北海房地产物业管理市场底子差、基础薄，目前虽取得一定发展，但面临着不少问题。这些难题，困扰着北海房地产市场的发展，只有有效、妥善地处理好各种实际情况，楼市才能又快、又好地发展

　　小区住客少 物业难管理

　　6月17日至19日，记者多次在晚上时间游走北海西南大道、银滩大道、北海大道等路段。路边不少新开发的楼盘虽然已经入住，但灯火依稀，未能给入夜的北海增添辉煌。在高处俯瞰北海夜景，楼市开发如火如荼的银海区，没有呈现出万家灯火的景象。

　　王浩是北海金宏宝物业管理公司经理，他们公司管理着两个多层楼盘的物业。他告诉记者，这两个小区的业主大多数是外地人，他们经常不在小区居住，这给管理小区带来难题。

　　据介绍，因为难以联系业主，有多套房子收不回物业管理费，有的房子甚至已经一年多时间没有交费。物业费收不上来，公司只能垫支，但这样常年下去总不是办法。目前，他们挂着的欠账就有数万元。有的物业公司因为不堪常年被欠费，只能退出小区管理。

　　海湾房地产营销工作室总监苏梓义告诉记者，不少外地购房者购房，就是看中北海房地产市场较大的升值空间，他们把房子空置，等待合理价位抛售牟利。所以，他们买房后的一年里，只是在夏天偶尔来北海几天。

　　物业管理难，给楼盘带来不利影响。为压缩开支，物业公司只能减少保安人数，这影响已入住业主的生活质量。业主觉得物业管理不完善，又不愿意入住，这形成恶性循环。走访北海多个小区，记者发现在南宁常见的楼盘喷泉、绿化景观、小区露天健身器械等配置，在北海楼盘里大多没有设置或开通。

　　市场有缺位 未成产业链

　　随着房地产市场的细化，在北京、上海等地，已经形成开发商买地、建筑商起楼、代理商营销、整合商推广的产业链。这种市场操作方法，在区内的南宁、柳州、桂林等地已经风行，但在北海，还是沿用开发商一手包办的传统营销手法。

　　来自福建的一位开发商告诉记者，他在北海开发的楼盘没有找专业代理商营销，这一方面是出于压缩开发考虑，另一方面是因为楼盘量不大，知名代理商看不上，二三流的代理商他们又不想委托。有的房地产代理销售公司听说他们只有一两万平方米的开发量，开价低自己不愿意，开价高对方难接受，洽谈很难展开。目前，北海楼盘的开发量并不大，开发量在10万平方米以上的寥寥无几。

　　开发商自己一手包办楼盘，需要一个前提条件，那就是要有雄厚资金作后盾。一位开发商介绍，现在国家对房地产贷款要求十分严格，资金难周转，有的公司通过各种渠道变相融资，这使公司的动作存在风险。

　　据了解，和海口等旅游城市一样，产权式酒店在北海方兴未艾。在银滩一些沿海地段，楼盘大多定位为产权式公寓或酒店。产权式经营方式是，投资者购房后委托一家公司管理，每年获取固定回报，并每年在所投资的酒店、公寓免费住宿若干天。目前北海的产权式酒店或公寓，每平方米售价接近一万元。这种存在争议的经营方式，在外省一些城市已经退却，如今在北海占据重要地位，业内人士担心一哄而上后，形成的风险不少。

　　北海金昌房地产有限公司总经理祝学东认为，楼市开发格局应当以自住的需求为主。在南宁、桂林等地，产权式酒店、公寓所占的市场份额极少。

　　主题楼盘少 定位需准确

　　据北海市政府经济研究中心客座研究员张川介绍，来北海置业的购房者，不少人来自东北。他调查发现，这些购房者大多是结伴团购的。他们不少人来自国有企业，东北的国企职工多，近年企业经济效益下降，职工要自谋出路。北海环境宜人，楼价比东北低许多，这吸引他们来购房、创业。

　　为父母找一个养老居所，是北海不少楼盘打出的口号，也是吸引众多外省人来北海购房的原因。不过，记者走访发现，一些楼盘在户型设计、景观设置上，却没有在这个主题上下足功夫。在长沙、武汉、福州等地，楼盘营建运动、养生主题，通过加宽楼道、减低楼梯高度、设置大露台等，方便老年业主居住。在这一方面，北海楼盘存在不足。

　　海湾房地产营销工作室营销总监王欣则认为，房地产开发不能忽略本地购房群体，他们是市场存在、发展的基础。现在，一些楼盘却忽略本地购房者，这种喧宾夺主的做法，不利于楼市长远发展。不过，面对汹涌而来的外省购房者，又有多少楼盘能抵住诱惑？

　　6月18日，记者在海泰别墅楼盘采访，看到一家广东人驾车来到楼盘。他们认为，海边100多万元一栋别墅“十分便宜”，专程驱车几百公里前来看房。一位年长的购房者说，仅别墅这么大的占地，在他们家乡已经值这个价了。他们商量，是购买一栋还是两栋。楼盘销售人员说，前来买房的全是外地人，本地人问都很少，况且也拿不出这么多钱。

　　是理性回归 还是有泡沫

　　上个世纪90年代，一度热火朝天的房地产开发让北海名声远扬。紧缩银根后，楼市留下的烂摊子深深刺痛地产人的心。十年一轮回，如今北海楼市风生水起，楼价还有多大上升空间？楼市会否重蹈覆辙？这令各界关注。

　　据统计，2000年以后，北海商品房平均价格以年11%的涨幅稳步回升。业内人士认为，这是对北海低价位楼价的合理补涨，十多年来，北海房地产被压抑得太久，现在出现“井喷”现象，总体上是健康的，是区域经济合作和北海开发建设进入新阶段的反映，也体现了北海城市品位和需求的变化。

　　北海万祥房地产开发有限公司苏远新先生认为，时下的市场环境、经济气候与10年前不同。以前进入北海开发楼市的大多是国企，资金基本上是国有资金，对政府依赖性强。现在进入北海的购房者、投资者、开发商，大多是个人、民营企业、私营企业，他们的泡沫行为是少的。个人与企业对楼价的抗跌能力不一样，形成投资的风险不一样。

　　还有一些业内人士提出，北海的楼价应当涨，但不该猛涨、快涨。过快的价格上扬，不利于楼市健康、有序发展，还会伤害投资者、购房者利益。记者在采访中了解到，有的楼盘为了得到更高的回报，采取变相捂盘方式牟利。他们不是像南宁、柳州般建好一栋卖一栋，而是小区建设全面开花，累计投资超过总投资25%才销售。这样虽然拖延了销售时间，但积压资金的风险很大。

　　有专家认为，在市场杠杆的调节下，北海楼价的上涨幅度会减弱。很简单的道理是，如果北海的楼价超过或与南宁、海口等周边城市持平，竞争力就会减弱，投资者自然会分流出去。