第一章 总则

    第一条 为规范我市业主大会、业主委员会的活动，维护全体业主的合法权益，根据《物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》和建设部《业主大会规程》等有关规定，结合我市实际情况，制定本规则。

　　第二条 本市行政区域内业主大会、业主委员会的成立及其活动适用本规则。

　　第三条 本规则所称的业主是指房屋的所有权人，即房地产权利证书记载的权利人。
　　物业的合法买受人尚未办理产权登记，但已实际占有使用的，享有业主在物业管理活动中的权利，承担相应义务。
　　业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表物业管理区域内全体业主行使在物业管理活动中的合法权利，依法履行相应义务。
　　业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生。

　　第四条 呼和浩特市房产管理局是我市物业管理的行政主管部门（以下简称市房产行政主管部门），依法对业主大会、业主委员会的活动进行监督管理。
    各旗、县、区物业管理主管部门（以下简称旗、县、区主管部门）依法对本辖区内业主大会、业主委员会的成立、活动进行指导、监督和管理，办理业主委员会登记备案。

    第五条 街道办事处或者乡镇人民政府应当依法组织本辖区内首次业主大会的成立及业主委员会的选举工作，指导监督业主大会、业主委员会的日常活动，并处理好物业管理与社区管理的相互关系。

    第六条 居民委员会或者村民委员会对业主大会、业主委员会活动的指导工作应接受所属街道办事处或者乡镇人民政府的指导和监督。
　　各旗、县、区政府把物业管理工作纳入对办事处（乡镇人民政府）年度考核体系。

    第七条 各有关部门应当支持业主委员会依法履行职责、开展工作，对物业管理用房、共用部位和共用设施设备以及业主委员会活动经费的使用不得干预。

    第八条 物业管理区域内，可以建立由旗、县、区主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会或者村民委员会、公安派出所、业主委员会、物业管理企业等单位参加的联席会议制度。
　　联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责召集和主持。联席会议主要协调解决物业管理中的疑难问题。
　　有下列情况之一的，应当召开联席会议：
（一）有新的物业管理政策法规颁布施行，需要贯彻执行的；
（二）因客观原因未能选举产生业主委员会的；
（三）业主委员会任期届满但不主持换届选举工作的；
（四）业主委员会不依法召集临时业主大会的；
（五）业主委员会委员缺员或者主任、副主任全部辞职，至使无法进行补选工作和日常工作的；
（六）业主委员会在规定的时间内不履行代表业主大会签订、续签、变更、解除物业管理服务合同的；
（七）发生其他影响物业管理区域稳定情况的。
　　街道办事处或者乡镇人民政府应整理并保管联席会议的记录或者形成的会议纪要，联席会议的成员单位应当按照会议纪要或者议定的事项落实责任，街道办事处或者乡镇人民政府会同旗、县、区主管部门负责监督。

　　第九条 业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规的规定。业主大会、业主委员会不得做出与物业管理无关的决定，不得从事与本物业管理区域的物业管理无关的活动，不得从事经营活动。

　　第十条 业主大会、业主委员会做出的决定违反法律、法规的，所在地街道办事处或者乡镇人民政府责令其改正，并将相关情况告知旗、县、区主管部门。拒绝改正的，物业所在地的旗、县、区主管部门应当撤销其决定，并通告全体业主。
    业主委员会有下列情形之一的，物业所在地的旗、县、区主管部门应当责令其即时解散，由所在地的居民委员会或者村民委员会依法组织召开业主大会，重新选举产生业主委员会：
（一）业主委员会有越权、不积极履行职责、违反法律法规规定等行为，侵害多数业主合法权益，情节严重的；
（二）业主委员会的行为严重影响社区安定和社会稳定的。

    第十一条 业主大会、业主委员会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当将其档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给所在地旗、县、区主管部门，并在所在地街道办事处或者乡镇人民政府的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。

第二章 业主大会

第一节 业主大会的组成和职责

　　第十二条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成，自首次业主大会会议召开之日起成立。
　　一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　第十三条 物业管理区域划分应考虑城市规划、物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设、历史条件等因素，具体划分方法由物业所在地的旗、县、区主管部门制定。

　　第十四条 业主大会的主要职责如下：
（一）制订、修改业主公约和业主大会议事规则；
（二）选举、更换业主委员会委员；
（三）选聘、解聘物业管理企业，审议、批准物业管理服务合同；
　　（四）监督业主委员会的工作；
　　（五）决定对物业管理区域内共用部分维修、更新、增设等所需费用的分摊；
　　（六）决定专项维修资金的使用、续筹方案，并监督实施；
　　（七）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
    （八）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

第二节 首次业主大会会议的筹备

　　第十五条 在一个物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上的，或者已交付使用的建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过二年的可以成立业主大会，拟成立业主大会的建设单位或者业主应当书面告知物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府和旗、县、区主管部门。

　　第十六条 街道办事处或者乡镇人民政府应当在收到书面告知后15日内，负责组织、指导、协调成立首次业主大会筹备组。
　　筹备组一般由5～9名成员组成，其中居民委员会或者村民委员会、建设单位代表各一名、业主代表3～7名。筹备组的组长由居民委员会或者村民委员会的负责人担任（暂无负责人的由其上级主管部门指定），筹备组中的业主代表由居民委员会或者村民委员会推荐产生。 筹备组产生后其成员名单及简历应当以书面形式在物业管理区域内公告。
　　旗、县、区主管部门应当指导筹备组开展工作。物业管理企业应配合、支持筹备组开展工作。

　　第十七条 筹备组的主要职责如下：
    （一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，做好会务准备工作；
　　（二）自成立之日起7日内拟定《业主公约》、《业主大会议事规则》、《专项维修资金使用、续筹方案》、《物业共用部位和共用设施设备的使用制度》，《公共秩序和环境卫生的维护制度》等草案；
　　（三）确定业主委员会委员的人数；
　　（四）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的
投票权数；
    （五）根据该物业管理区域的实际情况，制定业主委员会的选举办法并在业主中推选表决票、选票的发放人、计票人和监票人各若干人。

    第十八条 筹备组应当将下列事项在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公示，公示时间为3～5日：
    （一）《业主公约》（草案）、《业主大会议事规则》（草案）、《专项维修资金使用、续筹方案》（草案）、《物业共用部位和共用设施设备的使用制度》（草案），《公共秩序和环境卫生的维护制度》（草案）；
　　（二）业主大会会议议程；
    （三）业主委员会委员候选人简历。
    业主对上述公示事项有异议的，应当在公示期内以书面形式署名向筹备组提出。筹备组应当在5日内予以答复。

    第十九条 业主委员会委员由3至9人的单数组成，其中5万平方米以下的3人，每增加5万平方米的增加2人但最多不超过9人。

    第二十条 业主委员会委员的选举采取差额选举的方式，差额比例不得低于20%。

　　第二十一条 筹备组应当依法确认业主身份，发放选票和表决票，并负责收回统计。

    第二十二条 业主大会投票权数按照以下原则确定：
（一）住宅物业，按建筑设计每套一票；
（二）非住宅物业建筑面积分段累计计算：不足100平方米的，每证一票，100平方米至1000平方米的部分，每100平方米为一票；1001平方米至2000平方米的部分，每200平方米为一票；2001平方米至5000平方米的部分，每300平方米为一票；超过5000平方米的部分，每500平方米为一票。

    第二十三条 业主委员会委员候选人由筹备组推荐，10名以上业主也可以推荐一名候选人。筹备组应该审查候选人的资格并确定候选人名单。
　　业主联名推荐的，应在筹备组规定的时间内完成，逾期推荐的无效。

　　第二十四条 筹备组应当于业主大会会议召开7日前将会议通知以下列方式之一送达全体业主：
　　（一）当面递交书面通知；
　　（二）将书面通知放入业主信箱内或业主的物业专有部分内；
　　（三）在小区公告栏或其他显著位置公告。
　　通知应写明会议的时间、地点、内容、形式、业主委员会委员候选人名单、总投票权数、投票人的权利和义务等。

第三节 首次业主大会会议的召开

     第二十五条 筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的旗、县、区主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。

    第二十六条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加，涉及重大事项应当有物业管理区域内持有2/3以上投票权的业主参加。

    第二十七条 首次业主大会会议的内容包括：
    （一）表决通过业主公约、业主大会议事规则；
　　（二）选举产生业主委员会；
　　（三）其他需要业主大会会议表决通过的事项。

　　第二十八条 业主为法人的，由其授权代表行使投票权。业主为无民事行为能力的或者限制民事行为能力的，由其法定代理人行使投票权。
　　业主可以自行投票，也可以书面委托他人投票。授权委托书应载明委托事项、投票权数以及业主对业主大会会议拟讨论事项的赞同、反对及弃权的书面意见。
    业主投票时应出示选票，代理人除应出具业主的选票外，还应出示授权委托书。

　　第二十九条 单个物业登记有两个或两个以上的所有权人的，应自行确定一名投票人。

    第三十条 物业管理区域内业主在一百人以上的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。
    推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
    业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。
    第三十一条 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。
业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
    第三十二条 业主委员会委员候选人以得票多少排序，按预定委员人数得票多者依次当选为首届业主委员会委员，产生业主委员会。业主委员会委员得票数不得少于与会业主所持投票权的1/2，如遇票数相等不能确定当选人时，应当就票数相等的候选人重新投票。
    获得过半数选票的代表候选人名额少于应选代表名额时，对不足的名额，另行选举，以得票多者当选。

　　第三十三条 采用书面形式召开业主大会会议的，筹备组应当在业主大会召开前发放选票，业主大会召开日后3日内收回选票，并做好签收与登记工作。
采用书面形式征求业主意见决定有关事项的，应当使用全市统一式样的业主大会会议选票、表决票，应当由业主本人或业主代表签字。每日投票后，对投票箱进行封存，由街道办事处或乡镇人民政府保管。
　　第三十四条 回收时限届满后，如与会业主的总票权数未达到业主大会总票权数法定比例的，由筹备组告知全体业主延长投票时间，组织人员催收表决票、选票，直至与会业主总票权数达到业主大会总票权数法定比例。
　　前款“与会”指收到业主或其委托人的表决票或选票。
　　前款“与会业主总票权数”指与会的业主所持票权数的累计之和。
　　第三十五条 筹备组有条件的，在公证处公证下负责开箱验票、统计并在物业管理区域内公布选举结果。公证费用由全体业主承担。
　　第三十六条 筹备组应当自业主委员会委员选举产生之日起3日内组织召开首次业主委员会会议，由业主委员会委员推选产生业主委员会主任一名、副主任一至两名。
　　首次业主委员会会议结束后，筹备组自行解散。

第四节 业主大会定期会议和临时会议

　　第三十七条 业主大会会议除首次会议以外分为定期会议和临时会议。
　　第三十八条 业主大会定期会议由业主委员会按照有关法规和业主大会议事规则的规定组织召开，每年至少应召开一次。
有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
（一） 经20%以上业主提议的；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。
　　提议应附上提议业主本人的签名、联系电话、楼栋号、投票权数。
　　业主委员会有权核实提议业主的业主身份，无法核实业主身份的业主提议无效。
　　第三十九条 业主委员会不依法召集业主大会临时会议的，旗、县、区主管部门可以责令业主委员会限期召集；仍不召集的，由提议业主提请该物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府组织召集。
　　第四十条 业主大会定期会议和临时会议的会务准备、召开、表决等参照首次业主大会的相关规定执行。
　　业主大会定期会议和临时会议可以邀请所在地街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会或者村民委员会参加。
　　第四十一条 除业主委员会、街道办事处或者乡镇人民政府外，任何单位和个人不得非法召集业主大会定期会议和临时会议。

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