9月12日，经过试点，淮安市主城3个区11个街道办事处的“两站一中心一平台（简称物管211）”全部成立并投入运行。“211”即街道物管投诉调解工作站、物业应急维修服务站、物业服务中心、物业服务与社区服务结合平台。这是继去年4月建设部肯定淮安物管纳入社区建设统管体制，下半年召开江苏省物管学淮安现场会之后，淮安市不断提升为广大群众服务质量的又一创举。自今年开始试点以来，不光本地市民普遍叫好，而且京、沪、粤、辽、皖等地同行也纷纷前来取经。

    物管纳入社区建设才有出路

    随着房地产业的兴起，物业管理问题已经成了社区热点、难点之一。2003年5月，国家出台《物业管理条例》，明确由行业主管部门管理物业公司，业主委员会对相关问题有决定权。但在实施过程中，可操作性都非常差。淮安市房管局副局长秦川说，物业管理是一项社会性很强又很复杂的系统工程，工作面广量大，面对千家万户，对于他们每天都可能出现的许多纷争，行业主管部门人手有限，只能睁一只眼闭一只眼。而有决定权的业委会，想有效运作也非常困难，组织十分松散。谁领导它？经费从哪里来？而许多老的居民小区，或主管部门撤并，或单位改制、倒闭，更是难上加难。

    面对这些必须面对的难题，淮安市在反复调研的基础上，分别于2003年下半年、去年4月和11月，先后制定下发了《物业管理实施细则》、《市区生活大院长效管理服务实施意见》和《管理服务具体问题处理意见》。明确规定，物业管理建立条块结合、以块为主、纳入统一管理的新体制，理顺并明晰各相关方面的职权关系。物管公司行政上归街道办事处及所属的社区居委会领导，业务上归行政主管部门指导。业主委员会由街道办事处及社区居委会牵头成立。小区物管招投标必须有街道办事处及社区居委会参与。这样，业主对物管的决定权有社区支持落实，物管对业主的诉求有人布置，社区“三个文明”建设内容也更实在，终于闯出了一条新路。到今年初，市区106家由物管企业管理的近3000万平方米住宅小区，已先后创建国家、省、市级优秀示范小区近百个。

    物管纳入社区建设才能实事办实

    把物管纳入社区建设之后，迅速有效地解决了条块扯皮难题，新建或基础较好的小区物管工作很快进入了有序状态。但在淮安，还有60%以上的住宅是老小区，设施条件差、物管任务繁、居民困难多。收费高了业主怨，收费少了物管不干了，这就要求社区抓物管应提升相应功能。从今年上半年起，该市选择淮海、闸口等4个街道办事处试点，着手建立“两站一中心一平台”，并出台了《街道物业管理投诉调解工作站实施方案》和《关于建立物业应急维修服务网络的实施方案》等文件。市房管局局长邵明介绍说，我们建立街道物管投诉调解工作站，就可以把大量的民事纠纷解决在基层，促进社区和谐；建立应急维修服务网络，借鉴110联动，就可以保证24小时物管应急维修有人马上到现场，为市民排忧解难；在街道领导下建设物业服务中心，就可以从社区建设着手，全面推进老小区物业管理服务的全覆盖，促进社区“三个文明”建设。

    9月18日上午，记者在淮海路办事处见到了来感谢调解工作站同志的益兴名流小区的业主谢芳。她说：“我12岁的儿子8月16日去溜冰，在单元门口，供热井盖高出地面，害得儿子摔断了小臂，送到医院住了10天。找物管、找热力公司、找开发商，都不愿意承担责任。淮海街道调解工作站为我反复找他们谈，9月6日问题就解决了。要是打官司，还不知要到猴年马月呢！”