第四章 住宅区房屋及设施的使用与管理

    第二十八条 住宅区的专用房屋，应按《条例》和本纫则规定使用与经营，不得转让或改变使用用途。
    物业管理用房中住宅区管理处使用的部分，由物业管理公司与管委会签订使用合同。
    部分商业用房由物业管理公司按委托管理合同以市场租金出租经营的，租金纳人管理服务费，但从出租的第一年开始，每年应将租金的30％用于回收垫支购房的公用设施专用基金，并由物业管理公司每三个月向管委会结算移交一次，划入公用设施专用基金专门账户，直至全部回收完毕。
    第二十九条  凡经市政府规划部门批准的为住宅区居民生活提供配套服务的公用设施、设备和场所（地），未经原规划部门批准，一律不得挪作他用；在《条例》施行前已擅自挪作他用的，应在一年内恢复原规划设计功能，并移交给管委会依《条例》和本细则管理。
    前款有经营收入的公用设施、设备和场所（地），其经营收入应纳入管理服务费，任何单位和个人不得占用或挪用。
    第三十条  业主、承租人和其他非业主使用人对房屋本体自用部位及设施进行装修的，不得改变房屋结构、外貌和用途，不得破坏房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道。
    第三十一条  住宅区内车辆停放的管理，应接受市公安交通管理部门的统一指导与监督。
    进入住宅区的车辆应按规定停放在停车场或设置有停车标志的场所；装载易燃、易爆、剧毒或有污染物的车辆不得进入住宅区停放。
    住宅区管理处应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系、并按规定收取相应的保管费或车位使用费。
   第三十二条 物业管理公司及其下设的住宅区管理处因维修养护或其他物业育理需要，在合理的时间年对住宅区物业进行巡视检查或施工时，业主或非业主使用人应提供方便，并不得无理拒绝或阻挠。具体巡视检查或施工方式应在业主公约中写明或提前书面通知。

第五章 住宅区维修养护的范围与责任

    第三十三条  住宅区房屋本体自用部位及设施（以下简称“自用部位”）的维修责任人为业主。
    自用部位是指户门以内、毗连部位以外的全部自用部位、设施和设备，包括自用阳台、门、窗、防盗网，室内自用隔墙、墙（板）面等。
    自用部位的维修养护由业主实施并承担费用，或委托物业管理公司组织实施。
    业主与非业主使用人之间的维修养护责任依照法律和合同确定。
   第三十四条  房屋本体共（公）用部位及设施（以下简称“共用部位”）的维修责任人为房屋本体内的全体业主。
    共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备，包括：房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道（管）、电梯、机电设备、本体消防设施等。
    共用部位的维修养护由物业管理公司组织实施，其费用从住宅维修基金中支出。
    共用部位中不属全体各层所共同使用的可上人屋面，其维修养护费用由该使用层的业主分担一半，其余从住宅维修基金中支出；为某些层或户所专用的楼梯、通道等，由其专用的业主按比例分担。
    第三十五条 房屋毗连部位及设施（以下简称“毗连部位”）的维修责任人为毗连业主。
    毗连部位是指房屋本体中不属于共用部位和自用部位的部位、设施和设备。
    毗连部位及设施的维修养护由毗连的业主或相关责任人共同组织实施或委托物业管理公司组织实施，并按比例分担费用，其中共有墙体按两侧均分后，由每侧业主按比例分担，共有楼面其梭面与顶棚部位由所在层业主负责，其结构部位由毗连层上下业主按比例分担。
    毗连部位维修责任人员有不参加共同维修养护的，其他方可自行组织实施维修养护，或委托物业管理公司维修养护，不参加共同维修养护的维修责任人应当向维修养护实施人或物业管理公司支付应分担的维修养护费用。
    第三十六条  自用部位和毗连部位有危害房屋及公共安全，损害他人合法权益、妨碍市容及房屋外观或其他违反住宅区物业管理规定的，维修责任人应及时进行维修或整改，或由管委会（无管委会的由原委托管理单位）委托物业管理公司进行维修或整改，其费用由维修责任人承担。
    第三十七条  住宅区公用设施、设备、公共场所（地）的维修责任人为管委会。
    住宅区公用设施、设备、公共场所（地）包括：区内道路（市政道路除外）、路灯、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房（棚）、地下排水管等。
    上述公用设施、设备、公共场所（地）的维修养护由物业管理公司组织实施，其中日常维修养护的费用从管理服务费中支出，重大维修养护项目（含应由开发建设单位承担以外的改造、改建、扩建项目）的费用从公用设施专用基金中支出。
    重大维修养护项目的范围由市住宅主管部门确定。
    第三十八条  住宅区内供水、供电、供气（含通讯、有线电视）等居民生活供应部门应对居民用户实行抄表到户。
    前款设施的维修责任人为有关供应部门，但分户表内管线设施（含表及表外第一个阀门）的维修费用由居民用户承担；分户表外管线设施设备的维修费用由有关供应部门承担。
    有关供应部门在住宅区内的维修养护施工，应当服从物业管理公司的管理和监督。

第六章 住宅区管理服务费

    第三十九条 住宅区管理服务费总收入的主要来源包括：
   （一）部分商业用房租金；
   （二）公用设施、设备和公共场所（地）的经营收入；
   （三）向业主收取管理服务费；
   （四）住宅区的其他合法收入。
    第四十条  住宅区管理服务费的基本开支包括：
   （一）住宅区公用设施、设备和公共场所（地）的日常管理、维修和养护费用（包括材料费、公用水电费、设备损耗费、垃圾清运费、绿化养护费等）；
   （二）管委会、管理处规定人员的津贴工资、福利及办公费用；
   （三）就管理工作而聘请的专营公司及其他聘请人员的费用；
   （四）住宅区公用设施、设备必要的保险费用和法定税费；
   （五）住宅区必要的社区文化活动费用；
    管理服务费不包含业主与非业主使用人的人身保险、财产保管、保险费用。
    第四十一条  向业主收取的管理服务费项目和标准以及每年基本开支的项目和标准，由管委会根据物业管理公司的资质证书等级以及业主对物业管理服务的实际需求，参照市物价主管部门和市住宅主管部门的指导收费标准审议确定后，报业主大会批准执行。
    物业管理公司及其管理处不得擅自增加管理服务费收费项目或提高收费标准。
    第四十二条  开发建设单位在对住宅区自行管理期间，应按市物价主管部门和市住宅主管部门规定的标准向已入住的业主收取管理服务费，不足部分自行承担。但不得因此而降低管理标准和服务水平。
    开发建设单位自行管理期满后，管委会仍未成立的或因管委会自身原因未能完成移交的，由原管理单位继续管理，管理服务费标准可由原管理单位重新测算确定，由市住宅主管部门审定后报市物价主管部门批准执行；但因开发建设单位原因未能成立管委会的，不得提高原管理服务费标准及降低管理标准和服务水平。
    区住宅管理部门应当对住宅区物业管理移交工作进行监督。
    第四十三条  住宅区每年的管理服务费总收入减除应缴税费、住宅区基本开支、物业管理公司管理成本的结余部分，转入下年度管理服务费；不足部分可以在下年度通过追加管理服务费解决。
   第四十四条  住宅区管理服务费的收支账目，由管委会主任和住宅区管理处主任签字并加盖公章后每三个月至少张榜公布一次；年度账目公布应由管委会主任和物业管理公司法定代表人签字并加盖公章后公布。
    第四十五条  住宅区的业主、承租人和其他非业主使用人，对管委会和物业管理公司公布的账目可以提出质询，或向市住宅主管部门、区住宅管理部门投诉，管委会和物业管理公司应在收到质询后七日内予以答复，市住宅主管部门和区住宅管理部门应在收到投诉后及时予以处理。

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