为保障公众通过多种途径参与政府立法，推进立法科学化民主化进程，提高立法质量，现将2008年市人大正式立法项目《杭州市物业管理条例》（修改草案）向社会各界公开征求意见。欢迎社会各界人士就《条例》提出宝贵意见和建议。
　　提供的意见和建议可以在6月10日前通过以下方式提出：
　　1、信函寄：杭州市房产管理局法制处（地址：杭州市浣纱路248号 邮编：310006）
　　2、电子邮箱：pope162636@126.com
　　3、联系人：凌一军、章艳（0571-87015858-8606、8624）
　　4、传 真：0571—87015858-8606

杭州市房产管理局
二〇〇八年五月六日

附件：1、《杭州市物业管理条例》（修改草案）
　　　2、起草说明

《杭州市物业管理条例》修改草案

第一章  总则

第一条 （目的）为规范物业管理行为，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益，保障物业的合理使用，创造良好的生活、工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。

第二条 （适用范围）本条例适用于杭州市行政区域内的物业管理活动。

第三条 （部门职责）杭州市人民政府房产行政主管部门(以下简称市物业主管部门)负责全市物业管理活动的监督管理工作。
    各区、县(市)人民政府房产行政主管部门(以下简称区、县(市) 物业主管部门)依照本条例对辖区内物业管理活动进行监督管理。
街道办事处（乡镇人民政府）在区、县（市）物业主管部门业务指导下，负责组织、协调本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，协调物业管理和社区管理的相互关系。社区居委会协助街道办事处开展物业管理相关工作，对本辖区内物业管理活动进行指导监督，调解物业管理纠纷。
各级建设、规划、市政公用、市容环卫、城管执法、绿化、公安、环保、价格、民政、工商行政等部门按各自的职责依法实施本条例。

第四条 （行业协会）杭州市物业管理协会是物业服务行业自律组织，积极规范行业经营行为，维护会员合法权益，促进行业健康发展。

第五条（优惠政策）各级人民政府应当给予物业服务企业优惠政策，鼓励和引导物业服务向市场化、专业化、规模化方向发展，提高城市物业管理水平。

第二章 业主、业主大会和业主委员会

第六条 （业主概念和权利义务）物业的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
    (二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
    (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
    (四)参加业主大会会议，行使投票权；
(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权；
    (六)监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
    业主在物业管理活动中，履行下列义务：
    (一) 遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员作出的决定；
    (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；
    (五)按时交纳物业服务费用；
    (六)法律、法规规定的其他义务。

第七条（业主大会组成）物业管理区域内的全体业主组成业主大会。
一个物业管理区域应当成立一个业主大会。业主人数少于十人且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第八条（首次业主大会成立条件）物业管理区域具备下列条件之一的，建设单位应当书面报告所在地街道办事处（乡镇人民政府）要求成立业主大会，选举产生业主委员会、通过管理规约、制定业主大会议事规则等：
（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的；   
    （二）首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。   
     建设单位未及时书面报告的，业主或物业服务企业可以向所在地街道办事处（乡镇人民政府）提出成立业主大会的书面要求。

   第九条（首次业主大会筹备规则）首次业主大会由街道办事处（乡镇人民政府）组织召集。街道办事处（乡镇人民政府）应及时组织成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。
业主大会筹备组由业主、社区居委会推举的业主代表和建设单位、社区居委会的代表组成。筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内书面公告。筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）指定的代表担任。 

第十条（业主大会的召集）业主委员会成立以后的业主大会由业主委员会召集。业主委员会不按规定召集业主大会会议的，业主可以请求所在地街道办事处（乡镇人民政府）责令限期召集；逾期仍未召集的，由街道办事处（乡镇人民政府）组织召集。
除业主委员会和街道办事处（乡镇人民政府）外，任何单位和个人不得召集业主大会会议。业主委员会和街道办事处（乡镇人民政府）召开业主大会会议时，物业服务企业、业主、非业主使用人以及相关单位应当予以协助。
业主大会的会议经费由全体业主共同分摊，其中首次业主大会会议的会议经费由建设单位承担。

第十一条（定期会议和临时会议）业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议按照业主大会议事规则规定召开。
有下列情形之一的，业主委员会应当召集业主大会临时会议：
（一）百分之二十以上业主提议；
（二）发生重大紧急事件需要及时处理；
（三）业主大会议事规则规定的其他情形。
应业主提议召集业主大会会议的，业主委员会应当核实提议人的业主身份。

第十二条（业主大会召开）召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前将会议议题、时间、地点、方式以及表决事项等公告全体业主。
街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会代表应列席业主大会。业主大会也可以邀请非业主使用人代表列席。
业主可书面委托代理人出席，物业服务企业工作人员不能以业主代理人身份出席。业主委员会要求物业服务企业列席会议的，物业服务企业的负责人或其书面委托代理人应当列席会议。
业主委员会应当做好业主大会会议记录存档。

第十三条（业主大会的形式）业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。采用集体讨论形式的，参加业主大会的业主应在会议签到表签字确认；采用或同时采用书面征求意见形式的，参加业主大会的业主应在表决票或选举票送达时签字确认。
一个独立产权单位登记有两个或者两个以上所有权人的，拥有一票表决权。

第十四条 （业主大会共同决定事项）下列事项由业主大会决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主大会决定前款第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定前款规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。逾期不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由业主大会议事规则约定。
业主大会或业主委员会的决定，应当自决定作出之日起三日内以书面形式在物业管理区域内公告。

第十五条 （业主委员会职责）业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。

第十六条（业主委员会组成和委员要求）业主委员会由委员和候补委员组成，经业主大会在业主中选举产生。
候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。
业主委员会委员和候补委员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并应具有完全民事行为能力，遵纪守法，模范履行业主义务，具有较强的公信力和组织能力，且需书面承诺积极、及时、全面履行工作职责。

第十七条（业主委员会产生规则）业主委员会委员应有5人以上，组成人数为单数。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。候补委员人数按照委员人数的百分之四十设置。
业主委员会应在选举产生之日起30日内向街道办事处（乡镇人民政府）备案。业主委员会备案的内容发生变更的，应当自变更之日起30日内办理备案变更手续。
业主委员会委员因委员辞职等原因缺额的，经业主委员会决定，从候补委员中递补，并在本物业管理区域内公告。业主委员会委员经候补委员递补仍缺额的，按业主大会议事规则补选。
未能依法选举产生业主委员会或者业主委员会集体辞职的，由物业所在街道办事处（乡镇人民政府）及时组织召集业主大会会议，选举产生业主委员会。选举期间，街道办事处（乡镇人民政府）可以委托社区居委会代行业主委员会职责。
业主委员会根据工作需要，可聘请社区居委会有关人员担任业主委员会顾问。 　

第十八条（业主委员会会议规则）业主委员会会议由主任或主任委托的副主任召集，召开会议时须有半数以上的委员出席，作出的决定须经占总人数半数以上的委员同意。

第十九条（业主委员会委员行为要求）业主委员会委员不得有下列行为：
（一）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；
（二）向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务；
（三）牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益。

第二十条（业主委员会委员管理措施） 业主委员会委员有下列情形之一时，经业主委员会会议通过后中止其委员职务，并提请下次业主大会会议审议决定：
（一）不履行业主义务、不遵守管理规约，情节严重且拒不改正；
（二）一年内三次无故缺席业主委员会会议；
（三）违反本条例第十九条规定；
（四）其他原因不宜担任业主委员会委员。
业主委员会中止委员职务时，应当允许该委员提出申辩并记录归档。 
 
第二十一条（业主委员会委员管理措施）业主委员会委员有下列情形之一时，其委员职务自行终止：
（一）不再是本物业管理区域的业主；
（二）因疾病或者其他原因丧失工作能力；
（三）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞呈；
（四）被人民法院判处刑罚或被公安机关判处劳动教养。

第二十二条（业主委员会换届）业主委员会每届任期三至五年，具体由业主大会决定。业主委员会委员可以连选连任。
业主委员会任期届满前六个月，业主委员会应当组织换届选举，并报告物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）。换届选举应当在任期届满前三个月完成。　
在任期届满前三个月尚未完成换届选举的，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）应当组织或者监督业主委员会组织换届选举，并在上届业主委员会任期届满前选举产生新一届业主委员会。
业主委员会任期届满后，不得继续履行职责。

第二十三条（业主委员会交接）业主委员会应当在任期届满后三个工作日内，将业主大会和业主委员会印章、档案资料以及其他属于业主大会和业主委员会的财物等移交给新一届业主委员会。

第二十四条（业主委员会事务公开和经费）业主委员会应当定期将工作情况通过公告等形式向全体业主报告，并通报所在街道办事处（乡镇人民政府）。业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。
业主委员会的活动费用由全体业主共同分摊，具体由业主大会决定。

第二十五条（业主大会、业主委员会限制）业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规相抵触，不得损害社会公共利益。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）应当责令限期改正或者撤销其决定，并通知全体业主；决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

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