第四章 业主处治管理

第二十三条 公有住宅出售建筑面积达到百分这三十以上或者新建住宅出售建筑面积达到百分之五十以上的住宅区，应当设立业主委员会。业主委员会由市、县房地产行政主管部门会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或业主代表在大会，选举产生业主委员会。业主委员会至少每年召开一次业主大会或业主代表大会；遇特殊情况经百分之一十五以上的业主或业主代表提议；业主委员会应在提议后十五天内召开业主大会或业主代表大会。
业主大会或业主代表大会应当邀请居民委员会和使用人代表列席参加。
第二十四条 业主大会或者业主代表大会行使下列职权：
（一） 选举、罢免业主委员会成员；
（二） 监督业主委员会工作；
（三） 审议通过业主公约和业主委员会章程；
（四） 听取和审议业主委员会的工作报告；
（五） 改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
（六） 听取和审议维修基金预算的报告；
（七） 决定选聘或者解聘物业管理企业；
（八） 决定物业管理的其他重大事项。
第二十五条 业主委员会是在住宅区内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。
业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列文件到市、县房产行政主管部门备案：
（一） 成立业主委员会登记申请书；
（二） 业主委员会成员名单；
（三） 业主委员会章程。
第二十六条 业主委员会履行下列职责：
（一） 起草业主公约和业主委员会章程，提交业主大会或者业主代表大会审议通过；
（二） 召开和主持业主大会或者业主代表大会，并报告工作；
（三） 与物业管理企业签订或终止委托物业管理合同；
（四） 监督房屋共用部位、共用设施设备维修基金的筹措和使用；
（五） 审议物业管理年度计划、财务预算和决算；
（六） 监督共用设施设备的合理使用；
（七） 业主大会或者业主代表大会依照有关规定授予的其他职责。

第五章 住宅区物业管理服务

第二十七条 物业管理企业应当按照《江西省物业管理企业资质管理暂行办法》规定取得物业管理资质证书，并按规定到工商行政管理部门办理注册登记后，方可从事住宅区物业管理服务。
第二十八条 物业管理企业从事物业管理服务，应根据《江西省城市住宅小区物业管理合同》示范文本与业主委员会签订物业管理服务合同。
物业管理合同就报市、县房地产行政主管部门备案。
第二十九条 物业管理企业应按照合同从事下列物业管理服务事项，并根据收费标准约定各项服务的收费：
（一） 房屋建筑共用部位的日常养护和维修管理；
（二） 共用设施设备的日常养护和维修管理；
（三） 清扫保洁服务；
（四） 治安防范服务；
（五） 绿化养护；
（六） 车辆进出和停放的管理；
（七） 业主或者使用人委托的其他服务事项。
第三十条 物业管理服务收费，按《江西省城市物业管理服务收费办法》的规定执行，严格执行收费许可证制度，所立收费项目和标准应报请物价管理部门核准，并报市政府备案。
第三十一条 业主和使用人应当按照物业管理委托合同的约定和业主委员会的决定缴交物业管理服务、维修等费用。
开发建设单位未售出的空置物业应当分摊物业管理服务、维修等费用，分摊比例应当不低于收费标准的百分之五十，但不得因此而增加其他业主的负担。
第三十二条 物业管理企业应当在物业管理服务合同终止或者解除后的十日内向业主委员会办理下列事项，并报市、县房产行政主管部门备案：
（一） 对预收的物业管理服务费用按实际使用结算，多收的部分予以退还；
（二） 移交全部物业档案资料；
（三） 移交业主共有的房屋、场地和其他财物。

第六章 物业和使用

第三十三条 住宅区业主或者使用人应严格按照《江西省城市住宅区业主公约》的规定合理使用物业，在物业使用中禁止下列行为：
（一）损坏房屋承重结构或者超负荷使用房屋；
（二）擅自改变房屋用途或者改变房屋外貌；
（三）占用、损坏住宅共用部位，擅自移装房屋共用设施；
（四） 利用平台、屋顶以及道路或者其它场地搭建建筑物、构筑物；
（五） 乱抛乱倒垃圾、乱堆杂物；
（六） 排放或堆放有毒、有害物质或者发出的超过规定标准的噪声；
（七） 利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动；
（八） 法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。
第三十四条 开发建设单位与住宅买受人签订住宅转让合同时，应当有住宅使用说明书、住宅质量保证书、前期物业管理服务合同等合同附件，并将装修住宅的禁止行为和注意事项书面告知买受人。
第三十五条 住宅设计应当符合城市规划要求，建设施工应当符合设计要求。严禁业主或者使用人擅自改变住宅的使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，并依法办理审批手续后方可进行。
第三十六条 住宅的共用部位、共用设施设备维修时，相邻业主、使用人应当予以配合，因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应承担赔偿责任。
因物业维修造成相邻业主、使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当负责赔偿。
第三十七条 任何单位和个人不得占用住宅区内的区间、道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘区间、道路、场地的，应当与业主委员会和物业管理企业签订协议，并在约定期限内恢复原状。

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