第五章 物业的维修

第二十九条 住宅小区内物业的维修除在质量保修期内按规定由住宅出售单位承担的以外，按下列规定划分：
（一）房屋室内自用部位、自用设备，维修、更新的费用由业主承担。
（二）房屋本体及共用部位、共用设施设备等重大维修养护项目，由物业管理企业统一维修和养护，其费用从维修基金中支出；维修基金不足时，经业主委员会决定，按业主拥有的房屋建筑面积比例续筹。
（三）住宅小区的绿地、庭园、楼道、道路、场地等环境卫生维护、保洁以及生活垃圾收集、运输，由物业管理企业统一管理和维护，生活垃圾也可委托专业公司运输，日常管理维护费用从住宅小区物业管理服务费中支出。
（四）住宅小区的水、电、热、燃气、有线电视、邮电通讯等管线维修、养护，依照有关规定由其产权人负责。也可委托物业管理企业进行管理、维护，但委托部门应当与物业管理企业签订专项委托合同，并按约定向物业管理企业支付相应的管理、维修养护费用及手续费。专项委托合
同的期限不应超出物业管理委托合同的期限。
人为造成住宅共用部位、共用设施设备损坏的，其维修、更新、赔偿费用由责任人承担。物业出现严重自然损坏，影响业主和使用人安全时，市、县房产行政主管部门应当督促限期维修。
第三十条 住宅的共用部位、共用设施设备维修养护时，相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠妨碍维修养护造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。
因物业使用、维修、房屋再装修造成相邻业主、使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。
第三十一条 住宅出售单位出售住宅的同时，应当设立住宅共用部位、共用设施设备维修基金。属于公有住宅的，由公有住宅出售单位按多层住宅不低于售房款的百分之二十、高层住宅不低于售房款的百分之三十提取维修基金，购房者按购房款百分之二的比例向住宅出售单位缴交维修
基金；属于新建商品住宅的，购房者按购房款百分之二的比例向住宅出售单位缴交维修基金。
住宅出售单位、购房者或业主未按规定提取或缴交维修基金的，市、县房产行政主管部门不得办理房屋权属登记手续。
第三十二条 维修基金应当以住宅小区为单位在指定银行专户存储，专款专用。
维修基金明细户应当按单幢住宅设置，按户核算。
业主转让房屋时，其维修基金帐户中剩余部分的费用随房屋所有权同时过户。

第六章 物业的前期管理与移交

第三十三条 住宅小区开发建设项目在方案设计和设备安装过程中，应当具备物业管理所必须的物业管理服务用房、安全防范设施以及便于开展物业管理服务的各项功能。住宅小区分期开发、分期验收的，分期开发建设项目也应当具备实施物业管理的基本条件；不具备实施物业管理基
本条件的，不得交付使用。
物业管理服务用房面积不应少于住宅小区总建筑面积的千分之五。
第三十四条 业主委员会成立之前，由住宅出售单位选聘的物业管理企业实行前期物业管理。业主委员会成立后，在选聘物业管理企业时，同等条件下应优先聘用实施前期物业管理的物业管理企业。
实行前期物业管理，物业管理企业应当与住宅出售单位签订前期物业管理委托合同并报市、县房产行政主管部门备案。
第三十五条 新建住宅小区商品房预售前，住宅出售单位应当通过招标方式选聘确立前期物业管理企业；未确立的，市、县房产行政主管部门不得颁发商品房预售许可证书。
第三十六条 住宅出售单位不得将住宅的共用部位、共用设施设备和住宅小区其它公共建筑、设施、场地的所有权、使用权单独转让。
住宅出售单位尚未出租、出售的空置房屋，其物业管理服务费用由住宅出售单位承担，并享有和承担相应的权利、义务。
第三十七条 住宅小区经市、县房产行政主管部门组织综合验收合格后，住宅出售单位应当持住宅小区综合验收合格证书，与业主委员会共同向市、县房产行政主管部门提出住宅小区移交书面申请；经市、县房产行政主管部门审查合格批准后方可办理移交。
住宅出售单位应当在市、县房产行政主管部门批准移交住宅小区之日起五日内向业主委员会移交已分摊进住宅销售成本且所有权属于全体业主共同所有的物业管理服务用房和其他小区配套设施。
第三十八条 住宅出售单位在提出移交申请时，应提交下列资料：
（一）住宅小区物业管理移交明细表；
（二）住宅小区规划图、竣工总平面图；
（三）单体建筑、结构、设备竣工图；
（四）共用配套设施、地下管网工程竣工图；
（五）各种设施、设备的使用说明书、电路示意图；
（六）物业管理服务用房资料；
（七）维修基金资料；
（八）包括环保、绿化等相关工程的住宅小区综合验收资料；
（九）房屋质量保证书、房屋使用说明书和物业管理委托合同文本；
（十）其他必要资料。
第三十九条 住宅出售单位应当在办理住宅小区移交手续的同时，将代收的维修基金移交给业主委员会。业主委员会成立前，在业主办理房屋权属证书时，住宅出售单位应当将代收的维修基金移交给当地市、县房产行政主管部门代管。
移交新建住宅小区时，未售出的住宅，维修基金参照已售住宅维修基金标准由住宅出售单位垫付，并在以后售房时按照本条例第三十一条规定向购房者补收。在办理房屋权属证书时，由市、县房产行政主管部门或业主委员会按实结算，多退少补。
前期物业管理期间，未经市、县房产行政主管部门批准，任何单位不得使用维修基金。
第四十条 业主或者使用人未按物业管理委托合同约定缴交物业管理服务费的，业主委员会应当协助催缴，限期缴交。逾期仍不缴交的，物业管理企业可以按日加收欠交金额千分之三的滞纳金或者按照合同约定加收滞纳金；逾期六个月仍不缴交的，物业管理企业可依法申请人民法院强
制追缴欠费和滞纳金。

第七章 法律责任

第四十一条 业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定违反本条例规定，由市、县房产行政主管部门责令限期改正或者撤销决定，并通告全体业主。
第四十二条 住宅出售单位违反本条例规定，有下列情形之一的，由市、县房产行政主管部门根据情节轻重分别予以处罚：
（一）未在规定时间内组织召开第一次业主大会或业主代表大会的，责令其限期组织召开；逾期仍不组织召开的，处三千元以上一万元以下的罚款；
（二）不按规定提供房屋质量保证书、房屋使用说明书，移交住宅小区工程建设资料，移交代收的维修基金，移交物业管理服务用房的，责令限期履行，并可处三千元以上三万元以下的罚款；
（三）不按规定足额提取维修基金的，责令限期补提维修基金本息；逾期仍不足额补提的，处以自应提取之日起未提取额每日万分之五的罚款；
（四）出售商品住宅不收取维修基金的，责令限期改正，并处应收维修基金额百分之三的罚款；
（五）未进行前期物业管理的，责令限期改正，并可处一万元以上五万元以下的罚款；
（六）擅自使用维修基金的，责令限期改正，没收违法所得，并处使用维修基金额二倍以下的罚款；
（七）将住宅的共用部位、共用设施设备和住宅小区其它配套公共建筑、设施、场地单独转让的，责令限期改正，没收违法所得，并可处一万元以上五万元以下的罚款。
第四十三条 违反本条例规定，有下列情形之一的，由市、县房产行政主管部门给予警告，责令限期改正，没收违法所得，并可处二千元以上三万元以下的罚款：
（一）未取得物业管理资质证书从事物业管理服务的；
（二）超越物业管理资质证书等级从事物业管理服务的；
（三）物业管理企业不按规定报送年审报告，办理年审的；
（四）擅自改变维修基金及物业管理服务用房用途的；
（五）物业管理企业未按规定要求实施物业管理服务的；
（六）物业管理企业未按规定向市、县房产行政主管部门进行备案的。
物业管理企业违反前款（二）、（三）、（四）、（五）项规定拒不改正且情节严重的，市房产行政主管部门可以降低其资质等级直至吊销其资质证书。
第四十四条 违反本条例规定，有下列情形之一的，由市、县房产行政主管部门根据情节轻重分别予以处罚；造成损失的，承担赔偿责任：
（一）物业管理企业违反第二十一条第二款规定的，责令限期改正，并可处三千元以上三万元以下的罚款；
（二）违反第二十三条第（一）、（二）、（三）项规定的，给予警告，责令限期改正，并处三千元以上三万元以下的罚款；
（三）违反第二十四条、第二十五条、第二十六条第二款规定的，责令限期改正，对个人可处一千元以上一万元以下的罚款，对单位可处一万元以上三万元以下的罚款；
（四）违反第二十六条第一款、第二十七条规定的，责令限期改正，并可处一千元以上一万元以下的罚款；
（五）违反第二十八条第二款规定的，责令限期补办，对住宅房屋可分别处使用人三百元以上一千元以下、业主五百元以上二千元以下的罚款；对非住宅房屋可分别处使用人三千元以上一万元以下、业主一万元以上三万元以下的罚款。

第八章 附则

第四十五条 本条例关于业主自治管理、物业管理服务、物业使用、物业维修以及物业前期管理与移交的规定，适用于写字楼、高层楼宇、商厦、度假区、别墅区、工业区、专业市场以及其他非住宅房屋的物业管理活动。
第四十六条 本条例施行前交付使用的共用设施设备不齐全的住宅相对集中的居住区，应当按照本条例的规定逐步实行物业管理。
第四十七条 本条例具体应用中的问题，由市人民政府负责解释。
第四十八条 本条例自2000年7月1日起施行。

（2000年5月28日山西省第九届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过）

山西省第九届人民代表大会常务委员会第十六次会议对大同市人大常委会上报的由大同市第十一届人民代表大会常务委员会第十三次会议于2000年4月26日通过的《大同市住宅小区物业管理条例》进行了审议，决定予以批准。

2000年5月28日

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