佛山市南海区物业管理实施办法（征求意见稿）

第一章　总则

    第一条　（制定目的和依据）为了规范我区物业管理活动，维护当事人的合法权益，促进和谐南海建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等有关法律、法规，结合我区实际，制定本办法。
    第二条　（适用范围）本区行政区域内的物业管理活动适用本办法。
　　第三条　（物业管理方式）业主可以委托物业服务企业实施专业化、市场化的物业管理，也可以采取自助管理方式自行对物业进行管理。
    第四条　（主管部门）区政府房产行政主管部门（以下简称区主管部门）负责本区物业管理活动的监督管理工作。
    镇人民政府（街道办事处）负责对所辖区域内的物业管理活动实施指导、监督和管理，协调物业管理与社区建设之间的关系，协助区主管部门对物业管理进行指导和监督。
    居（村）民委员会负责辖区内物业管理的协调、指导和监督。
    区主管部门、镇人民政府（街道办事处）和居（村）民委员会应分别确定一名领导分管物业管理工作。物业管理工作纳入年度考核体系。
    第五条（联系会议制度） 物业管理区域内建立由区主管部门、区维稳办、镇人民政府（街道办事处）、公安派出所、居（村）民委员会、业主委员会、物业管理企业等参加的联席会议制度。
    联席会议由镇人民政府（街道办事处）负责召集主持,并做好会议记录的整理保管工作。联席会议主要协调解决物业管理重大问题。
    第六条  （其他主管部门的职责）区国土、规划、建设、行政执法、环保、工商、价格、市政、财政、公安和区流管办等有关行政管理部门按照各自职责，做好物业管理的相关监督管理工作。
    行政执法部门负责物业管理区内违反城市管理方面法律、法规和规定的违法行为的查处工作，发挥物业管理区内综合执法的牵头协调作用，行使好工商、环保、规划等部门划转给行政执法部门的执法职能。
    公安交通消防管理部门负责指导物业管理区划定公共部位的临时停车位和合理的行车路线。负责对物业管理区内严重阻塞交通、阻碍消防通道、强行停放大型车辆、危化品车辆等行为采取强制措施，予以拖离。
    工商部门负责查处物业管理区内非法设置的户外广告行为和无照经营、异地设立经营（办公）场所等行为。对利用住宅或车棚（库）作经营（办公）场所的原则上不予核发营业执照。
    规划行政主管部门配合行政执法部门查处破坏房屋外立面、违章搭建、装修和擅自改变房屋使用性质的行为。
    区流管办负责住宅小区内流动人口和出租房屋的管理工作。
    第七条  （行业协会）区主管部门应指导成立物业管理协会，物业管理协会是物业服务行业的自律组织，主要负责制订物业服务行业行为规范，组织物业服务行业从业人员的业务培训，调处行业内部的争议，办理区主管部门委托的其他事项。

第二章 业主、业主大会和业主委员会

    第八条　（业主等名词的解释）本办法所称的业主是指物业所有权人，即房地产权利证书记载的权利人。新建商品房已交付使用但尚未进行房屋权属登记的，已登记备案的商品房买卖合同上记载的买受人，在物业管理活动中视为业主；尚未售出的房屋，建设单位为业主。
    业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成，自首次业主大会会议召开之日起成立。业主大会应当代表物业管理区域内全体业主行使在物业管理活动中的合法权利，依法履行相应义务。
    业主委员会是业主大会的常设执行机构，由业主大会依法选举产生。
    第九条  （业主的权利）在物业管理活动中，业主享有下列权利：
　　（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
　　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
　　（三）提出制定和修改管理规约、议事规则的建议；
　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；
　　（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
　　（六）监督业主委员会的工作；
　　（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
　　（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
　　（十）法律、法规规定的其他权利。
    第十条  （业主的义务）在物业管理活动中，业主应当履行下列义务：
    （一）遵守管理规约、议事规则；
　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
　　（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
　　（五）按时交纳物业服务费用；
　　（六）法律、法规规定的其他义务。
　　第十一条　（三个“一”原则）一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业实施物业管理，同一物业管理区域的地上、地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。
　　第十二条　（物业管理区域划分）物业管理区域由区主管部门按照下列规定划分：
　　（一）新建住宅区，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设，拥有共同配套设施的，应当按照住宅区整体规划设计范围确定为一个物业管理区域；
　　（二）新建住宅区由城市道路、围墙或者其他明显标识分割成多个自然小区，并且配套设施设备、物业服务用房等独立配置的，可以确定为多个独立的物业管理区域；
　　（三）新建住宅区内的非住宅物业应当与该住宅区确定为一个物业管理区域；
　　（四）已建成物业，其管理区域已经形成的，原则上可不再调整。已建成并相毗连的住宅区，经各自区域三分之二以上业主同意，并报区主管部门同意，可以归并为一个物业管理区域。
    物业管理区域划分有争议的，区主管部门在听取相关业主和镇人民政府（街道办事处）的意见后,会同区规划行政主管部门确定。
    第十三条　（业主大会的权利）业主大会依法管理物业管理区域内全体业主物业管理共同事务，并对全体业主负责。
    业主大会（或业主共同）决定下列事项：
    （一）制定和修改议事规则；
　　（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；
　　（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
　　（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
　　业主大会或者业主委员会经授权作出的决定对全体业主和非业主使用人具有约束力。
　　第十四条　（业主大会的开会形式及条件）业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式，也可以采取集体讨论与书面征求意见相结合的形式召开。采用书面征求意见形式时，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。
　　业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
    业主大会作出的决定，应当经过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并且在物业管理区域内公告。其中，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
    第十五条　（表决面积与人数的计算）业主共同决定事项时，业主的专有部分的面积按所持房地产权证记载的建筑面积（不包括停车位建筑面积）计算；房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，按已登记备案的房屋销售合同确定的建筑面积（不包括停车位建筑面积）计算。
    建设单位的专有部分的面积为未销售的物业建筑面积，但不包括以下物业的建筑面积：
（一）依法归全体业主所有的物业；
（二）停车库；
（三）配电房；
（四）垃圾房；
（五）不能单独办理产证的其他物业。
    建筑物总面积为所有业主享有的专有部分的面积的总和。
    业主人数按房地产权证数确定，一个产权证计为一个业主人数。房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，按已登记备案的房屋销售合同数确定，一份合同计为一个业主人数。
    建设单位拥有多个房地产权证的，只计算一个业主人数。
车位的产权证、车位合同不计业主人数。
    第十六条　（业主权利行使方式）业主通过业主大会和业主委员会行使物业管理权。
    业主较少的，经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会的职责。
　　第十七条　（召开首次业主大会的条件）物业管理区域符合下列情形之一的，可以召开首次业主大会，选举产生业主委员会：
　　（一）已交付使用物业的建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的；
　　（二）已交付使用物业的建筑面积达到物业管理区域建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但交付使用已超过一年的。
    （三）同一物业管理区域内分期开发的，已交付使用物业的建筑面积未达到百分之三十，但交付使用已超过两年的。
    第十八条　（筹备组的组成与工作）物业管理区符合召开首次业主大会会议条件的，经建设单位或业主代表申请，镇人民政府（街道办事处）和居（村）民委员会共同指导成立业主大会筹备组（以下简称筹备组）。
    筹备组一般由7－13名成员组成，其中镇人民政府（街道办事处）物业管理部门和居（村）民委员会、建设单位代表各1名、业主代表4－10名，筹备组的组长由居（村）民委员会的工作人员担任。筹备组中的业主代表由镇（街道）政府（办事处）物业管理部门和居（村）民委员会推荐产生或由业主民主推选产生。业主为法人或者其他组织，委托其工作人员参加筹备组的，应当书面委托。
    业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起7日内在物业管理区域内公布。筹备组应当在三个月内召开首次业主大会。
    区主管部门应当指导筹备组开展工作，物业管理企业可以配合筹备组开展工作。筹备组的工作应当符合《建设部关于印发〈业主大会规程〉的通知》（建住房〔2003〕131号）有关规定。
    第十九条  （建设单位的筹备义务）建设单位和前期物业服务企业应当向筹备组提供业主名册、物业建筑面积以及物业出售和交付使用时间等文件资料，并且提供必要的人力、场地支持。
    第二十条　（筹备组的职责）筹备组履行下列职责：
　　（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
    （二）确认业主身份，确认物业管理区业主总人数和总建筑面积；
    （三）提出业主委员会委员候选人产生办法以及建议名单，并征求业主意见；
　　（四）参照区主管部门的示范文本，拟订议事规则和管理规约等草案，并征求业主意见；
　　（五）做好召开会议的其他准备工作。
　　前款第（一）项至第（四）项的内容应当在会议召开十五日前在物业管理区域内公告。
　  第二十一条  （召开临时会议的条件和程序）业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会负责召集。定期会议应当按照议事规则的规定召开。
　　有下列情形之一的,业主委员会应当召集临时会议:
　　（一）经百分之二十以上的业主联名书面提议的；
　　（二）议事规则或者管理规约规定的其他情形。
　　提议召开业主大会临时会议的，应当提交书面建议、联系方式和物业权属证明。业主委员会应当核实提议人的业主身份。不符合要求的，其提议无效；符合要求的，应于接到提议后10日内召开临时业主大会。
　　业主委员会逾期不召集会议的，镇人民政府（街道办事处）责令限期召集；经责令仍未召集的，业主可以申请镇人民政府（街道办事处）召集。
    第二十二条　（业主委员会的职责）业主委员会履行下列职责：
　　（一）召集和主持业主大会, 报告物业管理的实施情况，以书面形式召集业主大会会议的，应在物业区域内公示物业管理年度实施报告；
　　（二）执行业主大会会议的决议、决定；
　　（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，督促物业服务企业履行物业服务合同，督促业主按时交纳物业服务费；
　　（四）制定重大维修工程项目年度计划，协调、处理涉及物业管理的公共事务；
　　（五）监督物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备的经营情况；
　　（六）组织业主委员会的换届选举工作；
　　（七）监督议事规则和管理规约的实施；
　　（八）听取业主的意见和建议，接受业主、业主大会和有关部门的监督；
　　（九）法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。
　　业主委员会不得从事经营活动。
　　第二十三条　（业委会开会）业主委员会会议每季度至少召开一次。经业主委员会主任提议或者三分之一以上业主委员会委员提议，可以召开临时会议。业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，会议应当有过半数委员出席方能召开，作出决定应当经业主委员会委员过半数通过方为有效。业主委员会会议应当有书面记录，经出席会议的委员签字后存档。
业主委员会作出的决定应当予以公布。
　　第二十四条　（业委会成员的条件）业主委员会委员应当从本物业管理区域内具备以下条件的业主中选举产生：
　　（一）具有完全民事行为能力；
　　（二）遵守有关法律、法规和议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
　　（三）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力和组织能力；
　　（四）具有一定的组织能力和必要的工作时间；
    （五）本人、配偶以及直系亲属没有在本物业管理区域的物业服务企业工作。
    业主被推选为业主委员会委员候选人的，应书面承诺或宣誓，自愿成为业主委员会委员，愿意在任期内积极为业主服务，保证公正廉洁、勤勉尽责，不随意辞职。
    第二十五条　（业委会人数和任期）业主委员会委员的人数一般为五至九名的单数。分期开发的住宅区达到成立业主大会条件时，一般选举五名业主委员会委员，以后各期交付使用的，按照议事规则增选委员，直至本届业主委员会任期届满重新选举。
　　业主委员会成员的任期一般为二年。业主委员会委员可以连选连任。业主委员会在委员中选举产生主任一名和副主任若干名。业主委员会可以聘用专职或者兼职执行秘书。
　　议事规则对业主委员会的人数和成员任期等事项另有约定的，从其约定。
第二十六条  （业委会成员辞职与变动）业主委员会委员辞职，应当提前两个月向业主大会提出书面辞呈。
　　业主委员会委员缺额时按照议事规则补选，但缺额人数超过业主委员会委员半数以上的，应当召开业主大会会议重新选举。
　　业主委员会委员变动的，业主委员会应当在本物业管理区域内公告。
　　第二十七条　（业委会委员资格的中止和终止）业主委员会委员有下列情况之一的，由主任提议或镇政府（街道办）物业管理部门建议中止其委员资格，经业主委员会会议通过后，将情况在小区内公告：
（一）不再是本物业区域业主的；
（二）因违法犯罪原因不能履行委员义务的；
（三）不遵守管理规约、拒不履行业主义务的；
（四）连续三次以上缺席业主委员会会议的；
（五）因疾病或其他原因丧失工作能力的；
（六）以书面形式向业主大会提出辞呈的；
（七）索取、收受物业服务企业或者相关单位、个人财物的；
（八）本人、配偶或直系亲属在物业管理项目所聘请的物业服务企业内工作的；
（九）其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。
    其中（一）、（二）项情况，委员资格自业主委员会会议通过后终止，其他情况须报业主大会通过后终止。
    第二十八条　（业委会备案）业主委员会应当自选举产生之日起30日内将成立情况向镇人民政府（街道办事处）物业管理部门备案。备案时应提交以下材料：
（一）业主委员会备案登记表；
（二）管理规约；
（三）业主大会、业主委员会议事规则；
（四）会议记录、会议决定和会议表决结果；
（五）业主委员会组成人员基本情况及委员分工情况；
（六）其他资料。
    业主委员会应当对以上报送材料的真实性负责。
　　镇人民政府（街道办事处）物业管理部门应当自受理备案申请之日起十五日内完成备案。
    经备案的业主委员会，其选举产生之日为成立日期。业主委员会可以凭备案证明申请刻制印章并且保管、使用。
　　备案的有关事项发生变更的，业主委员会应当向镇人民政府（街道办事处）物业管理部门办理备案变更。
　　第二十九条　（业委会的换届改选）业主委员会任期届满三个月前，应当自行召集业主大会选举产生新一届业主委员会。新一届业主委员会自原业主委员会任期届满后履行职责。
　　业主委员会任期届满前一个月，尚未召开业主大会选举新一届业主委员会的，镇人民政府（街道办事处）物业管理部门和居（村）民委员会可以组织换届选举工作。新一届业主委员会产生之前，原业主委员会继续履行职责。
原业主委员会组织业委会换届选举工作，不得再成立筹备组。
　　第三十条  （业委会及成员的工作交接）业主委员会应当在新一届业主委员会行使职权的同时，将其使用、保管的所有文书、财物、印章移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。
　　业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其使用、保管的文书、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。
对不按时移交的，可以申请镇人民政府（街道办事处）督促其移交；对拒不移交的，可以请求公安派出所协助移交。
    第三十一条　（业委会集体辞职的处理）业主委员会委员集体提出书面辞呈的，应当协助镇人民政府（街道办事处）物业管理部门、居（村）民委员会成立业主大会筹备组，重新选举产生新的业主委员会。
　　第三十二条　（业委会经费）业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担，可以从物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支，也可以由全体业主分摊。
　　经费的筹集、管理和使用由议事规则具体规定。业主委员会应当每年在物业管理区域内公告筹集和使用情况,接受业主的监督。
　　第三十三条　（业委会的其他义务）业主大会、业主委员会应当配合公安、行政执法等行政管理部门，与居（村）民委员会协作，共同做好物业管理区域的社会治安、环境卫生等相关工作。
　　业主大会、业主委员会应当配合居（村）民委员会依法履行自治管理职责。召开业主大会，业主委员会应当告知镇人民政府（街道办事处）物业管理部门和居（村）民委员会，并听取其建议；会议作出的决定应当书面告知镇人民政府（街道办事处）物业管理部门和居（村）民委员会。召开现场大会的，业主委员会还应提前3日告知当地派出所。

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