第四章 物业服务

    第三十二条 房地产行政主管部门负责对物业服务企业资质等级进行管理。物业服务企业根据核准的资质等级从事相应的物业服务。

    物业服务企业应当自领取营业执照之日起三十日内根据拟申报的资质等级，持市房地产行政主管部门规定的申报文件到房地产行政主管部门申领物业服务企业资质证书。

    房地产行政主管部门应当自收到申报文件之日起二十个工作日内，作出是否核发资质证书的决定。

    房地产行政主管部门根据物业服务企业的注册资本、专业技术人员等综合因素，核发资质等级证书。

    第三十三条 物业服务企业在物业管理活动中，享有以下权利：

    （一）有权起草物业管理区域共有部分的使用要求、注意事项和物业服务制度，向业主公示；

    （二）有权监督并制止业主、使用人在使用物业的过程中，违反法律、法规，或者国家和本市有关物业管理技术标准和行业规范的行为；

    （三）依照物业服务合同和有关规定收取服务费用；

    （四）有权拒绝履行政府有关行政管理部门为物业服务企业设置的法律、法规规定之外的义务；

    （五）依据法律、法规规定、物业服务合同约定享有的其他权利。

    第三十四条 物业服务企业在物业管理活动中，应当履行下列义务：

    （一）依法履行合同、按照国家和本市有关物业管理的技术标准和行业规范提供专业化的服务，不断提高管理和服务水平；

    （二）定期向业主大会、业主委员会报告物业服务合同履行情况和物业专项维修资金使用情况，并进行公示；

    （三）在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供特约服务的收费项目和标准；

    （四）接受业主、业主大会、业主委员会的监督和有关行政主管部门以及行业协会的监督管理；

    （五）协助、配合有权机关对物业管理区域违法违规行为的处理，维护物业管理区域公共秩序；

    （六）不得擅自改变物业管理区域内共有部分的用途；

    （七）不得擅自在物业管理区域内从事物业服务以外的经营活动；

    （八）法律、法规规定的其它义务。

    第三十五条 一个物业管理区域内只能由一个物业服务企业实施物业管理。提倡业主通过招标的形式选聘物业服务企业。

    第三十六条 业主委员会应当与业主选聘的物业服务企业订立书面物业服务合同。物业服务合同应当包括下列内容：

    （一）双方的名称、住所；

    （二）双方的权利义务；

    （三）物业管理区域的范围和管理项目；

    （四）物业管理用房；

    （五）物业服务的事项；

    （六）物业服务的要求和标准；

    （五）物业服务的费用；

    （七）物业专项维修资金的使用；

    （八）物业服务的期限；

    （九）违约责任；

    （十）合同终止和解除的约定；

    （十一）双方约定的其他事项。

    当事人可以参照政府有关行政主管部门制订的物业服务合同示范文本。

    第三十七条 物业服务合同中约定的物业服务事项应当包括以下内容：

    （一）共有部分的维修、养护和管理；

    （二）共有设施、设备的维修、养护、运行和管理；

    （三）共有绿地、花木等的养护与管理；

    （四）附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理；

    （五）公共环境卫生的维护；

    （六）交通秩序与车辆停放的管理；

    （七）公共秩序、小区安全的维护；

    （八）与物业相关的工程图纸、住用户档案资料的管理。

    第三十八条 物业服务合同需经业主大会审议通过。在提交业主大会审议前，业主委员会应将物业服务合同草案在物业管理区域内公示，充分听取业主意见。

    物业服务企业应当在物业服务合同订立或变更之日起十五日内，向区、县（自治县）物业所在地房地产行政主管部门备案并在物业管理区域内公示。

    第三十九条 业主大会应当在物业服务合同届满前三个月内选聘物业服务企业，业主委员会根据业主大会的决定与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

    物业服务企业在物业服务合同届满后要撤出管理的，应当在合同届满前三个月告知业主委员会；没有业主委员会的，应当在合同届满前三个月在物业管理区域内公示。

    第四十条 物业服务企业可以接受业主委托，提供特约服务，特约服务的内容和费用由当事人自行约定。

    第四十一条 物业管理区域内的水、电、气、通信、有线电视等费用，由相应管理服务单位向实际使用人收取。

    第四十二条 物业服务企业应全面履行物业服务合同，保持物业管理区域内共有部分、共有设施、设备的完好，使区域内环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全。

    第四十三条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

    第四十四条 物业服务费包括管理、房屋设备运行、清洁、保安、日常维修以及提供物业服务的其他公共性服务收费。

    前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费，由建设单位承担。

    出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费，由物业买受人按照房屋销售合同中的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未载明前期物业服务收费标准的，由建设单位承担。

    第四十五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价或市场调节价，收费标准及收取方式由当事人在物业服务合同中约定。

    物业服务收费管理具体办法由市价格行政主管部门会同市房地产行政主管部门另行制定。

    第四十六条 物业服务企业可以委托有相应资质的企业或个人完成物业管理区域内的专项服务，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给第三人，因转委托造成的损失由物业服务企业承担。

    第四十七条 物业管理区域产生新一届业主委员会或更换物业服务企业的，业主委员会或物业服务企业应当在二十日内，依照本条例第三十一条的规定办理交接。

第五章 物业使用和维护

    第四十八条 业主、使用人应当按照规划行政主管部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。业主将住宅改为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

    业主、使用人使用物业，应当自觉遵守法律法规、管理规约的规定和业主大会的决定，不得损害公共利益和他人合法利益。

    业主委员会或物业服务企业应当对业主、使用人使用物业的行为进行指导和监督，发现违反法律、法规及本条例规定的行为，应当及时制止。

    第四十九条 物业使用中禁止下列行为：

    （一）损坏房屋承重结构、主体结构、房屋基础；

    （二）开挖地下室、打井等；

    （三）违章搭建、擅自改建、重建建筑物及其附属设施，破坏房屋外貌；

    （四）损坏物业共有设施、设备及场地，擅自移动共有设施、设备；

    （五）存放超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品；

    （六）超标排放各种污染物及噪声；

    （七）擅自改变物业使用性质；

    （八）擅自在住宅区内设置营业摊点；

    （九）违反有关规定饲养动物；

    （十）法律、法规、管理规约以及物业服务合同禁止的其他行为。

    第五十条 业主或使用人对专有部分进行装饰、装修，应当向物业服务企业申报登记。

    物业服务企业应当将装饰、装修工程的禁止行为和注意事项告知装饰、装修人及其委托的装饰、装修企业。

    第五十一条 任何单位和个人不得侵占物业管理区域内的共有部分。

    因物业维护或公共利益需要临时占用的，应当在物业管理区域内予以公告，并在合理期限内恢复原状；占用造成损失的，应当承担赔偿责任。

    第五十二条 利用物业共有部分进行经营性活动的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应经有利害关系的业主同意。

    利用物业共有部分获取收益的本金和利息归业主共有，业主可以约定将该收益的本金和利息纳入物业专项维修资金进行管理或者进行其他约定。没有约定或者约定不明确的，该收益的本金和利息按业主专有部分占建筑物总面积的比例分配。

    第五十三条 物业管理区域内的机动车停车场（库），应当首先满足业主的需要。停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。

    第五十四条 一个物业管理区域内，占用业主共有的道路或者其它场地用于停放汽车的车位，属业主共有。其停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。

    公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内停放，不得收费。

    物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。

    第五十五条 物业专有部分出现危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的情形时，专有部分所有人应当及时修缮、维护或采取防范措施。经业主委员会或物业服务企业通知后，在合理限期内仍未进行修缮、维护或采取防范措施的，由业主委员会或物业服务企业进行修缮、维护或采取防范措施，其费用由相关责任人承担。

    物业共有部分出现危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的情形时，业主委员会或物业服务企业应当进行修缮、维护或采取防范措施。

    第五十六条 物业共有部分由于人为原因损害的，相关责任人应当及时维修，并对造成的损失承担赔偿责任；在合理限期内相关责任人未进行维修的，物业服务企业应当进行维修，其费用由相关责任人承担。

    第五十七条 供水、排水、供电、供气、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内的相关管线和设备设施维修、养护的责任。

    第五十八条 物业专有部分、共有部分进行维护、更新和改造时，相关业主负有协助的义务。

    第五十九条 拥有两户以上业主的物业应当建立物业专项维修资金。

    物业专项维修资金应在银行专户存储，实行按栋建帐、按户核算制度，并由市人民政府确定的专门机构负责监管。

    物业专项维修资金归集、使用与监管的具体办法由市人民政府制定。

    第六十条 业主交缴的物业专项维修资金本金和利息属于业主所有。

    房改单位依据房改政策出售公有住房、集资合作建房、资助职工购房时，为职工建立的住房专项维修资金本息属房改单位所有，职工在购建房款外另外缴存的住房专项维修资金本息属职工所有。

    物业专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共有部位、共有设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。

    第六十一条 物业维修、更新、改造的费用，按照下列规定承担：　

    （一）专有部分的维修、更新、改造费用，由专有部分业主自己承担；

    （二）共有部分的维修、更新、改造费用，由全体业主分担；

    因物业服务企业的责任，导致物业共有部分未到维修、更新年限而需要维修、更新的，物业服务企业应分担相应费用。

    专有部分、共有部分的范围根据法律、法规和管理规约的规定确定。

    第六十二条 业主和业主委员会有权依照法律、法规以及管理规约，对损害业主合法权益的行为要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

    第六十三条 业主、使用人、业主委员会、物业服务企业对物业管理活动中侵犯自己合法权益的行为可以向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）投诉，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）应当及时受理，在受理投诉之日起三十日内将处理结果回复投诉人。属于其他部门职责的，告知投诉人向相关部门投诉。

    业主、使用人对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

第六章 法律责任

    第六十四条 违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由物业所在地的区、县（自治县）房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

    第六十五条 违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按规定配置物业管理用房的，由物业所在地的区、县（自治县）房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，处10万元以上50万元以下的罚款；

    第六十六条 违反本条例的规定，不移交第三十一条规定的有关资料的，由物业所在地的区、县（自治县）房地产行政主管部门责令限期改正，逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报批评，处1万元以上10万元以下的罚款。

    第六十七条 违反本条例的规定，物业服务企业未取得资质证书从事物业管理的，由物业所在地的区、县（自治县）房地产行政主管部门没收其违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成的，依法承担赔偿责任。

    以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门撤销资质证书。

    第六十八条 物业服务企业不履行、迟延履行物业服务合同约定的义务或履行不符合约定的，应承担违约责任。

    物业服务企业疏于管理，未按照法律、法规规定和物业服务合同的约定履行安全防范义务，导致业主人身、财产受到损失的，应承担相应法律责任。

    物业服务企业对物业共有部分管理不善，造成物业环境恶化的，除应承担民事赔偿责任外，还应由物业所在地的区、县（自治县）房地产行政主管部门对其作出警告，降低资质等级或者撤销资质证书的处罚，并可处以1万元以上3万元以下罚款。

    第六十九条 物业服务企业在处理物业管理事务的活动中侵犯业主合法权益的，应承担相应赔偿责任。

    第七十条 违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房用途的，由物业所在地的区、县（自治县）房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，逾期仍不改的处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共有部位、共有设备的维修、养护。

    第七十一条 违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人，由物业所在地的区、县（自治县）房地产行政主管部门处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门撤销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共有部位、共有设备的维修、养护；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

    第七十二条 违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由业主委员会或者业主代表向相关部门举报或向人民法院起诉后，由物业所在地的区、县（自治县）房地产行政主管部门根据有关部门或人民法院的确认追回挪用物业专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门撤销资质证书；构成犯罪的，移送司法机关追究直接负责的主管人员和其他责任人员的刑事责任。

    第七十三条 违反本条例的规定，有下列行为之一的，由物业所在地的区、县（自治县）房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按本条第二款的规定处于罚款；所得收益用于物业管理区域内物业共有部位、共有设备的维修、养护：

    （一）擅自改变物业管理区域内的公共建筑和共有设施用途的；

    （二）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主共同利益的；

    （三）擅自利用物业共有部位、共有设施设备进行经营的。

    个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元元以上20万元以下的罚款。

    第七十四条 业主委员会主任、副主任、委员履行职务时违反法律、法规或者管理规约、业主大会议事规则的规定，侵犯业主权益，给业主造成损害的，应当承担赔偿责任。

    第七十五条 业主、使用人违反本条例、管理规约和物业服务合同规定的，应承担相应的责任。

    第七十六条 业主未按规定交纳物业维修资金的，业主委员会有权要求有关业主限期交纳，逾期不交的，业主委员会可向人民法院起诉要求限期交纳。

    第七十七条 业主、使用人未按物业服务合同约定交纳物业服务费的，物业服务企业有权要求有关业主限期交纳。

    逾期不交纳物业服务费的业主应承担违约责任，物业服务企业可以诉请人民法院要求限期交纳。

    第七十八条 违反本条例第四十九条（一）、（二）项规定的，由县级以上建设行政主管部门负责查处；违反本条例第四十九条（三）、（四）项规定的，由县级以上规划行政主管部门负责查处；违反本条例第四十九条（五）、（六）项规定的，由县级以上环保行政主管部门负责查处；违反本条例第四十九条（七）、（八）项规定的，由县级以上规划行政主管部门会同同级国土、房管、工商行政主管部门查处；违反本条例第四十九条（九）项规定的，由县级以上公安行政主管部门负责查处。

    个人有第四十九条规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有第四十九条规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

    第七十九条 物业专有部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，专有部分所有人不及时处理，以至造成严重损害的，由物业所在地的区、县（自治县）房地产行政主管部门责令限期处理，并可处以维修费用3至5倍的罚款。

    第八十条 房地产行政主管部门、物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、其他有关行政主管部门及其工作人员有下列情形之一的，由所在单位、上级机关、监察部门责令改正，对直接责任人给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任；给当事人造成损失的应依法承担赔偿责任：

    （一）违法颁发资质等级证书或对符合条件的企业拒绝颁发、超出时限颁发的；

    （二）在企业资质等级管理工作中，违法行使维持、升级、降级或撤销等管理职权的；

    （三）未在第十一条、第十五条规定时限内，到场指导召开业主委员会的；

    （四）违反本条例第六十三条规定对业主、使用人、业主委员会、物业服务企业的投诉不依法受理、调查、核实，或未在规定期限内处理、移交并答复、告知当事人的；

    （五）对违法行为不进行查处，或违法进行查处，或不公正处理的；

    （六）违反法律、法规规定为物业服务企业创设义务的；

    （七）利用职务之便收受好处或贪污受贿的；

    （八）在行使职权中违法行政，造成公民人身、财产损害的；

    （九）其他滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的行为。

第七章 附则

    第八十一条 本条例下列用语的含义为：

    物业，指建筑物及与之相配套的附属物、附属建筑物及相关场地。

    物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

    前期物业管理，指物业出售后至业主大会成立之前进行的物业管理。

    物业管理区域，是指具有相对独立性，其配置的设施设备是共有的住宅区或商住区，包括同一规划红线内分期建设或两个及两个以上开发商开发建设的物业区域。

    业主，指房地产权证载明或其他法定文件确定的所有权人。

    使用人，指物业的承租人或其他实际使用物业的人。

    专有部分，指物业在构造上及利用上具有独立性，由业主自由使用、处分和收益的部分。

    共有部分，指由全体业主共同使用、收益、管理的物业共同部位、共有设施、设备及场地等。

    本条例使用数字含本数。

    第八十二条 临时管理规约、物业服务合同、前期物业服务合同示范文本由市房地产行政主管部门会同相关行政主管部门制订，报市人民政府备案。

    第八十三条 本条例自2007年 月 日起施行。

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