核心提示

    9月25日，郑州市长江路江山·书香名邸小区，门口公告栏张贴的一张通知，在小区业主之间引起了不小的骚动。

    通知称：小区业主代表大会、业主委员会郑重通知郑州大地物业服务有限公司（以下简称大地物业），必须在5日内撤离小区。落款是“两代会常务委员会”。

    尽管物业公司很快揭去了这张通知，但不少业主还是看到了通知内容。江山·书香名邸小区今年以来的“自治”风波，也由此被推到一个新高潮。

    【纠纷】“业主代表”要接管小区

“这是半年多来，我们在小区内揭下的一部分所谓的通知、公告。”9月28日上午，在小区物业办公室，大地物业经理王孟君无奈地说。

    桌上，摆着几十张有些残破的公告、通知。这些公告、通知的落款，并不完全相同，有“业主委员会”，有“业主大会常务委员会”，还有“两代会常务委员会”。

    今年7月20日，“业主大会常务委员会”曾张贴通知，要求大地物业在一个月内撤离小区。8月21日，又张贴倡议书，号召业主拒交物业费。9月25日，“两代会常务委员会”再次通知，要求物业撤离。
“小区有1763户业主，物业费能收上来的，只占40％左右。”王孟君说，物业费收不上来，小区绿化、环境就只能降低服务标准，业主们就更有意见。“在这个恶性循环中，大地物业已经赔了15万元。”

    前一段时间，大地物业起诉了其中10名不交物业费的业主，法院一审已经判决，让业主补交物业费。“我们也希望小区能顺利成立业主委员会，让小区秩序恢复正常。”王孟君说。

    【业主】担心成为又一个“中方园”

    “小区内现在非常混乱，真害怕成为又一个‘中方园’。”业主孟女士担忧地对记者说，江山·书香名邸是省里批准的教师小区，买房需要拿学校出具的工作证明。“买房时，觉得都是教师，人员素质会高一些，居住环境肯定也不错。哪儿想到，会是现在这个样子！”

    业主马老师则认为，通知、公告中所谓的“业主委员会”、“业主大会常务委员会”、“两代会常务委员会”，误导了不少不知情的业主。“其实，他们都不是业主们公开选举产生的代表，他们谁也代表不了！”

    这些鼓吹要“自治”的人，究竟要达到什么目的？

    一位曾经参与小区业主大会筹备、后退出的业主，9月26日向记者透露，今年4月，小区筹备成立业主委员会时就发生过分歧：其中一部分人要求“按法律规定程序成立”，另一部分人则认为“走走过场就行了”。筹备组的一位牵头人，还当场向参与人员许诺：“将来让物业公司给咱发工资，咱在小区可以收广告费挣钱……”

    就是感觉到他们“动机不纯”，这位业主毅然退出了业主大会筹备组。后来，“业主委员会”没有被有关部门批准，他们以后又用了“业主大会常务委员会”、“两代会常务委员会”两个称呼来“开展工作”。

    【“自治”代表】业主委员会不需要备案

    杨书斌是该小区“业主大会常务委员会”的法律顾问，9月28日，他告诉记者，30日是物业撤离的最后期限，“业主大会常务委员会”将采取措施，接管小区物业，为小区提供服务。

    他说，接管后，“业主大会常务委员会”将以比现在物业低的价格，分别聘请保安、保洁、绿化等人员，为小区提供服务。如果这招行不通，那就公开选聘物业公司。

    根据法律规定，业主大会的常设机构是业主

委员会，必须先到区房管局备案，才能负责处理小区日常事务。而书香名邸小区的“业主大会常务委员会”，又是从何而来，是合法机构吗？

    杨书斌认为，他们作为民间自治组织，业主委员会根本不需要到政府部门备案，“郑州有超过90％的业主委员会都不备案”。

    【政府】业主委员会不备案，不代表业主

    “‘90％的业主委员会不备案’的说法，不正确。”郑州市房管局物业处副处长黄海波否定了杨书斌的说法。

    他解释，目前，郑州市上千个有物业管理的小区中，只有136家成立了业主委员会，并全部在区房管局进行了备案。“凡是不按规定程序成立、不在政府备案的组织，不能称为业主委员会。”黄海波说。

    今年4月，书香名邸小区曾召开业主大会，二七区房管局、长江路街道办事处的工作人员都参加了会议。但最后，二七区房管局当场宣布：业主委员会成立无效，并下了《不予备案通知书》。这说明，现在该小区的“业主大会常务委员会”，属于非法机构，不能代表业主。

    二七区房管局物业科工作人员徐卫红介绍，当时，不予备案的原因有两条：一是有1763户业主的小区，只有60多位业主参加业主大会，68名推选的业主代表也只有15位到场，达不到法定的“业主的半数”；二是到场的代表所持的投票权，也达不到法定的“小区投票权的2/3”。

    【最新进展】小区将成立居委会

    小区内因业主“自治”造成的混乱，已经引起郑州市有关部门重视。今年5月以来，小区部分业主曾先后到二七区房管局、郑州市房管局、郑州市人大等多个部门反映情况，希望有关部门能派出工作组进驻该小区，协调召开业主大会，成立业主委员会。

    昨日，记者从二七区长江路街道办事处获悉，根据小区业主的要求，近期，办事处将配备工作人员，在书香名邸小区成立居委会，协调指导小区成立业主委员会，解决该小区纠纷。

    【思考】“自治”风波的背后思考

    “郑州市业主委员会的成立，正呈现‘井喷式’增长，业主的自治意识正在提高。”二七区房管局物业科工作人员说，去年下半年开始，辖区内已有30多家小区的业主咨询，想成立业主委员会，这个数字甚至超过了过去3年的总和。

    不过遗憾的是，截至目前，这30多家小区中，只有6家小区业主委员会成立备案，其余六七家正在运作中，更多的则是慢慢没了音信。

    书香名邸的“自治”风波纷纷扰扰，其实，如果政府能够深入小区、加强这方面指导，本应该可以避免的。

    值得庆幸的是，《物业管理条例》修订后，增加了“街道办事处、乡镇人民政府”为成立业主大会、选举产生业主委员会的“指导部门”。而仍在审议的《郑州市物业管理条例（草案）》和即将出台的《郑州市业主委员会成立指导规则》，也有突出“基层政府管理”的特点。

    业主委员会能不能“罢免”物业公司？

    新修订的《物业管理条例》规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

    而业主委员会的职责是代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，业主委员会并无权利解聘物业公司。

    另外，《物业管理条例》第16条还规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。