《新余市物业管理办法》已经2006年4月26日市六届人民政府第14次常务会议通过，现予公布，自2006年6月1日起施行。

市 长：

二○○六年四月二十九日

新余市物业管理办法

第一章 总 则

第一条 为规范我市物业管理活动，明确业主、物业使用人和物业管理企业、开发建设单位以及与物业管理有关单位的权利和义务，保障物业合理使用，促进物业管理的健康发展，根据国家和省有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市规划区内住宅区和非住宅的物业管理以及对物业管理活动的监督，适用本办法。

第三条 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

本办法所称前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由开发建设单位选聘物业管理企业所进行的物业管理和服务。

本办法所称物业管理区域,是指业主委托物业管理企业实施物业管理的房屋、设施和相关场地的范围，具体以物业建设规划用地为界。

本办法所称业主，是指物业的所有权人。

本办法所称使用人，是指物业的承租人或实际使用物业的其他人。

本办法所称物业管理企业，是指依法成立的并接受业主或者业主大会的委托，根据物业管理服务合同进行管理服务的企业。

第四条 新建住宅区和共用设施设备齐全的原有住宅区，建筑面积在2万平方米以上的，应按照本办法规定的方式实行物业管理；建筑面积在2万平方米以下的，可以由业主大会决定采取其他方式实行物业管理。

第五条 物业管理实行业主自治管理与物业管理企业专业化有偿服务相结合的原则。

第六条 新余市房产管理局是全市物业管理的主管部门（以下简称物业主管部门），负责组织实施本办法并对全市的物业管理活动进行管理。建设、规划、城管、公安、消防、价格、工商行政等有关部门及市政、绿化、环卫、供水、供气、供电、电信、有线电视等单位应按照各自的职责配合做好物业管理的有关工作。

城市街道办、居民委员会和基层公安机关依法对物业管理进行指导监督。

第二章 物业管理分工

第七条 物业管理区域内共用的道路和排水设施的日常养护和维修管理，由物业管理企业负责；属于城市道路和公共排水设施的由市政管理单位负责。

第八条 物业管理区域内绿化建设由开发建设单位负责；物业区共用的绿地、园林设施等日常养护维修管理，由物业管理企业负责并接受园林绿化管理部门的指导监督。

第九条 物业管理区域规划用地内道路、楼房周围及绿地、楼道等公共环境的清扫保洁，由物业管理企业负责。

第十条 物业管理区域内共用的厕所、化粪池、垃圾站（箱、道）等环境卫生设施的日常养护和维护管理由物业管理企业负责，厕所、化粪池的清掏、清运工作由市容环境卫生管理单位负责；生活垃圾由物业管理企业负责收集到垃圾中转站，从垃圾中转站送至垃圾场的清运工作由市容环境卫生管理单位负责。涉及到生活垃圾处理和卫生服务有关费用的事项，按市政府有关规定执行。

第十一条 高层楼（七层及以上，下同）以楼内供水泵房总计费水表为界，多层楼（七层以下，下同）以楼外自来水表井为界，界限以外（包括计费水表）的供水管线及设备，由供水企业负责维修管理；界限以内（包括水表井至用户）的供水管线及设备由物业管理企业负责维修管理。

第十二条 物业管理区域内供电线路、供气管道、消防设施、照明设施等，属于共用设施设备的，由物业管理企业负责维修管理；属于公共部分的，分别由供电、供气企业和管理消防设施、路灯的单位负责维修管理。

第三章 物业管理区域划分

第十三条 物业管理区域划分应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，遵循规模经营、方便管理，降低管理成本，提高服务水平的原则。

划定的物业管理区域内不得有市政主干道路、市级规划道路穿越。

第十四条 新建住宅小区，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的，应当按照小区整体规划范围划分为一个物业管理区域。

新建住宅区建筑面积达不到5万平方米的，可与相邻住宅整合为一个物业管理区域。

新建住宅小区内的非住宅物业应当与住宅小区划分为一个物业管理区域。

第十五条 商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的，可以划分为一个物业管理区域。

第十六条 原有住宅建筑规模在1万平方米以下的，遵循规模经营、方便管理的原则，按照城市主次干道或者其他自然边界围合，可以将几个项目或单位合并为一个物业管理区域。

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