南昌市房产管理局
洪房字〔2008〕28号

南昌市房管局关于印发《南昌市业主大会指导规程》的通知

各区、县房管局、街道办事处、乡镇人民政府、各业主大会、业主委员会及相关单位：
    为加强对业主大会和业主委员会活动的指导监督，进一步完善业主大会制度，充分发挥业主大会民主决策的作用，切实维护广大业主的合法权益，根据《物业管理条例》、《业主大会规程》和《南昌市物业管理工作职责分工意见》等相关规定，我局制定了《南昌市业主大会指导规程》，现印发给你们，请遵照执行。

附件：《南昌市业主大会指导规程》

南昌市房产管理局

二○○八年五月十五日

南昌市业主大会指导规程

第一章  总则

第一条 为规范业主大会、业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、建设部《业主大会规程》的有关规定,结合本市实际,制定本规程。

第二条 本市行政区域内业主大会、业主委员会的成立及其活动适用本规程。

第三条 业主为物业所有人，以不动产登记簿或房产权属证为准。两个以上所有权人，应自行确定并书面委托一名投票人。

暂未办理产权登记，但物业所有人实际已占有使用的，享有同样已获房产权属登记业主的权利，并承担其相应义务。

业主大会是由同一物业管理区域的全体业主组成，代表全体业主的合法权利，履行义务；

业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生，为非法人组织。

第四条 业主大会和业主委员会活动的指导、监督工作遵循行政区划和属地管理原则。

各区、县房产行政主管部门（以下简称区、县房管部门）指导、协助辖区内业主大会、业主委员会的组建、换届以及备案工作，负责业主大会和业主委员会日常活动的具体业务指导和监督。

街道办事处、乡镇人民政府在区、县房管部门的业务指导下，负责组织本辖区内业主大会的成立和业主委员会的组建及换届工作，对辖区内业主大会、业主委员会的活动进行指导、监督，协调处理物业管理与社区管理的关系。

社区居(家)委会(以下简称居委会)指派专人负责对辖区内业主大会、业主委员会的指导、协调和监督，负责派员参加业主大会筹备组及参与业主大会会议全过程的指导监督。

第五条 建立住宅小区物业管理联席会议制度。

联席会议负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协调、处理业主委员会（或业主）与物业服务企业（或房地产开发企业）、业主委员会与业主之间的纠纷投诉。

联席会议由所在街道办事处、乡镇人民政府牵头，区、县房管、城管执法、公安派出所、居委会、业主委员会和物业服务企业组成。

第六条 居委会应当将住宅小区业主大会、业主委员会活动的指导、监督工作纳入年度考核。

第七条 市、区、县房管部门应当建立培训制度，组织居委会、业主委员会相关人员进行物业管理业务和有关法规政策培训。

第八条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关、居委会和物业服务企业，共同做好维护物业管理区域内的社会治安综合治理等相关工作。

业主大会、业主委员会应当积极配合居委会依法履行自治管理职责，支持居委会开展工作，接受居委会的指导、监督。

第九条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县房管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第二章 　业主大会

第十条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成，一个物业管理区域只能成立一个业主大会。

只有一个业主，或者业主人数少于10人且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

业主大会应当设立业主委员会作为常设执行机构。

第十一条 区、县房管部门负责划分物业管理区域。

物业管理区域划分的范围，原则上按物业建设的宗地红线图或者用地批准的范围确定。老城旧住宅区实行封闭式管理的，按封闭区域划分；分散建设未实施物业管理的区域划分，则应当充分尊重业主意见，综合考虑城市规划、物业共用设施设备、物业规模、物业性质、社区建设等因素。分期开发的物业，按分期开发的区域临时划分。

鼓励多个规模较小的物业管理区域合并成为一个物业管理区域。

第十二条 下列事项由业主共同决定：
　　（一）选举业主委员会或更换业主委员会成员；
　　（二）制订和修改《管理规约》和《业主大会议事规则》；
　　（三）选聘、解聘物业服务企业；
　　（四）决定对物业管理区域内共有部位共有设施的维修、设备更新等费用的分摊；
　　（五）筹集和使用专项维修资金；
　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十三条　业主大会决定本规程第十一条第（五）项和第（六）项的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本规程第十一条的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十四条 在一个物业管理区域中，物业入住率和出售率达到百分之五十以上，或者首套房屋交付使用满2年的，经百分之十以上业主和建设单位书面提议，可以成立业主委员会，建设单位和业主代表应向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府和区、县房管部门提出成立业主大会筹备组的申请（建设单位不存在的，由所在地居委会代表），同时提交以下资料：

（一）成立业主大会的登记申请书；
　　（二）小区概况（含出售率和入住率）；
　　（三）商品房楼层备案登记表，或房改房计算底册。

第十五条 街道办事处、乡镇人民政府在收到书面申请后10日内，负责指导、协助成立首届业主大会筹备组。

筹备组一般由五至七名成员组成，其中居委会、建设单位各一名，业主代表三至五名，组长由居委会选派人员担任，业主代表由居委会推荐产生。

区、县房管部门指导筹备组开展工作，物业服务企业配合筹备组开展工作。筹备组成员名单应以书面形式在物业管理区域内公告15日。

第十六条 筹备组的主要职责：

（一）确定首届业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
　　（二）参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《管理规约》（草案）；
　　（三）确定业主身份及其在首届业主大会会议上的投票权数；
　　（四）确定业主委员会候选人产生办法及候选人人数和名单（一般不少于5人，最高不超过15人）；
　　（五）其它会务准备工作。

（一）至（四）项应在大会召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。同时附上候选人简历及会议议程。业主对上述公示事项有异议的，应该在公示期内以书面形式署名向筹备组提出，筹备组应在5日内予以答复。

第十七条 首届业主大会投票权数由业主大会筹备组确定，但单个业主的投票权数最高不超过总投票权数的30%。业主大会成立后业主的投票权数由物业管理区域内全体业主通过的《业主大会议事规则》确定。

第十八条 筹备组在确定业主身份后，印制和发放表决票（选票）。表决票（选票）应写明业主姓名、性别、楼栋门号、联系方式及拥有的专有部分建筑面积。

第十九条 业主委员会应当采取差额选举的方式产生，差额比例不得低于20%。

业主委员会委员候选人由筹备组推荐，十名以上业主也可以联名在筹备组规定的时间内推荐一名候选人。筹备组应审查候选人资格并确定候选人名单。推荐候选人应考虑小区楼栋、单元分布的代表性。

第二十条 业主大会会议召开15日前，筹备组应将开会的书面通知以下列方式送达全体业主：

（一）当面递交；

（二）放入业主信报箱内或业主物业的专有部分内；

（三）邮寄。

此外，会议通知还应在小区公告栏或其它显著位置公告。会议通知应写明时间、地点、内容、形式、候选人名单（含简历、房号、建筑面积）等。

第二十一条 同一物业管理区域内业主超过两百户（含非住宅）的，可按栋（单元）为单位推选或委托一名业主代表参加业主大会会议。凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体意见须经本人签名，由业主代表在大会投票时如实反映。

第二十二条 首届业主大会会议内容：

（一）表决通过《管理规约》、《业主大会议事规则》；

（二）选举产生业主委员会委员。

第二十三条 首届业主大会会议采用书面征求意见形式的，应当按照下列程序进行：

（一）发放表决票（选票）。

筹备组在居委会的配合下，将表决票（选票）送达每户业主，业主应当在签收单上签名确认。

业主不在本物业管理区域居住的，可以采用邮寄方式发放表决票（选票），无法联系的应在大会上说明。

（二）组织投票。

投票采用“流动投票”及“固定投票”相结合的方式进行。

采取流动投票箱，业主收到表决票（选票）后可以立即投票的，应当将表决票（选票）填好投入投票箱内。表决票（选票）投放结束后，流动投票箱应当立即封存交由居委会集中保管。

设置固定投票箱的，业主应当在规定时间内（一般不超过两个月）将表决票（选票）填好投入固定投票箱内。筹备组与居委会应共同核实业主投票的真实性，并对投票人数及专有部分建筑面积进行登记。

业主不在本地的可以采用邮寄表决票（选票）方式进行投票。

（三）组织计票。

投票结束后，区、县房管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当指导、监督业主大会筹备组成立由业主代表组成的监票组、计票组，并进行验票、计票。计票结束后，按预设委员人数、得票数依次当选，计票及监票人应当立即对计票结果进行签名确认。

（四）公告业主大会会议结果。

筹备组应当将业主大会会议结果在物业管理区域内进行公告，公告时间不得少于15日。公告应当由区、县房管部门和街道办事处、乡镇人民政府加盖公章确认，并公布监督电话，由区、县房管部门和街道办事处、乡镇人民政府受理投诉。

第二十四条 规定回收票期限届满后，与会业主应当达到物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数。否则，由筹备组告知全体业主，顺延投票时间，直至达到前款比例。

与会是指发放和回收票期限届满后收到业主的表决票（选票）；

第二十五条 业主委员会自选举产生30日内，应向物业所在地的区、县房管部门备案。

第二十六条 业主委员会产生之日起30日内组织召开首届业主委员会会议，选举产生主任一名，副主任一至两名，会议结束后，筹备组自行解散。

第二十七条 业主大会定期会议由业主委员会按《管理规约》的规定召集，每年至少召开一次。经百分之二十以上业主提议，业主委员会应依法召开业主大会临时会议。

第二十八条 业主委员会逾期不召开业主大会临时会议的，区、县房管部门或街道办事处、乡镇人民政府应责令业主委员会限期召开。在规定期限内仍未召开的，业主可以提请该物业管理区域所在地街道办事处、乡镇人民政府组织召开。

第二十九条 定期会议和临时会议的准备、召开、表决程序均参照首届业主大会的相关规定执行。会议应当邀请所在地街道办事处、乡镇人民政府、居委会派员参加。

第三十条 除业主委员会和街道办事处、乡镇人民政府外，任何单位和个人不得擅自召开业主大会临时会议。

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