大同市物业管理条例

    (２００６年６月２３日大同市第十二届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过  ２００６年８月４日山西省第十届人民代表大会常务委员会第二十五次会议批准)  山西省人民代表大会常务委员会关于批准《大同市物业管理条例》的决定(２００６年８月４日山西省第十届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过)

    山西省第十届人民代表大会常务委员会第二十五次会议审议了大同市第十二届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过的《大同市物业管理条例》，决定予以批准。

大同市人民代表大会常务委员会公告

     大同市第十二届人民代表大会常务委员会第二十三次会议审议通过的《大同市物业管理条例》已经山西省第十届人民代表大会常务委员会第二十五次会议于２００６年８月４日批准，现予公布，本条例自２００６年１２月１日起施行。

大同市人民代表大会常务委员会
２００６年８月１７日

第一章 总 则

    第一条 为了维护业主和物业管理企业的合法权益，规范物业管理活动，根据国务院《物业管理条例》和《山西省物业管理条例》以及其他有关法律、行政法规，结合本市实际，制定本条例。
    第二条 本市行政区域内物业管理、使用及其监督管理，适用本条例。
    本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地等物业进行维修、养护、管理 维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
    第三条　提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。
    第四条 鼓励物业管理企业采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。
     鼓励机关、企（事）业等单位推行物业管理。
    第五条 市人民政府房产行政主管部门是本市物业管理的行政主管部门，负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
县人民政府房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
     各有关部门按照各自的职责范围，做好物业管理工作。

第二章 业主和业主大会

    第六条 房屋的所有权人为业主。
     业主在物业管理活动中享有下列权利：
     (一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
     (二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
     (三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
     (四)参加业主大会会议，行使表决权；
     (五)选举业主委员会，行使选举权和被选举权；
     (六)监督业主委员会的工作；
     (七)监督物业管理企业履行物业服务合同；
     (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况有知情权和监督权；
     (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金 以下简称专项维修资金 的管理和使用；
     (十)法律、法规规定的其他权利。
    第七条 业主在物业管理活动中履行下列义务：
     (一)遵守业主公约、业主大会议事规则；
     (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度；
     (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
     (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；
     (五)按时交纳物业服务费用；
     (六)法律、法规规定的其他义务。
    第八条　物业使用人在物业管理活动中的权利、义务由业主和物业使用人约定，但约定不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。物业使用人违反本条例和业主公约的规定应当承担责任，有关业主应当承担连带责任。
    第九条　业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内业主在物业管理活动中的合法权益。
     一个物业管理区域成立一个业主大会。但是物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。只有一个业主的，由其履行业主大会、业主委员会职责。
     一个物业区域已交付使用房屋的建筑面积达到５０％以上时，业主应当在物业管理区域所在地的市、县房产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。
    第十条　业主大会履行下列职责：
     (一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
     (二)选举、更换业主委员会，监督业主委员会的工作；
     (三)选聘、解聘物业管理企业；
     (四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
     (五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度；
     (六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
    第十一条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成人员任期等事项做出约定。
     按照业主大会议事规则的规定或者经２０％以上的业主提议，应当召开业主大会会议。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内持有５０％以上投票权的业主参加。业主可以书面委托代理人参加业主大会。
     业主大会作出决定，应当经与会业主所持投票权１／２以上通过。但是业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，维修资金使用和续筹方案的决定，应当经物业管理区域内全体业主所持投票权２／３以上通过。
     业主大会、业主委员会作出的决定，应当予以公布。业主大会、业主委员会作出的决定对物业管理区域内全体业主和物业使用人具有约束力。
     召开业主大会会议，应当于会议召开１５日以前通知全体业主。住宅物业管理区域的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
    第十二条　业主在首次业主大会会议上的投票权数由套（处）票和面积票组成，具体按照以下标准确定：
     （一）住宅物业一套计１０票，其建筑面积每满１０平方米增加１票，不足１０平方米的部分不计票数；
     （二）非住宅物业一处计５票，其建筑面积每满１０平方米增加１票，不足１０平方米的部分不计票数。
     业主在第二次及以后的业主大会会议上的投票权数由业主大会议事规则规定。
    第十三条 业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会根据物业管理区域的规模可由主任、副主任、委员５至９名组成，人数为单数。业主委员会成员应当由业主担任，任期为３至５年，可以连选连任。
     业主不履行业主公约所约定的义务，不能当选为业主委员会成员。
    第十四条 业主委员会对业主大会负责，依法履行下列职责：
     (一)召集和主持业主大会，报告物业管理年度工作；
     (二)代表业主与业主大会选聘或者解聘的物业管理企业签订、变更或者解除物业服务合同；
     (三)听取物业管理企业履行物业服务合同情况的报告，协助物业管理企业履行物业服务合同；
     (四)及时了解业主、使用人的意见和建议，协调业主与物业管理企业的关系；
     (五)监督业主、使用人履行业主公约；
     (六)业主大会赋予的其他职责。
    第十五条 业主委员会或者其成员有下列情形之一的，业主大会应当改组或者更换业主委员会：
     (一)业主委员会或者其成员严重失职的；
     (二)业主委员会或者其成员故意损害业主利益的；
     (三)业主委员会无法正常履行职责的；
     (四)业主大会议事规则规定改组、更换的其他情形。
     业主委员会成员有前款规定第(一)、(二)项情形的，可以单独更换。
    第十六条　业主委员会成员名单应当向业主张贴公布。业主委员会应当自选举产生３０日内，持下列资料向物业所在地市、县房产行政主管部门备案：
     （一）业主大会成立的情况；
     （二）业主大会议事规则；
     （三）业主公约；
     （四）业主委员会成员的基本情况。
     市、县房产行政主管部门应当自收到备案资料之日起７日内，协助业主委员会办理印章刻制等相关手续。
    第十七条 业主公约是对物业管理区域内全体业主具有约束力的有关业主在物业使用、维护、管理等方面权利、义务以及违反公约应当承担相应责任的行为规范。业主、使用人应当遵守业主公约的有关内容。
    第十八条　 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业管理区域所在地的市、县房产行政主管部门，应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第三章 物业的前期管理与移交

    第十九条　住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于３个或者住宅规模较小的，经物业所在地的市、县房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。具体招投标和协议选聘办法由市房产行政主管部门制定。
    第二十条　在业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位招标选聘的物业管理企业按照双方签订的前期物业服务合同实施前期物业管理。前期物业服务合同应当包括双方的权利和义务，物业的基本情况，服务事项、质量和费用，计费方式和收费起始时间，合同期限、合同解除条件和违约责任等内容。
     前期物业服务合同期限未满，但是业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同签定生效的，前期物业服务合同自行终止。
    第二十一条 建设单位应当在销售物业前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法做出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。
     建设单位应当在销售物业时，组织业主同供水、供电、供气、供热等单位签订供用服务合同，以维护供用双方的权益。
    第二十二条 建设单位不得擅自处分业主依法享有所有权或者使用权的物业共用部位、共用设施设备或者物业管理区域内其他公共建筑、设施、场地。
    第二十三条 建设单位应当自物业竣工验收备案之日起３０日内与选聘实施前期物业服务的物业管理企业办理物业管理交接手续。分期建设的物业，建设单位应当与物业管理企业或者业主、业主委员会，分期办理已竣工验收备案的物业的交接验收手续。
     物业管理企业承接物业时，应当严格按照国家有关规定对物业共用部分、共用设施设备进行查验。查验中发现的问题，应当进行记录并书面告知建设单位。
    第二十四条 在办理承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：
     (一)物业移交明细表；
     (二)物业规划图、竣工总平面图；
     (三)单体建筑、结构、设备竣工图；
     (四)共用配套设施、地下管网工程竣工图；
     (五)设施设备的安装、使用和维护保养说明书、电路示意图；
     (六)经验收审核的物业管理用房资料；
     (七)环保、绿化等相关工程的综合验收资料；
     (八)房屋质量保证书、房屋使用说明书；
     (九)前期物业管理所必需的其他资料。
    第二十五条 未经竣工验收或者竣工验收不合格的物业，以及已竣工验收合格但尚未出售或者虽已出售尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位承担。
    第二十六条　建设单位应当按照物业管理区域内房屋总建筑面积０．３％至０．５％配置物业管理用房（包括业主委员会工作用房）。
     物业管理用房应当为地面以上的独立成套房屋。

第四章 物业管理服务

    第二十七条 物业管理企业应当依法取得物业管理企业资质，并在资质等级许可的范围内从事物业管理活动。从事物业管理的人员，应当依法取得职业资格证书。
     物业管理企业应当在经营服务场所公示营业执照、资质证书和从业人员的职业资格证书。
     业主委员会应当与被选聘的物业管理企业签订物业服务合同，并在物业所在地市、县房产行政主管部门备案。
     物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利和义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
    第二十八条　物业管理企业在物业管理活动中享有下列权利：
     （一）根据法律、法规的规定和物业服务合同的约定，制定物业管理工作制度；
     （二）根据物业服务合同实施物业管理，收取物业服务费用；
     （三）选择专业性服务企业承担专项服务业务；
     （四）制止损害物业或者其他侵害业主公共利益的行为；
     （五）法律、法规规定的其他权利。
     物业管理企业可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业，但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托给他人。
    第二十九条 物业管理服务应当保持物业管理区域物业共用部位、共用设施设备完好，环境整洁舒适、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全，并按照下列要求提供服务：
     (一) 履行物业服务合同，按照国家规定的技术标准和规范实施管理服务；
     (二)在业主、使用人使用物业前，将物业共用部位和共用设施设备使用、维护的方法、注意事项以及法律、法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人；
     (三)经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对共用部位、共用设施设备进行养护；
     (四)发现物业共用部位、共用设施设备损坏时，立即采取保护措施，并按照物业服务合同约定进行维修；
     (五)接到物业损坏报修时，限时进行维护和处理；
     (六)健全物业维修、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关的业务账册；
     (七)建立、完善和宣传应对突发公共事件的处理机制、处理预案和具体处理措施；
     (八)定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善管理服务；
     (九)维护物业管理区域内生活、安全秩序，协助做好安全防范工作，发现违反法律、法规或者业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政主管部门报告；
     (十)按照物业服务合同约定的要求，提供与业主、使用人约定的其他管理服务事项。
    第三十条 物业服务收费应当遵循合理、公开、诚信以及费用与服务质量水平相适应的原则。
物业服务费用由业主和物业管理企业在物业服务合同中约定。物业服务收费应当区别不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。物业管理企业应当遵守国家有关价格的法律、法规，实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项。
     物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
    第三十一条 业主应当根据物业服务合同的约定向物业管理企业交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
     物业服务费用经约定可以预交预收，但预收期限不得违反物业服务合同的有关约定。合同未约定的，预收期限不得超过３个月。
未按照物业服务合同约定或者未经业主、使用人委托，物业管理企业自行提供服务收取费用或者服务报酬的，业主或者使用人可以拒绝支付。
     违反物业服务合同约定，业主或者使用人逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；限期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
    第三十二条 供水、供电、供气、供热等单位对业主或者使用人用水、用电、用气、用热等实行一户一表、抄表到最终用户，向最终用户收取有关费用。
     物业管理企业可以有偿接受供水、供电、供气、供热等单位的委托，代收有关费用，但不得向业主或者使用人收取手续费等额外费用。
     建设单位和业主应当为供水、供电、供气、供热等单位抄表收费、分户改造提供条件。
    第三十三条 物业管理企业应当在物业服务合同终止之日起１０日内，向业主委员会按本条例第二十四条的规定办理交接验收手续，并交还下列资料和财物：
     (一)对预收的物业服务费用按实际使用结算，多收的部分予以退还；
     (二)移交有关业务账册；
     (三)移交业主共有的房屋、场地和其他财物。
    第三十四条 市、县房产行政主管部门应当建立物业投诉受理制度，受理业主、使用人、业主委员会和物业管理企业的投诉并依法及时处理。

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