各区房管局、各县（市）建设局、各街道办事处、各乡镇人民政府、各物业管理企业：

    《福州市物业管理四级职责分工意见》（以下简称《职责分工意见》）今年6月6日由市政府办公厅转发。根据《职责分工意见》的精神，为进一步落实工作职责，创新管理体制和机制，探索和建立物业管理与社区建设有机结合的模式，建立四级物业管理的长效机制，现就贯彻落实《职责分工意见》的有关工作通知如下：

    一、提高认识，增强物业管理工作的自觉性和主动性

    物业管理与居民群众生活密切相关，是涉及千家万户切身利益的民生问题，是创建和谐社区的基础性工作。落实物业管理四级职责分工，对于贯彻《物权法》及实施国务院《物业管理条例》等法律法规，依法实施监管，维护群众的合法权益，为百姓安居乐业创造良好的生活环境，维护社会和谐稳定等方面，都具有重要的意义，各级物业管理工作责任部门（单位）要从构建和谐社会的高度，不断提高和深化对落实物业管理四级职责分工，推进和谐社区建设重要性、必要性的认识，做到思想到位，认识到位，进一步增强责任感，提高物业管理工作的自觉性和主动性，充分发挥各自优势，认真履行职责，努力推动物业管理与创建和谐社区联建共建。

    二、创新工作机制，实行物业管理“重心下移、属地管理”按照《职责分工意见》，探索建立“重心下移、条块结合、以区为主、将物业管理纳入社区建设统一管理”的新机制，强化和落实各区、（县、市）政府和基层组织在物业管理中的职能，行使属地管理权。各区（县、市）政府应加强对辖区内物业管理日常工作的统一领导；各区房管局、各（县、市）建设局要加强对辖区内住宅小区物业管理日常工作的指导、监督。各街道（乡镇）和居（村）民委员会要切实履行对业主大会、业主委员会工作的协调、指导、监督职责，及时协调处理解决住宅小区物业管理的矛盾纠纷。要通过创新工作机制，促进物业管理四级职责分工的落实，构建物业管理的长效机制，使物业管理与和谐社区建设、文明安全小区建设紧密结合起来，做到以物业管理推动社区建设，以社区建设带动物业管理，形成互动共建的工作格局。

    要充分发挥街道（乡镇）及社区的重要作用。各街道（乡镇）要重视基层物业管理队伍建设，加强对物业管理日常工作的组织实施，行使属地管理权，确定一位领导具体分管物业管理工作。要进一步健全完善物业管理站的设置，街道（乡镇）应设立物业管理站，配备专职人员，做到机构、人员、经费“三落实”到位，人员基本稳定。

    要对照四级职责分工要求，建立健全物业管理工作目标层次考评考核制度完善考评办法，与市、区社区办联手、结合创建和谐社区工作考评，实行市对区（县、市），区（县、市）对街道（乡镇），街道（乡镇）对居（村）的物业管理工作考评考核机制。对经考评考核达到优秀的要予以表彰，对不合格的单位予以通报批评。

    三、创新物业管理模式，把基层管理部门纳入物业管理监管体系

    要按照《职责分工意见》的要求，下发物业管理企业资质初审权，理顺并完善物业管理企业资质等级核定和年检工作。对新设立申报核定暂定三级资质的物业管理企业由我局负责审核发证；已取得暂定三级资质的物业管理企业应在暂定期一年届满前一个月向我局申请三级资质的核定，对申报核定三级资质的物业管理企业，由企业注册地址所在地的区（县、市）房管（建设）局负责初审后报我局核发证书；对已取得三级资质申报核定二级资质的物业管理企业，在征求企业管理项目所在地的区（县、市）房管（建设）局意见后由我局负责意见汇总并进行初审，报省建设厅核发证书。对三级资质物业管理企业的年检，由企业管理项目所在地的街道（乡镇）与区（县、市）房管（建设）局负责对项目管理情况进行初审，再由企业注册地址所在地的区（县、市）房管（建设）局负责初审意见的汇总并进行复审，最后报我局进行核准；各级主管部门在年检审查时认为不合格的应负责督促企业限期进行整改，对年检结论不合格的物业管理企业由我局负责注销其资质证书。物业管理企业取得资质证书后，不得降低企业的资质条件，并应当接受市、区（县、市）、街道（乡镇）各级主管部门的监督检查。

    要充分发挥街道（乡镇）、居（村）民委员会的作用，加强对业主大会和业主委员会的协调、指导、监督。各区（县、市）房管（建设）局要对业主大会召开、业主委员会选举进行主动、全面的指导，严格执行我局印发的“业主大会召开及业主委员会选举等22个相关示范文本”，协调街道（乡镇）、居（村）加大指导、监督力度，促进依法依规召开业主大会选举产生业主委员并有效地开展工作，对业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，应及时责令其限期改正或撤销其决定。同时，应定期组织开展培训，提高业主委员会依法开展工作能力。各街道（乡镇）应加强对业主大会、业主委员会日常工作的指导、监督，在业主委员会选举中应充分发挥组织和指导作用，促使全体业主积极参与业主委员会选举，帮助业主将热心公益事业、责任心强、公正廉洁、具有社会公信力和一定组织能力的人员推选为业主委员会成员；各居（村）民委员会对业主委员会应强化日常监督力度，要建立监督机制，督促业主大会依法依规召开，派员参与业主大会会议全过程的指导、监督，保证业主大会会议召开与决策的公正性，引导业主委员会在充分尊重全体业主意愿的基础上依法做出决定，维护广大业主的合法权益。业主大会、业主委员会的决策凡涉及小区稳定和业主重大权益的事项要事先征求社区党组织的意见，并接受其监督指导。

    四、要强化物业管理纠纷调处机制，构建和谐物业管理的工作合力

    要建立市、区（县、市）、街道（乡镇）、居（村）四级投诉处理网络体系，认真按照“职责分工意见”的要求协调解决物业管理矛盾纠纷，各区（县、市）房管（建设）局、街（镇）、居（村）、物业管理企业以及有条件的业主委员会都要建立投诉受理制度，设立投诉电话、投诉受理点，安排工作人员接受并解决业主和居民群众反映的投诉纠纷。要创建物业管理矛盾纠纷预防、控制机制，建立物业管理区域重大事件报告制度和各级主管部门之间的重大事件快速反应机制，努力把问题化解在萌芽，解决在基层。同时，要加强与相关职能部门的沟通协作，建立由街道（乡镇）牵头组织，居（村）民委员会、业主委员会、物业管理企业和相关职能部门参加的联席会议制度，及时解决物业管理中的综合性问题。

    五、各物业管理企业应自觉接受市、区（县、市）、街道（乡镇）、居（村）的指导、监督和检查

    物业管理是社区管理的重要组成部分，是社区建设的基础性工作，各物业管理企业应主动配合、积极支持社区管理各项工作，充分整合社区资源，积极发挥专业管理优势，以物业管理推动社区服务发展，拓展社区服务范围，实现物业管理与社区建设的良性互动。另外，各物业业管理企业应加强与业主、业主委员会的沟通协调，自觉接受业主委员会的监督，充分发挥业主委员会的作用，紧紧依靠业主委员会开展工作，逐步形成社区内物业管理企业与业主委员会和睦相处、相互依托、和谐共建的新局面，共同创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境。各物业管理企业要依法经营，诚信服务，切实加强内部管理，努力增强自身素质，不断提高服务水平，积极为业主提供优质的服务。

    物业管理工作政策性强、涉及面广，主要工作和责任在基层。各县（市）区房地产（建设）主管部门要在当地政府的领导下，认真履行职责，统筹组织协调，加强指导监督，总结推广经验，注意研究解决物业管理中出现的新情况、新问题，把物业管理责任落到实处，努力推动物业管理与社区建设工作的全面开展。

    各级在执行物业管理工作四级职责分工中的问题和建议，请及时告我局物业管理处。

    二○○七年六月六日