第二章  物业管理区域的划分

第十条  （物业管理区域划分）物业建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，应当向所在区（县）级房地产行政主管部门提出划分物业管理区域的要求。建设单位在销售物业时，应当将物业管理区域的划分情况予以公示。物业管理区域按照以下原则划定：

（一）新建物业按照建设用地规划许可证确定的红线图范围划定；

（二）自然形成并已经实施物业管理的区域，按照现有物业管理范围划定；

（三）分期开发或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备共用的且不可分割的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

对物业管理区域划定有争议的，由市级人民政府房地产行政主管部门根据本条规定确定。

经划定的物业管理区域不得擅自变更；确需变更的，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权二分之一以上通过。

小区名称或者建筑物名称不得含有建设单位或者投资主体的字号。

起草说明：〈物业管理条例〉规定，物业管理区域的划分由各省制定。规定建设单位在办理规划许可证的同时，提出划分物业管理区域的要求，由房地产行政部门对此予以确定并由建设单位在销售物业时予以公示是必要的。物业管理区域的划分除了考虑小区客观情况外，还应充分考虑广大业主的民主宿愿。如果大部分业主认为，不同的物业管理区域可以合并或者分割更为有利的话，理应得到法规的尊重。

小区名称和建筑物名称一旦确定将成为地名，社会公众将永久使用。作为一项公共资源，建设单位利用了命名权达到了无偿宣传自己的目的，而其他包括业主及物业使用人在内的全体社会公众却被迫使用由建设单位钦定的名号。除了可能不方便生活、生产之外，由于这一风气的盛行，整个城市甚至整个国家不同地方的地名、建筑物名称趋同，城市本身的特质尽失，多样化受到破坏。

第十一条（物业管理区域与业主大会、物业管理企业之间的对应关系）一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业管理企业实施物业管理，物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。但业主大会另有决定的除外。

起草说明：如果业主大会决定可以由两个以上物业管理企业管理的，属于自治范围内的事项，法律可以允许。有时由几个物业管理企业共同管理并不必然导致混乱。物业管理条例就规定物业管理企业可以将部分专门物业服务转包其他企业进行的规定。

第三章 业主自治组织

第一节  业主、业主大会、业主委员会的权利与义务

　 第十二条  （业主大会与业主委员会的概述）物业管理区域内全体业主组成业主大会，并选举产生业主委员会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益；全体业主也可组成业主代表会议，行使业主大会职责。

分期开发的小区，已经开发的部分可以先行成立的业主大会和业主委员会，但不得处分专属未开发部分的物业管理事项，后期开发完成的，业主大会和业主委员会应当逐步扩大。

后期开发的项目中，发生损害业主共同权益情形的，先期成立的业主大会和业主委员会有权予以制止和处理。

起草说明：业主户数较少时，全体业主组成业主大会；业主人数较大时组成业主代表会议，以利于业主大会的召开和决议的有效形成。在广州，有的小区人口多达几万人，成千户，有的小区业主是境外的，召开一次由全体业主组成的业主大会比登天还难。

在之前的立法中，法规规定了业主代表会议的户数最低数，这实际上并不符合业主自治的实际。在此，我们认为这一规定没有必要。全体业主自愿组成业主代表会议，行使业主自治权利的，也应当允许。

实践中，一些开发商借口分期开发、项目没有全部完成，拒绝成立业主委员会。香港地区实行各分期开发的项目分别成立业主立案法团的做法值得借鉴。

对于涉及未开发部分的物业管理事项，先行成立的业主大会和业主委员会不得损害未开发部分的业主的利益。鉴于分期开发的小区较为普遍，后期开发完成的，可以将先行成立的自治组织进行一步扩充，既避免了组织上的无用重复，也遵循了循序渐进原则。

在实践中，一些公共设施有待于整个小区建成后方能投入使用，在此情况下，应当明确，先行成立的业主大会（业主委员会）有权对此进行制止和处理，以维护广大业主既包括已经入住的也包括以后可能入住的业主的共同权益不受损害。

　　　第十三条　（业主权利与义务）业主除享有国务院《物业管理条例》规定的权利外，还享有以下权利：
　　（一）向业主委员会和物业管理企业提出建议或者质询；
　　（二）有权提议召开首次业主大会会议，有权推选业主代表，并享有被推选权；
　　（三）依法使用物业共用部位、共用设施设备的权利；
　　（四）要求其他业主、物业使用人停止违反共同利益的行为。
　　业主除履行国务院《物业管理条例》规定的义务外，还应当配合、支持物业管理企业按照业主公约、物业管理服务合同和物业管理制度实施的物业管理活动。

业主应当通过建设单位、物业管理企业或者直接向业主委员会（筹备组）提供联系地址、通讯方式。建设单位、物业管理企业或者业主委员会应当为业主保密，不得利用业主的个人信息牟利。

起草说明：完善业主的权利与义务有助于解决实践中法律依据不足的问题。实践中，业主无从联络也是造成“一盘散沙”的重要原因，因此，有必要规定业主提供相应的联系方式的义务。由于在此规定了业主告知业主委员会通讯方式的义务，所以，在召开业主大会送达相关文件时，在无法直接送达业主的情况下，便可以留置送达或者向其物业使用人送达。

第十四条（业主大会职责、职权）　业主大会除履行国务院《物业管理条例》规定的职责外，还行使下列职权：
　　（一）决定物业管理区域内关系业主利益的重大事项；
　　（二）批准业主委员会章程；
　　（三）听取和审查业主委员会的工作报告；
　　（四）改变和撤销业主委员会不适当的决定；
　　（五）审核批准业主委员会的工作经费。

 (六)决定是否改变本物业管理区域小区名称或者建筑物名称。

（七）决定是否批准涉及本物业管理区域公共配套设施、公共用地、物业管理用房的规划变更。

起草说明：完善业主大会的权利与义务有助于解决实践中法律依据不足的问题。

业主委员会作出的决定，业主大会有权撤销和改变，听取和审查业主委员会的工作报告、决定业主委员会的经费等，参照了人民代表大会和人民政府权限划分的规定，这显然有利于业主大会的民主决策和业主的意愿的尊重。

一个小区尚未诞生，开发商就为它起好了名。小区建成后，我们就一直使用这个名，无人提出异议。现在，越来越多的开发商认识到，在小区的具体名称前加上自己企业名称或者所开发的系列楼盘名，是个十分不错的选择。由于小区名称成了一个地名，包括业主们在内的整个社会不确定的公众，在日常生活工作中就不得不反复使用，直到永远。这样，不知不觉中，开发商就利用命名权达到了长期无偿宣传自己的目的。最可笑的是，有的开发商早已关门大吉，但其所开发的楼盘名称中至今仍然含有该开发商的大号。

现在看来，在小区的建设阶段，由开发商命名的确存在一定的合理性。但在小区建成入住、房屋产权大都已经过户至小业主手中，全体业主似乎亦无继续使用原小区名称的义务。从物权法的角度来说，由于物业的所有权人已经发生了根本的变化，而所有权人是有权决定自己的物业的名称的。因此，小区的全体业主们完全可以共同决定该小区的名称。当然，享有这一权利并不意味着所有的小区需要马上行使这一权利。其实，使用加有开发商企业名称的小区名称有时也会给业主们带来一些不便，比如，读写不易，偏离小区特点等等。另外，开发商既然从此获得了利益，是否应当给予业主们一些补偿呢？比如降低房价等等。

因本小区公共配套设施规划变更引起的纠纷层出不穷。现行小区规划变更往往将小区业主排弃在外，所谓的公示程序也流于形式。公共配套设施往往是业主决定是否购买该小区物业以及物业价值的重要因素之一。公共规划的任意改变存在极大损害业主权益的可能，因此，有必要赋予业主大会相应的决定权，以便于广大业主及时参与规划变更过程，也相应避免了建设单位与规划部门个别人员私下勾结损害业主权利的情形发生。

第十五条　（业主委员会的性质、义务、职责和法律地位）业主委员会是业主大会的执行机构，维护业主权益，具有独立的法人资格。业主委员会除履行国务院《物业管理条例》规定的职责外，还行使下列职权：
（一）召集业主大会会议，向业主大会报告工作；

（二）为业主大会续聘或者重新选聘物业管理企业做好相关准备工作，经业主大会批准和授权，代表业主与物业管理企业签订物业服务合同；

（三）组织业主委员会的换届选举，修订业主公约和业主大会议事规则；

（四）负责业主名册的登记和变更，督促业主、物业使用人遵守业主公约、按时缴交物业管理服务费用；监督物业管理企业履行物业服务合同，处理协调物业管理中的相关问题；

（五）配合街道办事处、社区居民委员会做好物业管理区域的社区建设工作；

（六）拟订物业共用部位、共用设施设备收益的管理、使用和分配方案；
（七）经业主大会授权，代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼、仲裁，或者代表全体业主向行政部门请求处理，

（八）、经营、管理公共部位和共有设施，收入归全体业主所有；

（九）经业主大会批准，审议物业管理企业制定的物业管理区域内的管理方案、物业管理区域内配套工程和重大的维修工程项目年度计划；
（十）经业主大会批准，审议物业管理区域内物业管理服务费的收取标准。

（十一）法律、法规规定的职责或业主大会赋予的其他职责。

　业主委员会履行下列义务：
　 （一）执行业主大会的决议、决定；
　 （二）遵守和履行物业服务合同；
　 （三）对物业管理企业的合法经营和管理活动予以支持和配合；
　 （四）对物业管理企业不合法、不适当的行为予以监督制止。

起草说明：完善业主委员会的权利与义务有助于解决实践中法律依据不足的问题，特别是业主委员会法律地位的明确，更是有助于推进业主各项自治工作的进一步开展。〈物业管理条例〉回避了业主委员会的法律地位问题，地方性法规在不抵触的情况下可以先行规定。

村（居）委员会组织法规定，村（居）委员会具有独立的法人地位。公司法规定，３万元的注册资金、一个自然人即可成立具有法人地位的公司。而业主大会、业主委员会的的决定是代表全体业主的，作为城市中的“有产”阶层，虽然“房奴”不少，但每个业主的财富价值应当不会低于３万元，全体业主的财产至少在几百万元、有的甚至在几千万，大的小区甚至在十几亿，承担责任的能力比绝大多数公司和村（居）民委员会强得多。一些专家片面强调业主委员会不能独立承担法律责任，与事实不符。

从另一层面来看，业主委员会、业主大会所从事的仅仅是物业管理范围内的事项，不能从事经营性的活动，不存在商业风险。即使发生诉讼或者仲裁事宜，大多也是因为业主利益受到损害所致，一旦进行仲裁或者诉讼程序，业主委员会即使不能胜诉，所承担的一般不过是诉讼或者仲裁费用。

更重要的是，业主委员会的一切行为均是在业主大会的授权及监督下进行，经过民主程序，符合自治规范的决定所引致的风险，广大业主理应承担，绝无怨言。这比起没有组织任人宰割、起诉无门、申诉无路要强得多。

另外、香港的业主立案法团具有独立的法人地位就是明证。近年出台的〈银川市物业管理条例〉等多个省市的地方性法规均已规定业主委员会经业主大会授权在物业管理范围内代表全体业主提出诉讼。最高人民法院的批复亦予以认可。这些情况表明，业主委员会作为独立主体参与社会生活、条件已经日益成熟。赋予业主委员会独立的法人地位呼之欲出、也势在必行。

明确业主委员会的诉讼、仲裁主体地位，经业主大会授权可以业主委员会的名义起诉、申请仲裁，请求行政部门处理，对于解决目前有关部门在此问题上的暧昧态度是必要的。

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