第三章 投 标

　　第二十三条 投标人是响应招标，参加投标竞争的物业管理企业。凡内部机构健全，物业管理服务规范，并具有三级以上物业管理企业资质的本市或外地物业管理企业，均可按有关规定参与本市物业管理投标活动。
　　第二十四条 投标人应具备下列条件：
　　投标物业区域建筑面积在15万平方米以下的，应具备物业管理企业三级以上资质等级；超过15万平方米，30万平方米以下的应具备二级以上资质等级；超过30万平方米的应具备一级资质等级；临时资质的物业管理企业不得参与任何物业的投标。
　　临时资质期满未达到三级资质要求的物业管理企业不得新接管其它物业。
　　第二十五条 投标人应向招标人提供下列资料：
　　(一)企业营业执照、物业管理资质证书或其他有效证明；
　　(二)企业简历；
　　(三)托管物业类型、规模一览表；
　　(四)托管物业的主要业绩；
　　(五)招标人要求提供的其他材料。
　　第二十六条 投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
　　投标书应当包括以下主要内容：
　　(一)物业管理企业的管理机构设立方案，运作流程及各项管理规章制度；
　　(二)管理服务人员配备方案；
　　(三)管理服务用房及其他物资装备配置方案；
　　(四)管理服务费用收支预算方案；
　　(五)管理服务分类标准与服务承诺；
　　(六)社区文化与精神文明服务方案；
　　(七)管理服务模式包括拟在中标后将中标项目的部分非主体、非关键工作进行分包的计划等；
　　(八)档案资料的建立与管理；
　　(九)愿意承受的有关奖罚。
　　第二十七条 投标人应在招标文件要求提交文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当签收保存，不得开启。投标人少于三个的，招标人应当依照本办法重新组织招标。
　　在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，招标人应当拒收。
　　第二十八条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分。
　　第二十九条 投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他投标人，损害招标人或者其他投标人的合法权益。
　　投标人不得与招标人串通招标，损害国家利益、社会公共利益或者其他人的合法权益。
　　投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。
　　第三十条 投标人享有下列权利：
　　(一)有权按照招标文件的要求自主投标；
　　(二)根据自己的经营情况参与投标竞争或放弃参与竞争；
　　(三)根据自己的经营情况和资质等级，有权确定自己的投标报价。
　　投标人应履行下列义务：
　　(一)执行法律、法规、规章和政策；
　　(二)接受物业管理行政主管部门的管理和监督；
　　(三)履行招标文件中规定的其他义务；
　　(四)投标单位在领取招标文件前，应按招标文件规定的数额交纳投标保证金。

第四章 开标、评标和中标

　　第三十一条 开标、评标和中标活动，应在物业管理行政主管部门监督下进行，由招标人主持，其中开标、宣布中标活动应邀请所有投标人参加。
　　第三十二条 开标应当在招标文件确定的开标时间内公开进行，开标地点应为招标文件中预先确定的地点。开标时，由投标人或者其推选的代表检查所有投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机关检查并公证；经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、拟提供的主要服务项目及标准、拟定的公共服务收费标准等主要内容。 开标过程应当记录，并存档备查。
　　第三十三条 投标书有下列情况之一的，应当视为无效标书：
　　(一)投标书未密封；
　　(二)投标书未加盖单位和单位法定代表人或法定代表人委托人印鉴；
　　(三)投标书没有响应招标文件；
　　(四)投标书逾期送达；
　　(五)物业管理服务费用报价明显低于成本的。
　　第三十四条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责，评标委员会由招标人代表及物业管理方面的技术、管理专家组成，人数为5—9人为宜，其中招标人代表不得超过2人。
　　前款专家由招标人从市物业管理行政主管部门提供的专家名单中确定。一般招标项目可以采取随机抽取方式选择，特殊项目可以由招标人直接选择。
　　与投标人有利害关系的人不得进入评标委员会，已经进入的应当更换。
　　评标委员会成员的名单，应经市物业管理行政主管部门审查同意，应当在中标结果确定或现场答辩开始前予以保密。
　　第三十五条 评标活动主要包括标书评定、现场答辩、企业信 招标人应当采取必要的措施，保证标书评定、企业信誉调查等评标活动在严格保密的情况下进行，保证现场答辩活动在正常秩序的情况下进行。答辩应采取一问一答的方式。
　　任何单位和个人不得非法干预、影响评标的过程和结果。
　　标书评定是指评委依据招标文件要求审阅投标书与其是否一致，按计分规定独自进行评判。
　　现场答辩是指评委对投标书中不明确的地方要求投标人作出必要的澄清和说明。答辩人必须是中标后该物业的实际负责人。所作的澄清或者说明，不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。
　　开标后提出的任何修正声明或者附加条件，一律不得作为评标的依据。
　　企业信誉调查，由招标人、物业管理行政主管部门及有关专家组成调查小组，到投标企业已接管的其它物业区域进行实地勘察，并在现场答辩之前完成。
　　第三十六条 评标委员会成员应当客观、公正履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。
　　评标委员会成员必须按规定的评标办法打分，独自进行，否则视为废票。
　　第三十七条 评标一般采取综合计分的方法，对参加投标单位的标书、信誉、答辩分项进行无记名评分，每个大项分别以百分制评分。
　　计分时，按各大项中的分项去掉一个最高分和一个最低分后取平均值，得出分项分值；分项分值之和为该大项总分；大项总分乘以相应的权重加和，计算出投标单位综合得分。
　　标书、答辩、信誉三项权重之和为100％，比例视标的具体情况由招标组织在招标文件中合理确定。原则上标书的权重应大于50％，答辩的权重应在20—40％之间，信誉的权重应在10—30％之间。如公共服务费标准为标底作为单独评分项目，其权重不应超过20％。 招标组织根据各投标人的总得分，由高至低依次排列。得分最高者为中标单位。
　　第三十八条 受开发建设单位委托，对同一物业承担过管理服务的物业管理企业，在同等条件下享有优先中标权。
　　前款物业管理企业有两家以上的，最后承担管理服务的一家享有优先中标权。
　　第三十九条 在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。
　　第四十条 确定中标单位后7日内，招标人向中标单位发《中标通知书》，同时将中标结果通知未中标的投标人，并退还投标保证金。
　　《中标通知书》对招标人和投标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果的，或者中标人放弃中标项目的，应当依法承担法律责任。

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