律师说:产生“物业纠纷”怎么办?

柠檬味的大海

       2018-12-07 20:01:16      浏览655次
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    物业是小区业主的管家,卫生不干净、车辆乱停放、家中被盗,业主们的各种大事小情第一时间想到的就是物业。然而,本该相处和睦的“管家”和“东家”之间却存在许许多多剪不断理还乱的大小纠纷。

    那么,业主们的大小事真的都归物业管吗?哪些事是物业应尽职责,哪些事是业主应做到位的?

    案例1楼上施工水管破裂,楼下遭殃水漫金山这件事跟物业有没有关系?

    2013年秋天,32岁的市民张海峰首付40万,买了某小区13层的房子。今年开春,花了30多万装修之后,张海峰一家欢天喜地地住进了新房子。房子户型合理,面积适中,小区的环境也很优美,各方面条件,张海峰都特别满意。  

    可前阵子,下班之后,张海峰和爱人回到家,钥匙一转打开防盗门的那一瞬间,就被眼前的景象给彻底惊呆了——原本温馨舒适的家里成了一片汪洋。实木的柜子、真皮沙发都浸泡在满地的积水之中,更要命的是天花板与墙边交接处多次往下渗水,壁纸斑驳不堪,整个屋子连个下脚的地方都没有。  

    愣了几分钟之后,爱人在屋里处理积水,张海峰则赶紧跑到楼上一探究竟。原来早晨九点多钟,14层的邻居家正在装修施工时,发生了水管爆裂。邻居家虽然也是水漫金山,可人家才刚刚开始装修,还是毛墙毛地,损失并不算严重。 

    张海峰把自己的情况简单向装修工人说明后,希望对方能给自己点说法。大概两个多小时,业主李先生终于出现了。李先生告诉张海峰,自己是去年买的房,最近刚开始装修,由于工作比较忙,所以把装修的事都交给了装修公司,自己只是过两三天来房子里看一看。当在张海峰提出希望李先生能给予一定赔偿之后,对方却斩钉截铁地表示,装修房子时并没有对水管进行改造,水管爆裂不是自己的责任,并将皮球踢给了物业,让张海峰直接找物业反映情况。  

    第二天,窝了一肚子火的张海峰和爱人连班都没上,就去找小区的物业了。张海峰觉得,既然物业公司是小区的管理者,必须要维护业主的利益。现在自己家的房子发生这么严重的问题,物业必须负责维护、修缮,赔偿自己全部的损失。可物业说楼上李先生在自己家装修房子,接自来水管,不属于公共部分,不归物业维修,物业不承担相关责任。  

    那么,物业公司对张海峰房子的损坏有无责任?到底应由谁来赔偿呢?无奈之下,张海峰只得求助于律师。  

    律师说

    张海峰家的损失不归物业公司直接管理损失应由十四层业主承担自来水管爆裂导致楼下房屋受损,如果发生在业主自己家中,不属于公共部分,那么不归物业公司直接管理。根据《物业管理条例》第53条,“业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。”因此,这种情况下,物业公司只是有义务告知业主装修应注意的事项,比如应合理施工,避免对相邻不动产造成不利影响和损坏等。如果物业尽到了告知义务,则其对张海峰的损失没有过错和责任,而如果物业公司没有尽到告知义务,则需要对张海峰的损失承担部分责任。  

    根据《物权法》第84条、92条,不动产的相邻权利人应正确处理相邻关系,因用水、排水等利用不动产的,应尽量避免对相邻不动产权利人造成损害。这件事中,李先生家装修造成了张海峰家漏水、墙面污损、地板、家具损坏等财产损失,二者之间存在直接因果关系,李先生应当排除妨害,恢复原状或者赔偿张先生遭受的财产损失。 

    当然,如果装修公司没有正常施工,没有严格履行合同约定,李先生承担相关责任后可再向装修公司进行追偿。

    案例2一家改造电线,引起大火,烧了邻居家物业是不是也应该赔偿损失?  

    邻居好赛金花,可就在前几天,一对和睦相处了二十多年的老邻居却因为一场火闹起了别扭。  

    今年49岁的老杨在一家工厂上班,住在工厂上世纪80年代建造的老式住宅楼中。老王今年46岁,和老杨是老同事,更是老邻居。平日里,门对门住着的两家往来非常频繁,关系也和睦得不得了。老杨家炖了排骨,总不忘给老王家端一盘过去。老王家包了饺子,也总要给老杨家送上一盘。每天晚上,一吃完饭,两家的女人们就手挽着手相跟着到小区附近的街心公园跳广场舞,老杨和老王则会聚在一起端杯茶水,一边下象棋,一边聊天。

    可是几天前,老王家改造电线线路,施工时没注意,导致电线短路,再加上线路平时不怎么检修,出现老化,最终起火。  

    在这场大火中,老王家损失惨重,整个卧室都被烧得面目全非,窗子全都毁了,大部分墙皮也都已经脱落,不同程度地露出了一块块砖,而卧室内的空调、电脑、衣柜也全都被烧毁了。这场大火,让老王家损失了五六万元钱。  

    由于两家线路相通,火星也蔓延至老杨家,幸好蔓延过来的火势不大,老杨家的损失还不算严重,但部分家具都出现了不同程度损坏,不仅地板变了形,墙也被熏得黝黑。更要命的是,老杨家放在临窗五斗柜里的结婚证等重要证件全被烧毁。  

    屋漏偏逢连阴雨,大火后,老杨提出让老王赔偿一定损失。老王又委屈又寒心,一方面他认为老杨的损失应该由物业承担,另外一方面,他对老邻居老杨寒了心,觉得他自私自利、斤斤计较,只顾自己家的火情,压根没有为他的处境考虑。因为这件事,老王和老杨打起了冷战。老杨找到了物业,要求物业赔偿他的全部损失。而物业却表示自己并没有责任。左右为难的老杨傻眼了,也来求助于律师。

    律师说

    老王应该对老杨家进行赔偿或维修物业应提前告知老王施工注意事项不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。老王作为房屋的所有权人,对房屋享有占有、使用等各项权利,但同时,其有义务妥善管理房屋,避免自己的行为给相邻不动产造成损害。《物权法》第91条规定,“不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等,不得危及相邻不动产的安全。”  

    防范火灾是每个公民的义务,在相关施工作业中更是应当严格按操作规程进行,安全用电。老王因家中改造线路直接引起火情并蔓延至邻居老杨家,造成财产损失,老王应当对损失承担赔偿责任。  

    而根据《物业管理条例》第53条,“业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。”因此,当业主个人进行房屋维修时,物业公司有义务将注意事项予以告知。如果物业公司没有尽到合理的告知义务,提醒老王改造线路施工应注意的事项,那么其对于老杨家着火造成的损失有一定过错,相应地应当承担责任。但如果物业公司尽到了自己的义务,没有过错,则不需要承担责任。  

    对于损失,老杨可以先后同老王与物业公司进行协商,确定赔偿。

    来源:物业管理资讯

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