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    深圳2007房价暴涨背后的秘密/news/2185.html

　　“只要不谈房价！”这是建设部官员们应承来参加房地产论坛的前提条件。

　　房价就像口疮，咬也咬不得，舔也舔不得，每天却横在那里，还倍儿敏感，时时给你添堵。

　　中国伟大的城市化是一场人类壮举。同样，房地产也是一场运动，中间夹杂着愤怒的荷尔蒙。中国新一轮住房运动的尴尬局面是：土地是公有制的，全民是名义上的拥有者，但却不得不花极高的代价把其上的一套房买下来；政策是用来调控的，但每一次宏观调控房价就导致房价上涨一次！宏观每调控一次，购房者买单花费就提高一成。

　　总归，结果就一个字——“涨”！连那些预言中国房地产泡沫者，都在悄然入货。“如果说泡沫，也是坚硬的泡沫。”

　　居者要有其住，事情总是要解决。在中国的事情往往是：谁的嗓门大听谁的，但在房子的博弈中，此路不通，居者常常败下阵来。小产权房、集体盖楼、不买房运动、自建房运动，老百姓的呼声高昂，却没有结果，逐渐归于静默。

　　有人劝说，中国人脑子里就不应该有人人享有住房产权的概念，中国已成为私有产权房拥有比率最高的国家。但改革开放近三十年来，最难平抑的恐怕就是“凭什么你有、我却没有”的愤怒。

　　愤怒不是坏事，它至少可以促进公平，促成一个相对公平的房市的到来。

　　住在中国的成本

　　目前整个买房人群体都处于静默期，因为他们面对不断昂头的房价毫无发言权，他们正处于一个孤岛上，对于泡沫与否的争论并不能给他们带来实质性的利益。房价上涨的塔尖在哪里他们并不关心，他们甚至不关心房价下跌，他们要能看到房价“涨幅”为0就会开心极了。

　　FT中文网经济评论员陈旭敏近期的一篇文章引起了读者强烈的反弹，他感到很委屈，对他在清华大学第二期EMBA媒体公益班的同学说：“房价不会下降是明摆着的，为什么不能说呢？”

　　王小波在《花刺子信使问题》一文中，已经说过，好消息信使总是受人欢迎的，而坏消息信使总是使人不爽，甚至被杀头。他和李银河1989年的研究就发现中国存在大量的同性恋群体及同性恋文化，结果使得一本社会学刊物受警告，该刊一位80岁的顾问老先生连夜表示不要当顾问。

　　趋利避害是动物的第一反应，但对一个庞大的群体或族群而言，必须正视“房价不会下降”这个结论。陈旭敏以“房价下跌，梦想能否照进现实？”为题来说明现实的残酷性：“据中国发改委日前公布的70个大中城市房屋销售价格指数显示，持续上涨的房价不但没有出现下降，而且继续攀升：今年前4个月，新建商品住房销售价格涨幅在6.0%左右波动，其中，4月份新建商品住房销售价格同比上涨5.3%，而且环比上涨0.7%，涨幅比上月高0.2个百分点。”

　　这些数据只能片面看待，涨幅远远超过了这个比重。一位东北城市的市长私下里对朋友说，这个城市的涨幅同比去年超过15%，但报上去的数字是9%。他分析说，如果涨幅第一的北海市公布的数字是15%的话，实际涨幅肯定比这个严重。

　　这是短期的房地产走势，看中长期呢？陈旭敏找到了一个观察角度：中国成长中的青壮年群体。

　　我们来看看最近5年的中国大学生毕业人数：2003年是212万、2004年是280万、2005年是340万、2006年413万、2007年是498万。这些毕业生绝大部分都将留在大城市就业，在工作3至5年后都面临着成家、住房的需求，在这个刚性需求链中，他们是最低的一环：自住、对房屋品质追求不高、面积不求太大。这还不算那些因城市拆迁而产生的住房需求和投资型的需求。

　　一方面是如此庞大的住房需求，另一方面是政策上以宏观调控的方式在控制土地的输出、控制银行开发贷款的输出、提高二手房交易的成本，甚至对小产权房的严查，这些都促成了住房成为更为紧俏的商品。

　　住房运动中的国退民进

　　陈旭敏的话当然不中听，他说：“中国的房价已经被推高至不可承受之重，而一旦青壮年这些人口进入劳动力市场，中国房价的下跌空间肯定将被封死。”

　　我们虽然不乐于见到，但这却是我们必须正视的房地产结论之一：中国房价不会下跌。在这一轮开发潮中，中国房地产的出路是从一线城市向二线城市过渡，从一手房向二手房过渡，从满足富人群体到满足中低收入群体的过渡。尽管各个城市的区域性特点千变万化，房地产的政策与市道也各不相同，很难一概而论，但一种基于城市发展和商业利益的哲学观使得这个根本性的判断不会失误。只有在认同这个基础的前提下，所有的决策、营销和购买行为才会变得心平气和，而不是人心恍惚。

　　第二个重要的结论是：中国房地产是朝阳行业而不是夕阳行业。大连万达集团董事长王健林是这个结论的重要支持者，他认为：中国房地产至少看好20年。这是一个经验的判断，也是富于洞见的看法。中国要从农业社会向现代化社会过渡，必须完成的一件事情是城市化。在这方面，经济学家茅于轼的观点有两个：一是中国的粮食并不是不够吃，而是吃不完；二是让中国的农业人口城镇化，就地或就近上楼。

　　如果从商业的眼光来看，城市化就是“水泥化”，城市化给房地产及建筑行业带来的商机是历史性的机遇。

　　那些曾经认为中国房地产是夕阳行业的商人仍然在悄悄行进，他们受到了两方面的影响而曾经抱有转行转产的想法：一是经济周期律，认为十年一次循环的周期律，会使房地产行业进入尾声，其事例包括亚洲金融危机、海南楼市泡沫等等；二是这些商人不愿离开北京、上海、深圳这样的大型城市，却又认为在这些城市里已经“瓜分完毕”，开发体量不足。

　　以民营开发商中的佼佼者张宝全为例，他在转产EVD行业和进军数字娱乐行业之时，并没有全盘放弃他的地产项目。恰恰相反，他采取了两条腿走路的方式。

　　一些开发商甚至惊喜地发现，即便在北京这样看似开发“充分”的地界上，仍然有一些“地皮资源”掌握在一些不具备开发能力、名不见经传、低调从事的公司手里。这些在各项政策出台前“扭转”或“溢出”来的地皮资源，如果谈判顺利的话，开发三五年都不成问题。

　　经济学家梁小民给企业家们讲课，他在黑板上写的第一条是：产权明晰；第二条才是市场经济。他认为：产权不明晰，市场经济无从谈起。

　　在中国新一轮住房运动中，正面临着这样的尴尬局面：土地、住房是在公有制的基础上运行和建造的；政策每宏观调控一次房价就上涨一次，其实道理很简单，宏观调控一次，准入门槛就高一点，成本就增大一些，最后都用市场化的方式由住房者个体买单。

　　住在中国的成本有很大一部分是制度性成本。耶鲁大学金融学教授陈志武的观点是：在一个完全市场上，万事万物都可以金融化和证券化，从而充分参与流通。证券化是财富交流和变现的最好手段。但以国家主义为基础的经济学手段无法完成这种切换。因此在一个不完全的市场经济条件下，中国人的住房就变成了一个暂住70年的梦。

　　中国人远未完成自己在住房运动中的国退民进之举，虽然说《物权法》的山雨欲来是一道良好的信号，但宏观调控越严厉，中国人的住房成本就越难降下来。

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