第一章 总 则

　　第一条 为适应社会主义市场经济发展的需要，促进物业管理行业发展，提高我市物业管理水平，积极培育物业管理市场，规范市场竞争行为，维护物业管理招投标活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国招投标法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业管理招投标试行办法》等规定，制定本办法。
　　第二条 本办法所称物业管理招标投标，是指招标人以招标的方式，将物业区域内房屋及共用部位共用设施设备的维修养护、安全护卫、绿化、环境卫生及生活服务等事务，一次性发包，由投标人通过竞争承接物业管理的行为。
　　第三条 本办法适用于扬州市市区范围内各类物业管理的招标投标管理。
　　第四条 扬州市房产管理局是本市行政区域内物业管理招标投标的行政主管部门，并具体负责市区范围内物业管理招投标的监督、管理工作。
　　其主要职责：
　　(一)贯彻执行国家、省有关招投标的法规、规章；
　　(二)负责指导与监督物业管理招投标的活动；
　　(三)审批招投标项目和招投标代理机构的资质；
　　(四)审核招标投标单位资格，审查招标文件，审定标底；
　　(五)组织查处物业管理招投标中的违规行为，协调物业管理招标投标过程中及履行合同中发生的纠纷。
　　第五条 物业管理招标投标应当坚持公开、公平、公正、诚实信用的原则。招、投标双方不得弄虚作假、恶意串通、损害对方或其他投标人的合法权益。
　　第六条 开发建设单位、业主委员会、产权人或其它单位(以下统称招标人)在项目托管时必须以招标方式选择物业管理企业，但符合下列条件之一的除外：
　　(一)在一个物业区域内，总建筑面积低于4万平方米、高层物业建筑面积低于1万平方米或多、高层混合物业建筑面积低于2万平方米的；
　　(二)物业产权单一并由产权人自用的；
　　(三)已托管的物业，合同期满后，经双方协商同意续约的；
　　(四)物业的使用在保密或安全方面有特别要求的或金融机构、工业厂区及其它不适宜采用公开招标的物业。
　　第七条 任何单位和个人不得将依法必须进行招标的项目化整为零或者以其它方式规避招标。
　　已在建设中的小区，分期托管的，在新建物业上市前必须招投标的，应以小区整体进行招投标，重新确定物业管理企业。
　　第八条 新建用于出售的物业，应在商品房销(预)售之前完成物业管理招投标工作；已托管的物业，应在原物业管理委托合同到期前1个月完成。

第二章 招标

　　第九条 物业管理服务的招标组织工作由产权人负责。新建商品房由开发建设单位负责；已投入使用的物业，由业主委员会负责。
　　第十条 物业管理项目，在招标时应具备以下条件，方可组织招标活动：
　　(一)新建的物业，开发建设单位应持有项目批文、土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；已投入使用的物业，需按照《江苏省城市住宅区业主委员会管理办法》成立业主委员会；
　　(二)有符合规定要求可供物业管理单位使用的物业管理用房；
　　(三)物业管理维修基金已经落实；
　　(四)招标所需的其他条件。
　　第十一条 物业管理招标可采用下列方式进行：
　　(一)公开招标。招标人以招标公告的方式邀请不特定的有能力承担物业管理任务的单位参加招标；
　　(二)邀请招标。由招标人以投标邀请书的方式，邀请特定的三家(含三家)以上有能力承担物业管理任务的单位参加招标。
　　招标方式一经确定，不得中途变更。
　　符合第六条第(一)、(二)、(四)项情况的由招标人直接选定1—2家有能力承担物业管理任务的单位进行协商确定物业管理单位。
　　第十二条 招标人应当成立专门的招标组织。招标组织负责招标活动的具体实施，审定标底，提出招标、投标、开标、评标、中标办法，招投标活动结束即自行撤销。
　　第十三条 招标人自行组织物业管理招标，须具备下列条件：
　　(一)有与招标项目相适应的工程技术、经济、管理人员；
　　(二)有编制招标文件的能力；
　　(三)有组织开标、评标、定标的能力。
　　第十四条 招标人可委托具备相应资格的招标代理机构办理招标事宜。招标活动所需经费由招标人承担，经市物价部门核准的招投标综合服务费由招标人和中标人共同承担。
　　招标代理机构是从事物业管理代理业务并提供相关服务的中介组织。从事物业管理招标代理活动应具备下列条件　　　　　　　　　　　　　    (一)市物业管理行政主管部门确认的资格，具备从事物业管理招标代理业务并提供相关服务的能力；
　  (二)有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量；
　　招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本办法的规定。
　　第十五条 招标人享有下列权利：
　  (一)编制招标文件，组织招标活动；
　  (二)选择和确定符合资质条件的投标人；
    (三)根据评标原则决定评标、定标办法；
    (四)根据本办法的规定，选定中标人；
    (五)依法享有的其他权利。
　　招标人应履行下列义务：
　  (一)执行法律、法规、规章和政策；
    (二)接受物业管理行政主管部门的管理和监督；
    (三)招标文件承诺的其他义务。
　　第十六条 招标人应按下列程序组织招标　
　　(一)成立物业管理招标组织；
　　(二)向物业管理行政主管部门递交招标申请书，申请批准招标； 　
　　(三)编制招标文件和评标项目、计分方法、定标原则，并报物业管理行政主管部门审定；
　　(四)发布招标公告或寄发投标邀请书；
　　(五)确定评标委员会组成人员；
　　(六)对申请投标单位条件进行审核，报物业管理行政主管部门复查，并将结果告知投标人；
　　(七)向入围投标单位发售招标文件；
　　(八)组织投标人踏勘项目现场，并进行答疑；
　　(九)接受投标单位递交的标书；
　　(十)对投标单位信誉组织实地考察；
　　(十一)组织召开开标、评标、定标会议，决定中标人；
　　(十二)颁发中标通知书；
　　(十三)签订物业管理委托合同；
　　(十四)有关文件备案。
　　第十七条 招标申请书的主要内容包括：招标组织、项目条件、托管规模、拟采用的招标方式、时限及计划安排等。
　　第十八条 招标公告或投标邀请书的主要内容包括：
　　(一)招标人的名称、地址、通讯方式、联系人；
　　(二)拟招标物业的名称、类别、用途、座落地点、建筑面积等；
　　(三)对投标人的条件要求；
　　(四)投标保证金的额度；
　　(五)报名的地点和期限；
　　(六)获取招标文件的办法、时间、地点及相关的费用等。
　　第十九条 招标人应广泛听取业主及使用人的意见并根据招标项目的特点和管理要求编制招标文件。招标文件包括招标书、招标须知、开标、评标、定标的办法及原则，订立委托管理合同的条件，招标答疑及协议条款。招标书应当包括以下内容：
　　(一)物业规划建设的基本情况，包括占地面积、建筑面积、产权状况、经营服务用房及管理用房、公用设施、设备及公共场地、园林绿化、社区文化娱乐设施等以及共用部位、共用设施设备维修基金归集到位情况、委托管理费的标准及使用要求等；
　　(二)物业管理的内容和要求；
　　(三)投标书编制的依据；
　　(四)投标人的资质和条件；
　　(五)组织答疑和实地踏勘物业的时间、地点；
　　(六)投标书密封要求及送达的地点及截止时间；
　　(七)评标项目、计分方法及定标原则；
　　(八)投标书归属；
　　(九)委托管理期限；
　　(十)开标、评标、宣布中标的时间、地点；
　　(十一)其他需要说明事项。
　　第二十条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
　　第二十一条 招标人应对申请投标人资格进行审查，根据其资质、业绩、信誉等情况从优确定入围单位。入围单位应不少于3个。 招标人应将上述审查资格、确定入围单位等有关材料送市物业管理行政主管部门复查。经复查同意后，招标人向确定入围的潜在投标人发售招标文件及有关资料。入围投标单位自正式收到招标文件之日起，编制标书时间不得少于20日。
　　第二十二条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。 招标人有标底的，标底必须保密。

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