根据区领导关于物业管理的工作指示及我局2008年重点工作计划，我局起草了《佛山市南海区物业管理实施办法》（下称办法）， 现我局就办法起草的有关问题说明如下：
    一、制定办法的指导思想
    南海市人民政府于1995年7月13日印发《南海市城镇住宅区物业服务暂行规定》（南府〔1995〕93号）对我区物业管理工作进行了规范，使我区物业管理得到了长足发展，取得了很好的成绩。但随时间的推移，也存在较多的问题，特别是随着《物权法》实施，国务院《物业管理条例》和建设部《物业管理企业资质管理办法》修订后，原南府〔1995〕93号文已经不适应我区经济社会发展的需要，并与上位法存在冲突。为了更好的贯彻落实《物业管理条例》，争创五星级的物业管理服务工作，我局结合工作实际，制定了该办法。
    二、办法主要内容及特点的说明
    （一）建立联系会议制度和多部门联动机制
    我局提出的由区物业管理主管部门、区维稳办、镇人民政府（街道办事处）、公安派出所、居（村）民委员会、业主委员会、物业管理企业等参加的联席会议制度，通过近两年的实践，取得了较好的效果。
    打破以前物业管理只由房产管理部门负责的惯例，拟建立物价、公安交通消防、规划、工商、环保和行政执法等部门一起进小区管理的制度。
    办法拟定小区内的临时停车位的划定，除了经过业主大会的同意外，还应经过公安交通消防部门和规划部门的审批。
    （二）建立居委会、房管所参与首次业主大会筹备的制度
    办法规定，物业符合召开首次业主大会条件的，经建设单位或业主申请，可以成立由居委会工作人员担任组长、房管所和建设单位、业主代表参见的首次业主大会筹备组。将主管部门指导成立业主大会的工作落到实处，解决群众反映的业委会成立难问题。
    （三）细化《物权法》、《物业管理》中关于业主对共同事权的表决机制。
办法明确了表决面积和表决人数的计算方法，使法律具有可操作性。
    （四）办法规定了担任业主委员会的具体条件，以及业委会委员辞职，以及资格中止、终止的情形。
    （五）针对群众反映的业委会开支不透明问题，明确规定业委会的经费来源，以及业委会财务情况的公示义务。
    （六）明确物业管理服务用房的配置和管理。
    1．比例调整。本办法维持原来住宅物业按规划建筑面积0.5％配置物业服务用房的规定，并规定对非住宅物业按规划建筑面积的0.2％配置物业服务用房。同时将计算基数调整为地上建筑面积。
    2．规范了物业服务用房的配置位置和条件。
    办法对物业用房的配置楼层和具体条件进行了规范。防止再现实践中部分开发企业将物业用房全部设置在地下室或将不够高度、其他用房作为物业服务用房的情况。
    （七）明确规定物业的交付条件
    办法明确规定，商品房必须经竣工验收并经建设主管部门办理竣工验收备案后才能交付使用。
    （八）明确规定物业服务合同到期的处理。
    办法规定物业服务合同到期的，新的物业服务合同生效前，原来的合同继续有效，防止出现管理真空。
    （九）明确物业服务企业收费情况的公示周期，明确了最终用户的概念。
    （十）办法明确了物业维修责任如何分担，并规定了业主之间关于维修的配合义务。
    （十一）由于《物权法》第78条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。故办法相应地规定了，业主委员会作出的决定造成损害的，由签名同意该决定的业主委员会委员承担责任。
    （十二）规定了物业管理区域划分的标准和条件。
    （十三）办法规定，业主大会依法应承担违约赔偿责任的，可以使用物业区域内的维修资金赔偿。
    （十四）办法规定，前期物业服务收费按照招投标确定的标准收取。前期物业服务期满2年后，遇物价上涨等因素确实需要在政府指导价范围内调整物业服务收费标准的，物业服务企业应当公告调价的理由和经审计的财务报告，经物价部门批准后执行，同时报区主管部门备案。
    三、需要说明的问题
    （一）该办法回避了《物权法》第81条关于业主可以委托其他管理人管理物业的规定。
    （二）《物权法》第74条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。考虑到一方面业主不急于购买车位，另一方面开发企业又急于销售车位的实际情况，如何平衡二者的利益最为困难。办法规定，住宅物业仍有部分未售出的，应按比例预留相应数量的车位。
    （三）关于水电、气等公共服务企业向最终用户收费问题。办法虽然对最终用户进行了界定，对新的楼盘来说，执行起来已经没有问题，但对于旧小区如何来推进仍然是一个大问题。
    （四）关于维修资金，由于建设部《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)最近出台，我区执行办法尚未确定，故没有进行规定。另外我局起草的《南海区专项维修自己能管理办法》，将根据建设部的规定另行再修改后，再次送区法制局审查。