，促进物业管理行业向专业化、市场化发展。

第四条 省人民政府建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。

市、县（区）人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会协调物业管理与社区建设工作，协助房地产行政主管部门对物业管理进行指导和监督。

各级人民政府有关行政管理部门在各自职责范围内，做好物业管理区域内的治安管理、市容环境卫生、计划生育等有关工作。

第二章 物业管理区域的划定

第五条 物业管理区域由建设单位按照物业项目的建设用地规划许可证确定的红线图范围划定。分期开发或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

已经实施物业管理的区域，按照现有物业管理范围划定。

前两款规定以外的居住区，需要实施物业管理的，由街道办事处、社区居民委员会征求相关业主意见后，确定物业管理区域。

对物业管理区域划定有争议的，房地产行政主管部门应当征求争议所在地的街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会的意见后,会同城市规划行政主管部门确定。

第六条  建设单位应当在新建的物业出售前将划定的物业管理区域向物业所在地房地产行政主管部门备案，并在房屋买卖合同中明示。

第七条 一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业管理企业实施物业管理，物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。

第三章 业主大会及业主委员会

第八条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法履行职责。

第九条 物业管理区域符合下列情形之一的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会：

（一）已交付使用物业的建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的；

（二）首套物业交付使用满两年的。

分期开发的物业，先期开发区域内符合前款规定的，可以成立业主大会并选举产生业主委员会。

业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

第十条 物业管理区域具备第九条规定情形的，建设单位应当书面报告物业所在地房地产行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会，并在物业管理区域内公告；建设单位未及时书面报告的，业主可以向街道办事处（镇人民政府）或者社区居民委员会提出成立业主大会的书面要求。

街道办事处（镇人民政府）和社区居民委员会自接到建设单位报告或者业主书面要求之日起三十日内，应当会同房地产行政主管部门组织业主推荐产生业主大会筹备组。

业主大会筹备组由业主代表、建设单位和社区居民委员会代表五至十五人组成，其中业主代表应当占首次业主大会筹备组人数二分之一以上。业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域公告。

第十一条 建设单位和前期物业管理企业应当协助业主大会筹备组工作，向业主大会筹备组提供业主清册、物业建筑的基本情况（包括物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地等）、已筹集的专项维修资金清册等文件资料，并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。

第十二条 业主大会筹备组应当自成立之日起三个月内，组织召开首次业主大会会议。

业主大会筹备组履行下列职责：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）拟订业主公约草案和业主大会议事规则草案；

（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（四）拟订业主委员会选举办法；

（五）提出业主委员会委员候选人名单；

（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款（一）至（五）项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内公告。

第十三条 业主大会会议的投票权，按照下列规定确定：

（一）住宅物业按照一套房屋计一投票权；

（二）非住宅物业按照建筑面积每一百平方米计一投票权，如一套单位不足一百平方米，计一投票权；

（三）单个业主的投票权数超过总投票权数百分之二十的，按照百分之二十计算。

依法归全体业主共有的物业，不计投票权。

第十四条 住宅物业超过三百套的，可以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。

推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当在参加业主大会会议前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；需要投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选业主代表参加。

第十五条 首次业主大会会议应当表决通过业主公约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法，并选举产生业主委员会。

业主公约、业主大会议事规则对全体业主和物业使用人具有约束力。

第十六条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。

经业主委员会决定，或者百分之二十以上有投票权的业主提议，应当召开业主大会临时会议。

业主委员会不组织召开业主大会会议的,业主可以向街道办事处（镇人民政府）或者社区居民委员会提出申请，街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会应当协调组织召开。

第十七条  业主委员会是业主大会的执行机构，由五至十一人的单数委员组成，每届任期三年。

第十八条 业主委员会委员应当从具备以下条件的业主中选举产生：

（一）具有完全民事行为能力，遵纪守法，热心公益事业；

（二）具有必要的工作时间和一定的组织能力；

（三）遵守业主公约，按时交纳物业管理服务费、专项维修资金，无损害公共利益行为；

（四）本人、配偶以及近亲属与物业管理企业没有直接利害关系。

第十九条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地房地产行政主管部门备案。备案时应提交以下材料：

（一）物业管理区域的范围；

（二）业主公约、业主大会议事规则；

（三）业主大会的会议记录和会议决定；

（四）业主委员会委员名单及其基本情况。

房地产行政主管部门应当在收到上述材料后五日内发出备案回执，并将有关情况书面通报物业所在地街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会和物业管理企业。

备案的有关事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起十五日内书面报告物业所在地房地产行政主管部门。

第二十条 业主委员会凭物业所在地房地产行政主管部门的备案回执，向公安机关申请刻制印章，按照业主大会议事规则的规定和业主大会的决定使用。超越权限使用印章无效。 

第二十一条 业主委员会委员有下列情形之一的，应当召开业主大会临时会议，终止该委员的委员资格，补选新的委员，并在物业管理区域内公告：

（一）因物业转让等原因不再是业主的；

（二）因疾病等原因丧失履行职责能力的；

（三）非法收受建设单位、物业管理企业财物的；

（四）不遵守业主公约，不履行业主义务的；

（五）任职期间有犯罪行为的；

（六）本人提出辞职的；

（七）其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。

资格终止的业主委员会委员应当将其保管的属于业主大会、业主委员会所有的资料、印章等物品交回业主委员会。

第二十二条 业主委员会任期届满两个月前，应当召开业主大会选举产生新一届业主委员会。

业主委员会应当在任期届满三日内，将属于业主大会的有关财物、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会。

业主委员会任期届满，尚未召开业主大会选举产生新一届业主委员会的，业主可以申请街道办事处（镇人民政府）或者社区居民委员会组织召开业主大会，进行换届选举工作。

业主委员会任期届满，不得继续履行职责。

第二十三条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定应当在物业管理区域内公告。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地房地产主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第二十四条 业主大会筹备工作和业主委员会日常工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则规定。

业主委员会工作经费的使用情况应当定期在物业管理区域内公布，接受业主监督。

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