（1996年9月20日深圳市人民政府令第52 号发布  2004年8月26日深圳市人民政府令第135号修正）

第一章　总  则

    第一条  根据《深圳经济特区住宅物物业管理条例》（以下简称《条例》）第五十一条的规定，制定本细则。
    第二条   《条例》所称物业管理，是指对住宅区各类房屋及相配套的公用设施、设备、公共场地和住宅区的绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮和整治，使之保持正常状态的行为。
    《条例》第二十六条所称专营公司，是指接受物业管理公司的委托，承担住宅区的机电设备、清洁卫生、园林绿化、维修工程、保安服务等专项维修养护管理业务的机构。
    第三条 《条例》所称入住，是指入住人收到书面入住（入伙）通知并办理完结相应手续；入住人收到入住（入伙）通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为入住。
    《条例》第十二条所称一户一票，是指一套单元式住宅为一户，享有一票表决权。
    第四条  开发建设单位、管委会、物业管理公司及专营公司，应当依照《条例》和本细则规定承担管理、维修、养护与整治责任，保障房屋安全使用，维护物业正常使用。
    业主、承租人和其他非业主使用人以及施工单位在对物业进行使用、维修养护、装修改造、施工安装时，应遵守《条例》和业主公约的规定，文明居住，文明施工，爱护物业。
   第五条  住宅区管理处负责对住宅区的物业实施具体管理，在经济上实行独立核算。
    住宅区管理处主任的任职条件由市住宅主管部门确定。
    第六条  市住宅主管部门建立物业管理资质等级核准登记制度，对符合规定条件的物业管理公司分别颁发甲、乙、丙级《物业管理资质证书》。
    未取得《物业管理资质证书》的，不得从事住宅区物业管理业务。

第二章 业主大会及管委会

    第七条  区住宅管理部门在住宅区已交付使用且入住率达到《条例》规定条件的六个月内，应会同开发建设单位或其委托的物业管理公司召集第一次业主大会。

    第八条  第一次业主大会的召集人，须于召集会议前十四天将会议时间、地点、内容、形式、管委会委员候选人名单、投票权数、投票人的权利和义务等书面送达每名业主。
    已入住的业主应按《条例》和本细则规定出席业主大会并参加表决。
    业主可以一栋、一个单元或一层楼为单位，推选楼长或楼宇代表出席业主大会，但须办理委托代理手续，明确代理事项和产权份额。
    第九条  管委会委员实行差预选举。
    管委会委员候选人由业主大会召集人推荐；十名以上有投票权的业主联名，也可以推荐候选人。
    第十条  管委会的日常事务由执行秘书负责处理。
    设有专职管委会主任的，只能聘请一名执行秘书；未设有专职管委会主任的、管委会可根据实际情况临时聘请人员承担管委会的一次性工作。
    管委会聘请执行秘书和其他人员，均应签订聘任合同。
    第十一条 专职管委会主任、执行秘书的津贴数额由业主大会确定；其他聘请人员的临时一次性津贴由管委会确定。
    津贴可从管理服务费中支出。
    第十二条  省委会委员的人数应为单数。
    管委会委员工作不认真负责或无正当理由连续三次不出席管委会会议，或有违法违纪行为的，省委会可向业主大会建议罢免其委员职务。
   第十三条  管委会不得从事以营利为目的的经营活动。
    第十四条  业主大会可以对业主公约进行修改补充。
    经业主大会修改通过后的业主公约，对全体业主产生约束力，业主无须另行签订。
   第十五条 业主大会和管委会决定住宅区物业管理事项时，应充分听取有关部门、承租人或其他非业主使用人的意见。
    业主大会或管委会作出委员或执行秘书罢免、任免等重大决定时，应当报请市住宅主管部门或区住宅管理部门派员出席并指导工作，其决定应及时向全体业主和非业主使用人公告，并报区住宅管理部门备案。凡采用张榜公告形式的，每栋楼宇张榜不少于一处。所有公告均应由管委会主任签字并加盖省委会公章后发布。

第三章 开发建设单位和物业管理公司

    第十六条  未经阶段验收合格的住宅区，开发建设单位不得交付给业主使用；未经整体综合验收合格的住宅区，开发建设单位应按合同规定按期完成开发建设。

    第十七条  开发建设单位依照《条例》自行对住宅区进行物业管理的，应依本细则规定申请取得《物业管理资质证书》。
    开发建设单位在其自行管理的住宅区内应当设立住宅区管理处。
    住宅区管理处应当参加住宅区各项物业的竣工验收。
    第十八条 从住宅区开始入住至管委会成立前，开发建设单位应向其委托的物业管理公司或自行设立的住宅区管理处提供下列资料：
   （一）《条例》第三十六条规定的工程建设资料；
   （二）住宅区各类房屋清单；
   （三）出售房屋的产权范围或成本核算清单；

   （四）住宅区公用设施、设备及公共场地清单；
   （五）住宅区未完工的房屋、公用设施、设备及公共场地的竣工日期；
   （六）《条例》第四十六条规定的商业用房及其他可以用于经营的公用设施、设备和场地清单。
    在管委会成立之日起两个月内，前款资料应一并移交给管委会。
    第十九条  住宅区移交时，管委会及其聘请的物业管理公司、住宅区管理处应认真进行验收，开发建设单位及其施工单位对管委会提出的物业质量和设计问题以及其他遗留问题应及时解决。
    开发建设单位及其施工单位可以委托物业管理公司承担保修期内的保修责任，并将保修款移交给住宅区管理处按规定使用。
    由于开发建设单位租售原因造成空置房屋，其管理服务费由开发建设单位承担。
    第二十条  开发建设单位应在管委会成立之日起二个月内，按《条例》规定向省委会划拨住宅区公用设施专用基金，并以多层住宅区总建筑面积的千分之三、高层住宅区或别墅区总建筑面积的千分之二的比例提供部分商业用房，如有特殊情况，可延迟移交商业用房，但延迟期不得超过六个月。
    前款所称总建筑面积，是指住宅区内各类房屋的总建筑面积之和。
    《条例》实施前入住的住宅区，原来没有办公用房和商业用房，应当按规划补建；按规划不能补建的，由开发建设单位与省委会协商以其他方式等价补偿。
    第二十一条  开发建设单位应在管委会成立之日起二个月内，按《条例》规定向管委会提供住宅区物业管理用房。
    物业管理用房的计算公式为：管理用房面积（平方米）=人均管理用房规划指标×住宅区房屋总套数调户均人口数。
    前款有关测算系数以市政府有关部门最新公布的数据为准。
    第二十二条  开发建设单位向管委会划拨的公用设施专用基金以及提供的专用房屋房价与市场商品房之间的差价，均可列入开发成本。
    第二十三条 取得甲、乙、丙级《物业管理资质证书》的资格条件，由市住宅主管部门制定并公布。本细则施行之日前成立的物业管理公司，应在本细则施行之日起二个月内向市住宅主管部门申请相应的《物业管理资质证书》;本细则施行以后成立的物业管理公司，应自成立之日起三十日内向市住宅主管部门申请丙级《物业管理资质证书》。
    市住宅主管部门应自受理申请之日起三十个工作日内核准颁发；不予核准的，应给予书面答复。
    市住宅主管部门应对物业管理公司实行年度检查，凡年检不合格的，应予降级，直至收回资质证书。
   第二十四条 参加涉外住宅区、别墅小区、高层楼宇的物业管理投标及管理业务，应持有乙级以上《物业管理资质证书》。
    第二十五条 物业管理公司可以通过公开招标等方式聘请专营公司承担住宅区物业管理的专项业务，但不得将住宅区物业管理的整体责任及利益转让给其他人或单位。
    第二十六条  委托管理合同依法终止时，管委会有权指定会计师事务所对物业管理公司在管理期间的财务活动进行审计。物业管理公司必须将住宅区的全部管理档案、文件、记录和财务账簿移交给管委会。

    市住宅主管部门和区住宅管理部门对前款审计和移交工作进行监督，并可对有关争议事项作出决定。
    第二十七条 市物价主管部门和市住宅主管部门可以按照微利原则共同制订物业管理公司利润率的参照标准。具体的利润标准内管委会和物业管理公司根据物业管理公司的资质证书等级及实际的管理服务水平、业主对物业管理服务的实际需求及管理服务费收入状况协商确定。

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