各省辖市建委、房管局：
    为适应社会主义市场经济发展的需要，促进物业管理行业发展，提高物业管理水平，积极培育物业管理市场，规范市场竞争行为，我委制定了《江苏省物业管理招标投标试行办法》，现印发给你们，自颁布之日起试行，执行中遇到问题请及时与我委房地产业处联系。

二000年四月二十七日

江苏省物业管理招标投标试行办法

第一章 总则

第一条、为适应社会主义市场经济发展的需要，促进物业管理行业发展，提高物业管理水平，积极培育物业管理市场，规范市场竞争行为，维护物业管理招标、投标活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国招标投标法》、《江苏省城市住宅区物业管理办法》以及国家和省的其他有关部门规定，制定本办法。
第二条、本办法所称物业，是指已投入使用的住宅、商业用房、工业厂房等建筑物及其相关附属的设施、设备和相关场地。
本办法所称物业管理，是指业主组成业主委员会对其物业的共有部分和共同事务委托物业管理企业进行管理并提供相应服务的活动。
本办法所称物业管理招标投标，是指招标人以招标的方式，将物业管理区域内房屋及共用部位共用设施设备的维修养护、安全护卫、绿化、环境卫生及生活服务等事务，一次性发包，由投标人通过竞争承接物业管理的行为。
第三条、本办法适用于本省行政区域范围内各类物业管理的招标投标管理。
第四条、省人民政府建设行政主管部门是本省行政区域内物业管理行政主观部门，负责本行政区域内物业管理招标投标的监督管理工作。
各市、县房产（建设）行政主管部门是本行政区域内物业管理行政主管部门，负责本行政区域内物业管理招标投标的监督管理工作。
第五条、新建物业应当采用招标投标的方式确定物业管理企业；已投入使用的物业应逐步推行招标投标，选择物业管理企业进行管理服务。
第六条、物业管理招标投标应当坚持公开、公平、公正和诚实信用的原则。招标、投标双方不得弄虚作假，恶意串通，损害对方或其他投标人的合法权益。
第七条、任何单位和个人不得将依法必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标。

第二章 招标

第八条、物业管理项目，须具备以下条件，方可组织招标活动：
1、新建的物业，开发建设单位应持有土地使用权证、建设工程规划许可证、商品房销售许可证、工程设施使用许可证，已投入使用的物业，需按照《江苏省城市住宅区业主委员会管理办法》成立业主委员会，并报所在地物业管理行政主管部门核准；
2、有符合规定要求可供物业管理企业使用的物业管理用房；
3、物业维修基金已经落实。
第九条、业主委员会尚未成立的，可由开发建设单位负责物业管理服务的招标组织工作。业主委员会已经成立的，经业主代表大会讨论决定，由业主委员会负责物业管理服务的招标组织工作（以下统称招标人。
第十条、物业管理招标可以采取下列方式进行：
⑴公开招标。由招标人通过报刊、广播、电视等发布招标公告；
⑵邀请招标。由招标人发出招标邀请书，邀请3家（含3家）以上有能力承担物业管理任务的单位参加投标。招标方式一经确认，不得中途变更。
第十一条、符合下列条件之一的，经省辖市以上物业管理行政主管部门审查同意，可不采取招标方式：
⑴物业的使用在保密或安全方面有特别要求的；
⑵金融机构、工业厂区等；
⑶其他不适宜采用公开招标的物业。
第十二条、招标人应当成立专门的招标组织。招标组织负责招标活动的具体实施，审定标底，提出招标、投标、开标、评标、中标办法，招标活动结束即自行撤消。
在开始正式招标之前，招标人应向所在地物业管理行政主管部门申报招标申请书、招标组织的情况、已经编制完成的招标文件、评标和中标办法及其他必要的文件，经所在地物业管理主管部门审查同意后方可组织招标。
第十三条、招标人可以选择委托具备相应资格的招标代理机构办理招标事宜。
招标代理机构是从事物业管理代理业务并提供相关服务的中介组织。设立招标代理机构除应当符合有关法律、法规和规章规定的设立条件外，还应当具备下列条件：
⑴省辖市以上物业管理行政主管部门确认的资格，具备从事物业管理招标代理业务并提供相关服务的能力；
⑵有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量；
招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本办法的规定。
第十四条、招标人也可以自行组织物业管理招标，但必须具备下列条件，并成立专门的招标组织，经物业管理行政主管部门审查同意后实施：
⑴有与招标项目相适应的工程技术、经济、管理人员；
⑵有编制招标文件的能力；
⑶有组织开标、评标、定标的能力。
第十五条、招标人享有下列权利和义务：

权利：
⑴编制招标文件，组织招标活动；
⑵选择和确定符合资质条件的投标人；
⑶根据评标原则决定评标、定标办法；
⑷选定中标人；
⑸依法享有的其他权利。
义务：
⑴执行法律、法规、规章和政策；
⑵接受物业管理行政主管部门的管理和监督；
⑶履行依法约定的其他义务。
第十六条、招标人制作招标文件应客观、公正，广泛听取业主及使用人的意见。
招标文件包括招标书、投标须知、订立委托管理合同的条件、投标答疑及协议条款。招标书应当包括以下内容：
⑴物业规划建设的基本情况，包括占地面积、建筑面积、产权状况、经营服务用房及管理用房、公用设施、设备及公共场地、园林绿化、社区文化娱乐设施等以及共用部位、共用设施设备维修基金归集到位等情况；
⑵物业管理的内容和要求；
⑶投标书编制的依据；
⑷投标人的资质和条件；
⑸组织解释招标文件及实地查验物业的时间、地点；
⑹投标书密封要求及送达的地点及截止时间；
⑺评标项目、计分办法及中标原则；
⑻投标书归属；
⑼开标、评标、宣布中标的时间、地点；
⑽其他需要说明的事项。
招标人对已发出招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
第十七条、采用公开招标方式的，招标人应当提前一个月通过报刊、广播、电视或其他方式公开发布招标公告，同时报所在地物业管理行政主管部门备案；采用邀请招标方式的，招标人应向符合资质要求的3家以上（含3家）的物业管理企业发出招标邀请书，同时报所在地物业管理行政主管部门备案。
招标公告或招标邀请书应包括下列内容：
⑴招标人的名称、地址、通讯联系、联系人；
⑵拟招标的物业的名称、类别、用途、座落地点、建筑面积等；
⑶对投标人的资格等方面的要求；
⑷报名的地点和期限；
⑸获取招标文件的办法、时间、地点及相关的费用等；
招标人要求缴纳投标保证金的，应当在招标公告或招标邀请书中写明。
第十八条、招标人应对申请投标人资格进行审查，根据投标人的资质、业绩、信誉等情况从优确定入围单位。入围单位应不少于3个。
招标人应将上述审查资格、确定入围单位等有关材料送所在地物业管理行政主管部门复查。经复查同意后，招标人向审查合格的潜在投标人分发招标文件及有关资料。入围投标单位自正式收到招标文件之日起，编制标书时间应不低于20日。
第十九条、招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。

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