《宝鸡市城市居住物业管理办法》已经市人民政府二000年第五次常务会议审议通过，现予以发布施行。

市长 吴登昌

二000年九月二十六日

第一章 总则

第一条 为加强和规范城市居住物业管理，保障居住房屋和公用设施的正常使用，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造良好的居住环境，根据《陕西省城市居住区物业管理条例》等法律、法规和规章，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内城市居住物业管理。
第三条 本办法所称居住物业（以下简称物业），是指已建成投入使用的各类住宅小区、住宅组团、住宅及其相关的公用设施、设备和场地。
本办法所称物业管理，是指物业管理企业受物业所有人或使用人委托，依据物业管理委托合同约定，对物业进行维护、维缮和整治、服务，或其他物业管理组织对其出售（出租）的居住物业进行管理的活动。
本办法所称业主，是指物业的所有人。
本办法所称使用人，是指物业的自用人、承租人、借用人或其他实际使用人。 本办法所称其他物业管理组织，是指居住物业出售（出租）人为了对自己已出售（出租）的居住物业进行前期物业管理所成立的内设物业管理机构。
第四条 物业管理实行业主自治管理与物业管理企业专业管理服务相结合的原则。
第五条 各级人民政府和公有住房出售单位应当对不符合物业管理条件的居住区进行治理，完善市政、公用和生活服务设施，使其达到实施物业管理的条件。
第六条 市、县房产管理部门是本行政区域内物业管理的行政主管部门，对辖区内的物业管理活动进行监督管理。其他有关行政管理部门按照各自的职责，协同作好有关工作。
第七条 各级人民政府应鼓励物业管理逐步向社会化、专业化、市场化发展，提高物业管理水平。

第二章 业主自治管理

第八条 业主依照办法规定享有对物业管理的权利，并履行相应的义务。
业主的权利：
（一）参加业主大会，行使对物业管理的决定权；
（二）享有选举和被选举为业主委员会委员的权利；
（三）监督业主委员会的工作；
（四）享有与交纳物业管理服务费相符的服务；
（五）监督物业管理企业管理服务活动；
（六）法律、法规规定的其他权利。
业主的义务：
（一）执行业主大会和业主委员会的决定：
（二）遵守业主公约和业主委员会章程：
（三）遵守物业管理制度；
（四）交纳物业管理服务费和维修基金；
（五）法律、法规规定的其他义务。
第九条 业主委员会是代表全体业主和维护业主合法权益的自治组织。
一个物业管理区域成立一个业主委员会。除新建住宅小区外，物业管理区域由市、县物业管理行政主管部门划定。
第十条 物业综合验收合格，且住户人住达百分之五十以上的，开发建设单位应及时告物业管理行政主管部门，物业管理行政主管部门应会同开发建设单位召开第一次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会。
第十一条 业主大会由全体业主组成。业主人数较多的，可推选业主代表，组成业主代表大会。
业主大会或业主代表大会第年至少召开一次。经有五分之一以上的业主代表提议，可以召开业主大会或业主代表大会。
第十二条 召开业主大会或为主代表大会，应当有三分之二以上的业主或业主代表出席。业主大会或为业主代表大会的决定，应当经过出席会议的业主或业主代表的过半数表决通过。决定通过应当予以公布。
业主或业主代表可以书面委托他人出席业主大会或业主代表大会。
第十三条 业主大会或业主代表大会行使下列职权：
（一）选举、撤换业主委员会委员；
（二）通过或修改业主委员会章程或业主公约；
（三）听取和审议业主委员会的工作报告和财务报告；
（四）决定物业管理委托合同的订立、变更或者解除；
（五）决定维修基金的续筹、使用的管理；
（六）改变或撤销业主委员会不适当的决定；
（七）决定物业管理的其他重大事项。
第十四条 业主委员会从业主中选举产生，由五至九人组成。业主委员会主任、副主任由业主委员会委员中选举产生。
业主委员会委员由思想素质好、热心公益事业、责任心强、办事公道、遵纪守法、有一定组织能力和工作时间的成年人担任。
第十五条 业主委员会会议由主任定期召集。召开会议必须有过半数委员出席，作出的决定必须超过全体委员半数以上通过。三分之一以上委员提议，应当召开业主委员会会议。
业主委员会作出的决定应当公布。
第十六条 业主委员会自选举产生之日起十五日内，应到所在地的物业管理行政主管部门办理登记。
第十七条业主委员会履行下列职责：
（一）筹备、召集和主持业主大会或业主代表大会；
（二）起草业主委员会章程或业主公约；
（三）执行业主大会或者业主代表大会的决定；
（四）采用招投标或其他方式，聘用物业管理企业。订立、变更或解除物业管理委托合同；
（五）审议物业管理企业提出的年度管理工作计划、年度财务预、决算；
（六）监督物业管理企业的物业管理工作；
（七）监督管理用房、经营用房、共用部位、共用设施设备、场地的合理使用；
（八）负责物业共用部位、共用设施设备维修基金的筹集、使用和管理；
（九）调解物业使和纠纷：
（十）业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。
业主委员会不得从事经营活动。
业主委员会活动经费，经业主大会或者业主代表大会审核通过，由全体业主分担。
业主委员会因履行职责引起的民事责任由全体业主共同承担。
第十八条 住宅小区的物业管理逐步实行招标选择物业管理企业，招标在物业管理行政主管部门监督指导下，由业主委员会组织实施。
住宅小区的物业管理企业后，应报物业管理行政主管部门备案。
第十九条 业主委员要认真执行业主大会或业主代表大会通过的决议，接受业主的监督，严格履行物业管理委托合同。
第二十条 业主委员会章程、业主公约和业主代表大会或业主委员会的各项决议，对住宅区全体业主（包括业主委员会成立后人住的业主）、使用人具有同等约束力。业主转让或者出租物业时，对受让人或者承租人具有同等约束力。
业主委员会章程和业主公约、决议、决定不得与法律、法规相抵触。
第二十一条 业主公约是由业主承诺的有关业主在住宅使用、物业维护及其管理方面权利义务的行为守则。
业主公约由物业管理行政主管部门统一制订示范文本，业主大会或业主代表大会可以根据本住宅区的实际情况进行修改、补充，报物业管理行政主管部门备案。

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