第四章　物业服务

第一节　前期物业管理

第四十七条  （前期物业管理企业的确定）建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则，预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》前，通过招投标方式选聘物业管理企业，并签订书面的前期物业服务合同并向县（区）级房地产行政主管部门备案。建设单位本身以及建设单位以参股、控股等方式实际控制的关联物业管理企业均不得参与前期物业管理。前期物业管理企业的名称应当记入《商品房预售许可证》，供购房人查阅。

投标人少于3个或者总建筑面积不超过5万平方米的住宅物业，经物业所在地房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

分期开发的整个住宅物业划定为一个物业管理区域的，其前期物业管理招投标应当以先期开发完毕的物业管理区域为限。分期成立的业主委员会可以根据业主大会的决定解聘、选聘物业管理企业。全部开发完毕后，由业主委员会根据整个物业管理区域业主大会的决定聘请物业管理企业。

建设单位选定前期物业管理企业后，不得随意变更。

起草说明：选聘前期物业管理企业的时间提前到取得预售证前，规定将前期物业管理企业写入预售证，前期物业服务合同需要备案管理，有利于业主监督和行政部门管理。建设单位本身以及建设单位以参股、控股等方式实际控制的关联物业管理企业均不得参与前期物业管理，防止了建设单位与物业管理企业串通一气损害业主的情况发生。规定了前期物业管理企业一经选定，建设单位不得随意变更，防止了“按规定选聘前期物管企业，随意变更无需担责”的情况发生。

规定“分期成立的业主委员会可以根据业主大会的决定解聘、选聘物业管理企业”以防止建设单位借口“分期开发”前期物业管理企业一定多年不变、业主权利受损无从救济的情形出现。在广州，有的楼盘分成八期开发，周期长达十几年。如果允许开发商就整个小区选定前期物业企业关不得改变，业主大会和业主委员会关于选聘、解聘物业管理企业的权利将形同虚设。

　第四十八条（建设单位销售物业时明示、备案业主临时公约的义务）  建设单位在销售物业前，应当根据政府主管部门公布的业主临时公约示范文本制定业主临时公约，并将业主临时公约报物业所在地的县（区）级房地产行政主管部门备案。业主临时公约不得侵害物业买受人的合法权益。
　　建设单位应当在物业销售时将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。
　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当在业主临时公约上以签字同意的方式承诺遵守。物业买受人自物业交付之日成为业主大会的成员，依法行使权利和履行义务。

在首次业主大会通过的业主公约生效后，业主临时公约即行失效。

起草说明：在霸王条款十分猖獗的情况下，业主临时公约的备案管理可能有利于解决目前临时公约中的霸王条款。

第四十九条（建设单位销售物业时明示、备案前期物业服务合同的义务）　建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时，应当向物业买受人明示前期物业服务合同及物业管理企业、服务标准、收费标准、计费方式和起始时间等内容。

前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件，经物业买受人签字确认，对物业买卖双方和物业管理企业具有约束力。前期物业服务合同可以约定期限；约定期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

起草说明：在建设单位推行霸王条款拒不修改的情况下，前期物业服务合同的备案管理可能有于遏制目前前期物业服务合同的霸王条款。

　第五十条（建设单位销售物业时公示共用设施、共用设备的义务）　建设单位销售物业时，应当在销售场所将物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备予以公示，并向物业买受人提供书面公示材料。
　　起草说明：建设单位销售物业时公示共用设施、共用设备，有助于使业主了解共用设施、共用设备的状况，做到心中有数，提高建设单位忽悠业主的成本。

第五十一条（建设单位的保修义务）　物业管理区域内物业竣工验收合格并交付使用后，建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
　　建设单位提取的物业工程质量保修金，应当专户存储，专项用于物业保修期内的维修，并接受业主和业主委员会的监督。

第五十二条（建设单位销售物业时签订不同版本文件的选择）同一物业管理区域内，前期物业管理服务合同、业主临时公约或者物业买卖合同等文件中涉及物业购买人共同利益的约定应当一致。约定不一致的，以最不利于建设单位、物业管理企业的合同文本为准。

起草说明：借用WTO原则中的最惠国待遇条款，防止建设单位利用业主之间信息不通各个击破，获取最大限度的利益，如此，业主合法利益将得到一定保护。

第五十三条（前期物业管理物业的移交）  前期物业管理企业承接物业时，应当对物业管理区域内物业管理服务用房和物业共用部位、共用设施设备等的数质量情况进行查验，并查明供水、供电、供气、供热、路灯、通讯、有线电视等相关管线和设施设备与有关单位的移交情况。
　　对物业管理服务用房和物业共用部位、共用设施设备达不到数量、质量要求的，前期物业管理企业不得接管。
　　业主委员会成立后，前期物业管理企业应当将物业管理服务用房和物业共用部位、共用设施设备等的查验情况报告业主委员会。

起草说明：前期物业移交义务明确，有助于小区共用部位共用设施设备的保全。

第五十四条　（建设单位移交物业时的行政监管）办理物业承接验收手续时，建设单

位应当在县级以上房地产行政主管部门的监督下，向物业管理企业移交物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料。物业管理企业应将移交结果向全体业主公示。

起草说明：关键时候，政府应该出手。

第五十五条（前期物业管理收费标准） 前期物业管理企业或者建设单位应当在政府指导价范围内，与房屋购买人在前期物业管理服务合同中预先约定收费标准。没有约定的按照当地同类住宅小区的政府指导价的最低标准收取。

起草说明：对前期物业管理企业随意定价的情况，相信这会有一定的作用，会在一定程度上督促物业管理企业与业主进行协商。

第五十六条　（前期物业管理期满的终止）前期物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料交还业主委员会。

第五十七条（物业管理费的交纳）　物业管理区域已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳；物业交付之日起，物业服务费用由买受人交纳，双方另有约定的从其约定。

建设单位出售物业时，不得承诺减免物业服务费用。

第五十八条（建设单位、物业管理企业实施物业管理时的义务）　交付物业时，建设单位、物业管理企业不得收取煤气初装费，所有收费项目和标准均应当公布。委托收费的项目，不得收取任何手续费用，并应当出示委托书，开具委托单位的正式收据。

建设单位、物业管理企业违反上述规定的，业主可以拒交。建设单位、物业管理企业不得以此拒绝交楼。

起草说明：煤气初装费属于乱收费，省物价局已经明确。既然已经明确，绝对不能再收，否则法治何在？鉴于建设单位往往以不交清其所谓的全部款项就拒不交楼，业主为了收楼只能被迫接受的现状，应当规定，建设单位、物业管理企业不得以此拒绝交楼。因为，业主已经为房屋支付了全部房款，建设单位就有义务交付房屋，何况这些乱七八糟收费大部分又是非法的。

第二节 物业管理用房

第五十九条（建设单位物业管理用房的配套建设义务） 物业管理服务用房、业主委员会用房（以下合称物业管理用房）和按国家有关规定纳入配套建设的物业共用设施设备，应当与新建物业同时设计、同时施工、同时验收、同时交付使用。

起草说明：建设单位以“政府原因”免责越来越时髦。最好一开始就将物业管理用房考虑在内，否则建设单位就会以政府原因为由负责。在本条例关于业主大会的职能中已经规定物业管理用房的规划变更应当经过业主大会同意。

第六十条（物业管理用房的配备标准） 建设单位应当按照不少于物业管理区域总房屋建筑面积千分之四的比例无偿提供物业管理用房，最低不少于一百平方米。

分期开发建设的物业，建设单位在先期开发的区域配置全部物业管理用房，或者以先期开发区域的房屋建筑面积为基数，按千分之四的比例配置物业管理用房，但最低不得少于100平方米。

物业管理用房应为地面以上的独立成套房屋，具备水、电使用功能；没有配置电梯的物业，物业管理用房所在楼层不得高于四层。

业主委员会用房按不低于10%的比例在物业管理用房总量中配备，最低不少于20平方米。

起草说明：有建设单位用地下室作为物业管理用房，有的将几十层的高楼用作物业管理用房，还说不违法。如果规定，那就违法了！明确物业管理用房和业主委员会用房的位置、面积以及在建设面积中的比例，有助于界定建设单位的责任，防止物业管理企业与业主委员会因此发生纠纷。

第六十一条（物业管理用房的性质）物业管理用房的所有权依法属于全体业主，县级以上房地产行政主管部门在核发商品房预售许可证和办理所有权初始登记时，应当注明物业管理用房面积和位置，并发给产权情况登记表。

起草说明：不发证防止滥用，发个产权情况登记表，以示产权在握也好。

第六十二条（物业管理用房的移交）建设单位应当在业主委员会成立之日起三十日内将物业管理用房移交给业主委员会。业主委员会成立前，物业管理用房由物业管理企业经营使用。

第六十三条（物业管理用房拆迁补偿的处理）因拆迁致使物业管理用房灭失的，应当根据房屋拆迁方面的有关规定，由业主大会或业主代表大会决定补偿安置的方式。拆迁安置用房或货币补偿金额属于业主所有。

起草说明：由于业主是弱者，最好写明。

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