《中华人民共和国物权法》于10月1日起正式实施，根据其中规定，国务院对《物业管理条例》进行了修改，并于8月31日发布了修改后的《物业管理条例》，它将与《物权法》同时实施。

这对物管行业将形成巨大的冲击。如何应对整个物管行业的重新洗牌？物业公司是并购一些小的物业公司，做大做强；还是从内部管理着手提升自己的竞争力？

开发商又将如何应对《物权法》正式实施后的变化？它到底给开发商的开发运营带来了怎样的影响？对于目前开发运营中的各种问题，我们能从中找到怎样的答案？

《物权法》保证了房地产公司的收购安全

■华美地产副总经理 杨贺先

随着房地产市场的发展，地产公司并购项目甚至并购公司的行为日益增多，而对于收购方来说，收购安全至关重要。《物权法》的实施为保证公司的收购安全提供了很好的法律基矗

要保证收购安全，一个很重要的因素就是要弄清收购目标是否权属清晰、有否瑕疵或其他隐患，而《物权法》将给开发商的收购带来很大方便，这主要体现在登记制度的确立和完善上。

国家对不动产实行统一登记制度。登记制度的完善，让地产公司很容易通过查询来核实某块土地、某栋楼或者某在建工程的权属，可以查清上一次交易的情况并判断其合法性和有效性。而有效信息的缺乏正是以往很多并购失败的根本原因。

开发企业在今后的房地产合同中，应尽量详细地列明《物权法》规定的全体产权人享有共有权部分，而自己今后要持有的资产所有权，比如会所、车库、配套等应尽可能体现。

对于会所、车库的所有权以及楼顶天面、外墙面等部位的经营收益权，应更加明晰。由于这类物权的归属涉及的利益份额较大，往往是物业公司与业主之间的矛盾聚集点。

至于经营收益归谁(扣除物业公司经营管理成本与酬金)，应由其产权归属决定。而《物权法》实施后，要求开发公司在房地产合同中约定与业主的产权关系（没有明确约定的均为共有），减少今后业主与物业公司在这方面的纠纷。

提高企业竞争力强有力的武器

■北京万达房地产开发有限公司常务副总经理 卢明

从房地产行业的角度出发，《物权法》的正式实施使过去房地产发展中的一些模糊问题，诸如商品住宅土地使用权的续期、公共社区配套的归属、业主权利如何体现、如何保护拆迁户权益等，进一步从法律上得以确认、规范。

它将从土地出让、商品房销售、住宅小区管理、业主权利保护等多个环节对房地产业产生深远的影响。

地方政府强制性征用土地的现象此前屡有发生。《物权法》中关于土地征收、拆迁及补偿的规定，体现了政府对国有土地、集体土地以及物权拥有者利益的保护。某种程度上是为了维护公共利益和弱势群体的利益，也有助于使土地使用权的获得变得更加规范。另一方面则可能会增加房地产开发成本，同时可能延缓拆迁进度而进一步影响房地产开发的速度。

按照土地出让方式的规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一块土地有两个以上意向用地者，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。一方面有利于切实加强土地调控，制止违法违规用地行为，保持了政策的连续性。同时，保证了政府获取土地的收益，维护了国家的利益。

《物权法》给物业税的规范提供了法律依据，比如明晰和理顺产权关系、改革土地制度等。

征收住房保有税可以抑制投资和投机性需求。在房地产开发、销售过程中，税种繁多，如契税、营业税、印花税、房产税、所得税、城市维护建设税、土地使用税、耕地占用税等。有的地方重复征税还十分严重，收费项目繁多，各地参差不齐，有的多达80～100种，这无形中增加了建房成本。《物业税》实施后，可以规范税收体系。

作为开发商，我们考虑更多的，不是如何应对《物权法》对我们工作造成的困难，而是通过学习和研究，增强房地产企业法律风险的防范能力，使之成为提高企业竞争力强有力的武器。

让开发商和业主站在更高的起点

■北京凯晨置业有限公司副总经理 史志勇

新《物业服务条例》中有多处对原条例进行了修改，集中体现了《物权法》的司法精神，其间我们看到了对业权的尊重及人权意识的体现。我觉得它在以下几方面的新增或修订有利于保护业主和物业服务企业的合法权益。

首先，进一步明确业主大会、业主委员会的主管部门。关于选举产生业主委员会的规定较以前更具操作性，它明确到街道办事处，更便于普通业主组织相应的机构，处理相应工作，这是一个明显的进步。

其次，明确物业管理用房所有权依法属于业主。《物业服务条例》规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。它明确了物业管理用房的产权关系，确认了业主对共有部分共同共有的关系，为切实保障业主权益提供了法律依据。

再次，对花钱的权利义务更加明确。根据《物权法》规定，其他“应由业主共同决定”的事项，将“应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意”，改为“只须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。其根本意义也是为了保证业主对公共财产的使用权和话语权。

最后，进一步明确业主受保护的权利。新《物业服务条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”。“物业服务企业”对小区的“物”进行管理，对小区的“人”进行服务，其行为受到业主的监督。这是巨大的进步，充分展现了对人的重视和尊重，势必将有效地推动物业服务向更好的方向发展。

实际上，本次修改在立法原意上并没有根本性变化。物业服务是房地产产品不可分割的组成部分，对于一个立志长远、希望永久经营的房地产企业而言，即便没有这样的法律规定，也要遵循相应的原则，做好物业服务。但新的法规说明社会环境在进步，让开发商和业主能够在一个更高的起点上迈进。

[1] [2] [3] 下一页