第三章  前期物业管理

第二十六条（定义）本条例所称前期物业管理，是指物业开始销售(预售)起，至业主委员会成立，并与选聘物业服务企业签订物业服务合同之日前的物业管理活动。

第二十七条（临时管理规约）建设单位应当在销售（预售）物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。临时管理规约不得侵害业主合法权益。

第二十八条（选聘前期物业服务企业）物业销售(预售)前，建设单位应当通过招投标方式招聘或选聘物业服务企业进行前期物业管理，签订前期物业服务合同，并提供前期物业管理所需的工程建设技术资料。物业管理招投标办法由市政府另行制订。
物业销售(预售)时，建设单位选定的物业服务企业和物业买受人应当签订前期物业服务协议。
    在业主委员会选举产生之日起2个月内，业主大会应当决定物业服务企业的续聘或另行选聘，并签订物业服务合同，前期物业服务合同和前期物业服务协议同时终止。

第二十九条（管理资料交接）建设单位应当在办理物业交接手续时，向物业服务企业和相关专业单位分别移交下列资料：
   （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、地下停车库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
   （二）物业质量保修和物业使用说明文件；
   （三）业主名册；   
（四）共用设施设备清单；
（五）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（六）物业管理需要的其他资料。   
业主委员会成立后，建设单位应及时向业主委员会另行移交上述资料。
  
   第三十条（物管用房规划）建设单位应当将物业管理用房(包括物业管理办公用房和商业用房)纳入建设配套项目计划，与新建物业同步设计、同步施工、同步交付。物业管理用房的具体位置和面积由规划行政主管部门在规划图纸中确定。

第三十一条（物管用房所有权）物业管理用房的所有权属于该物业管理区域内的全体业主 ,其所有权不得分割、转让和抵押,其用途不得擅自改变。

第三十二条（物管用房缴交）建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前，按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房（其中千分之三为物业管理办公用房，千分之四为商业用房）；但物业管理区域内的物业均为非住宅的，物业管理用房的配置比例为物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的千分之三，并由区、县（市）物业主管部门代为接收。
物业竣工验收后的实测地上总建筑面积超过建设工程规划许可证载明的地上建筑面积的，建设单位应当对超过部分按照本条第一款规定的比例补充配置物业管理用房；确实无法补充配置的，应当按照该物业管理区域内的同类物业平均销售价格支付不足部分的相应价款，列入物业维修资金或者按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。
规划确定的物业管理用房实际建筑面积超过第一款规定面积标准的,建设单位在提供不少于规定面积标准的物业管理用房后,在不影响物业管理用房合理使用的情况下,可对剩余部分面积进行处置。
因分期开发等原因 ,不能足额提供当期物业管理商业用房的,建设单位应向物业管理单位支付同类地段、同等面积的商业用房的市场租金作为经济补偿,并在后期开发中及时补足物业管理商业用房。经济补偿收入视作物业管理商业用房的经营收益 ,专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护,不得挪作他用。

第三十三条（物管用房使用）业主委员会成立之前 ,前期物业管理单位出租物业管理商业用房时,其与承租方签定的租赁合同约定的租赁期限最长不得超过业主委员会成立后3个月。
业主委员会成立之后 ,物业管理单位出租物业管理商业用房的,租赁合同应当经业主委员会同意。物业管理单位与承租方签定的租赁合同中,约定的租赁期限最长不得超过物业管理服务合同中约定的物业管理单位受聘期限。

第三十四条（物管经营性收益管理）业主委员会成立后，区、县(市)物业主管部门应将物业管理用房全部移交给业主委员会。
物业服务企业根据物业管理服务合同和有关法律、法规的规定，可对物业管理商业用房和物业管理区域内共用部位、共用设施设备、公共场地进行经营，其收入扣除必要的成本后，主要用于补充物业维修资金，也可按业主大会的决定使用。
    前款所指的经营性收入的收支情况应按规定每半年至少公布一次，并接受业主或业主委员会的询问和监督。

第四章  物业管理服务

第三十五条（物业管理区域划分）一个物业区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务。物业管理区域由物业所在地区、县（市）物业主管部门根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分应当征求街道办事处（乡镇人民政府）的意见。
物业管理区域划分应当遵循相对集中、便于管理的原则，考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，具体办法如下：
（一）物业管理区域以物业建设宗地红线图的范围确定，但已经自然形成独立物业管理区域且无争议的，不再重新划分；
（二）分期开发或者有两个以上建设单位开发建设的区域，共用主要配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域，但已经自然分割或者习惯形成多个相对独立小区的，可以划分为不同的物业管理区域；
（三）不同物业管理区域地理上自然连接的，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域。

第三十六条（资质管理）物业服务企业必须持有物业主管部门颁发的物业服务资质证书。物业服务资质实行年审制和等级管理制。物业服务企业应配备相应的专业技术人员和服务人员，物业服务人员应当持证上岗。
物业服务企业不得转让或者以出租、挂靠、外借等形式变相转让物业服务企业资质证书。

第三十七条（物业服务合同签订）业主委托物业服务企业提供物业服务，双方应遵循平等自愿的原则签订物业服务合同。

第三十八条（物业服务合同备案）物业服务企业应当在签订物业服务合同之日起15日内报物业所在地区、县（市）物业主管部门备案。

第三十九条（物业服务合同）物业服务合同期限届满前三个月，业主大会应当决定物业服务企业的续聘或另行选聘。
经业主大会决定解除物业服务合同的，业主大会应当在作出决定后三个月内完成选聘新物业服务企业的工作。
三个月期满仍不组织选聘的，可由街道办事处(乡镇人民政府)组织召开业主大会选聘物业服务企业。原合同继续履行至新的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止。

第四十条（两种特殊情形）物业服务企业因经营不善或其他原因要求解除物业服务合同，应提前三个月书面告知业主委员会，并承担相应责任。业主委员会应当在被告知之日起三个月内，组织召开业主大会选聘物业服务企业。
物业服务企业被撤销或注销资质的，由业主委员会在撤销或注销资质之日起三个月内与该企业解除原物业服务合同，并组织召开业主大会选聘物业服务企业。
三个月期满仍不组织选聘的，可由街道办事处(乡镇人民政府)组织召开业主大会选聘物业服务企业。

第四十一条（物业服务合同终止）物业服务企业在物业服务合同终止时应向业主委员会或新聘的物业服务企业移交全部物业管理档案、资料和有关财物，并按照约定的期限退出物业管理区域。

第四十二条（物业服务保证金的缴交）被选聘的物业服务企业向区、县（市）物业主管部门办理物业服务合同备案时，应当按照该物业管理区域3个月物业服务费用的标准缴纳物业服务保证金。
物业服务企业退出该物业管理项目后，由区、县（市）物业主管部门按银行同期活期利率计算利息后返还物业服务保证金本息。

第四十三条（物业服务保证金使用） 物业服务企业存在下列行为，由区、县（市）物业主管部门相应扣减物业服务保证金，并对受侵害的业主给予补偿：
（一）未返还向业主收取的服务期限以外的物业服务费；
（二）擅自撤出物业服务项目。
任何机构和个人不得将物业服务保证金出借，不得将物业服务保证金用于投资房地产、股票、期货，或者从事其他经营性活动，不得用物业服务保证金为单位和个人提供任何形式的担保。
物业服务保证金应当建立年度公布及日常查询制度，接受业主和物业服务企业的监督。

第四十四条（收费原则）物业管理服务收费应当遵循费用与服务水平、内容相适应的原则，区分不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。
物业服务企业收费项目和标准应向全体业主公布。物业服务企业经业主委员会或业主认可，在物业管理服务合同约定之外另行提供服务的，业主或使用人应另行支付费用。

第四十五条（交费主体）物业交付手续办妥前的物业服务费由建设单位承担，交付手续办妥后的物业服务费由业主承担。建设单位出售物业时，不得向物业买受人承诺减免物业服务费。建设单位已向物业买受人作出减免物业服务费承诺的，由建设单位向物业服务企业支付物业买受人应支付的物业服务费。
物业服务费由物业服务企业按物业服务合同约定的期限向业主收取。预收期限不得超过6个月。业主与使用人约定由使用人缴纳物业服务费的，从其约定，业主负连带缴纳责任。
其他任何单位和个人不得重复收取项目或性质相同的费用。

第四十六条（行业协会工作）市物协应当加强对物业服务企业和物业服务从业人员的自律性监管，建立诚信档案和诚信风险预警公告制度。制定并监督实施物业服务规范，促进物业服务企业依法、诚信经营，并组织物业服务行业从业人员的业务培训，调解行业内部争议等。

第五章 物业的使用和维修

第四十七条（管理规约内容）业主应当遵守临时管理规约和管理规约。
临时管理规约和管理规约应当包括下列内容：
（一）物业管理区域物业共有部分的使用和维护规则；
（二）物业管理用房的使用和经营；
（三）业主合理使用物业专有部分的权利和义务；
（四）物业屋面、外墙、门窗及户外设施保洁和装修规则；
（五）维护物业管理区域公共秩序的权利和义务；
（六）业主分担物业管理区域各类费用的方式；
（七）违反规约应当承担的责任。

第四十八条（物业装修服务）业主或使用人进行物业装修，应事先告知物业服务企业，并按物业装修的规定办理有关手续。物业服务企业应当对业主或使用人的物业装修活动进行监督。发现违反装修规定的行为，应当劝阻制止，对拒不改正的，应及时报告业主委员会和有关行政主管部门。
业主或使用人因物业装修而造成公共设施设备或其他业主、使用人财产损失或影响物业正常使用的，业主委员会和物业服务企业应当督促责任人负责修复或赔偿。
业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

第四十九条（占用、挖掘道路等处理）因物业维修或公共利益需要临时占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
临时占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的，应及时恢复原状，造成损失的，应当予以赔偿。

第五十条（物业使用规定）物业使用中禁止下列行为：
(一)擅自改变物业使用性质；
(二)擅自破坏房屋外貌，将配套设施挪作他用；
(三)擅自占用物业共用部位、共用设施；
(四)擅自搭建建（构）物；
(五)践踏、占用绿地，损毁树木、绿化设施；
(六)损坏消防设施，占用消防通道、消防登高面等消防场地；
(七)排放有毒、有害和污染环境的物质或产生超出规定标准的噪音；
（八）法律、法规禁止的其他行为。
违反有关法律、法规的规定使用物业的，物业服务企业应当及时向有关部门报告，并告知业主委员会。

第五十一条（车辆停放）物业管理区域内车辆行驶、停放的管理制度由业主委员会征求全体业主意见后制订，报公安机关交通管理部门或城管执法部门备案。因车辆行驶、停放造成的纠纷，公安机关交通管理部门或城管执法部门应当及时予以协调处理。
业主和非业主使用人应当遵守物业管理区域车辆管理制度，不得影响其他车辆和行人的正常通行，不得阻碍消防通道。
停车场地的收费标准按市价格主管部门的规定执行。

第五十二条（广告等经营性设施管理）利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、使用人和业主委员会同意后，按规定办理审批手续。

第五十三条（维修责任）物业的维修、更新、改造费用，按下列规定承担：
(一)物业自用部位和自用设备的维修、更新、改造费用，由业主或使用人承担；
(二) 涉及单幢或部分物业的共用部位和共用设施设备的维修、更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有的物业建筑面积比例共同承担。依照本条例设立物业维修资金并符合资金使用条件的，可在物业维修资金中列支；未出售的公有住房，从房屋租金中列支。
(三) 涉及整个物业管理区域的共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的物业建筑面积比例共同承担。依照本条例设立物业维修资金并符合资金使用条件的，可在物业维修资金中列支；未出售的公有住房，从房屋租金中列支。
物业的共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新、改造费用由责任人承担。

第五十四条（公用专业设施接收管理）物业区域内供水、供气、供热以及电力、通信、有线电视等共用设施设备经相关专业单位、建设单位按有关规定验收合格后，由相关专业单位负责接收。
建设单位应当及时将相关共用设施设备的技术资料移交给相关专业单位。
本条例施行前已建成交付的物业小区，由业主委员会会同建设单位、物业服务企业按照前款规定负责办理移交手续；未成立业主委员会的物业小区，由所在街道办事处（乡镇人民政府）负责牵头组织办理移交手续。
专业单位委托物业服务企业负责设施设备日常维修养护的，双方应当签订委托协议，明确维修养护的主要事项和费用支付的标准与方式。

第五十五条（设施设备交接要求）物业服务企业接受委托对设施设备进行管理的，在退出该物业管理区域办理交接手续时，应保证设施设备的正常使用。

第五十六条（物业维修相邻关系）物业维修、更新时，相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人拒绝配合而造成其他业主、使用人物业损坏及财产损失的，应承担修复或赔偿责任。因物业维修、更新影响相邻业主或使用人物业使用或造成财产损失的，由责任人修复或赔偿。

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