葫芦岛市城市住宅区物业管理办法

葫芦岛市人民政府令[2001]13号

现发布《葫芦岛市城市住宅区物业管理办法》自发布之日起施行。

葫芦岛市城市住宅区物业管理办法

第一章 总则

　　第一条 为改善和加强城市住宅区物业管理，保障物业的合理使用与维护，提高居住环境质量，根据《辽宁省城市住宅区物业管理条例》的规定，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条 本市行政区域内的城市住宅区物业管理适用于本办法。

　　第三条 本办法所称住宅区物业，是指住宅区内房屋及相关共用设施、设备和共有场地。。
　　本办法所称物业管理，是指物业管理企业依据物业管理合同约定，对既有物业进行管理和对业主、物业使用人提供服务的活动。
　　本办法所称业主是指物业所有权人。
　　本办法所称物业使用人是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

　　第四条 市建设部门是本市城市住宅区物业管理的行政主管部门，负责住宅区物业管理工作的组织、协调和业务指导，统一制定物业管理标准和制度，对物业管理委员会的管理和服务工作进行监督、检查。
　　各区政府及街道办事处、社区居委会和其他有关部门在各自的职权范围内，对物业管理工作进行指导、协调和监督。

　　第五条 住宅区物业管理坚持以住户自治与专业服务相结合，实行社会化、专业化管理。遵循公开、公平、互利、便民的原则，实行招标投标制度。

第二章 业主、物业使用人的自治管理

　　第六条 房屋售出率或入住率达到50％以上的新建住宅区和达到物业管理条件规定的原有住宅区，由建设行政主管部门指导和协助街道办事处、社区居委会组织召开业主、物业使用人大会或代表会，选举产生物业管理委员会。
　　一个物业管理区域只能成立一个物业管理委员会。
　　物业管理委员会与社区居委会可合署办公或在社区居委会领导下单独设立物业管理专业委员会。
　　物业管理区域范围由建设行政主管部门在征求街道办事处意见的基础上根据城市建设与管理的实际需要划定。
　　物业管理区域与社区管理范围，坚持划定一致、便于管理的原则。划定不一致的，应当按照有关设置原则予以调整；暂时无法调整的，其物业管理区域必须小于社区管理范围。

　　第七条 业主、物业使用人依法享有下列权利并履行相应义务：
　　（一）物业管理服务的权力；
　　（二）业主、物业使用人代表大会代表和物业管理委员会委员的选举权和被选举权。
　　（三）决定有关物业管理的重大事项；
　　（四）监督物业管理委员会的工作；
　　（五）执行业主、物业使用人大会和代表大会、物业管理委员会的有关决议、决定；
　　（六）遵守有关物业管理的法律、法规和物业管理公约；
　　（七）按规定缴纳共用部位、设备、设施维修基金和按照缴纳物业管理服务费。

　　第八条 业主、物业使用人大会或代表大会具有下列权利：
　　（一）选举、撤换物业管理委员会的组成人员；
　　（二）审议通过物业管理委员会章程和物业管理公约；
　　（三）改变或撤销物业管理委员会作出的不适当决定；
　　（四）决定物业管理服务项目、收费等重大事项。

　　第九条 业主、物业使用人大会或者代表大会由物业管理委员会负责召集，每年至少召开一次，必要时经15％以上业主、物业使用人或者代表提议，可随时召开。

　　第十条 物业管理委员会由5至15人组成，设主任1名，副主任若干名。
　　物业管理委员会主任应由业主但任。

　　第十一条 物业管理委员会每届任期3年。任期期满前3个月应筹备选举新一届物业管理委员会。
　　物业管理委员会委员可以连任。

　　第十二条 物业管理委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件到市、县物业行政主管部门登记备案：
　　（一）物业管理委员会委员名单；
　　（二）物业管理委员会章程。

　　第十三条 物业管理委员会每半年至少召开一次会议。会议必须有半数以上委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上通过。
　　物业管理委员召开会议可以根据需要邀请街道办事处、公安派出所、国民委员会等有关单位参加。

　　第十四条 物业管理委员会的职责是：
　　（一）维护全体业主、物业使用人的合法权益；
　　（二）通过招标选聘、续聘符合条件的物业管理企业，并与物业管理企业订立、变更或解除物业管理合同；
　　（三）审定物业管理企业提出的年度物业管理计划、财务预、决算和管理服务的重大措施；
　　（四）听取业主和物业使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；
　　（五）确定或调整物业管理服务内客，并协助物业管理企业收缴物业管理服务费；
　　（六）督促业主、物业使用人遵守物业管理公约，协助物业管理企业落实各项管理措施，监督共用设施设备和共用场地的合理使用；
　　（七）负责本住宅共用部位、设施、设备维修基金的使用、管理和筹集；
　　（八）业主、物业使用人大会或者代表大会赋予的其他职责。

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