物业公司应否承担业主车位被占的责任

　　王弦

　　《物权法》第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

　　第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。

　　案例：

　　2005年8月，某小区的业主刘某与其居住的小区房地产开发经营公司签订了一份车位使用权转让协议，约定小区内一个车位的使用权以5万元的价格转让给刘某，使用期自刘某付清转让金之日起，使用期限20年，物业管理费暂定每月50元。2006年，刘某发现该车位常常被他人车辆占用。刘某多次要求物业公司加强管理，但物业公司未予理睬。刘某只得向业主委员会反映车位被占情况，但事情仍然得不到解决。刘某遂向法院起诉物业公司，要求物业公司承担责任。

　　评析：

　　业主与物业管理者之间发生纠纷在现实生活中很常见。为了明确这类问题，《物权法》作了专门规定。

　　一、业主大会享有对建筑物管理的决定权。业主大会由全体业主组成，业主对建筑物享有管理权。管理权，也叫做成员权，是区分所有建筑物的业主作为整栋建筑物所有人团体成员之一所享有的权利。对于整栋建筑物的所有权而言，实际上是一种特殊的按份共有，每个业主都按其份额对专有部分享有专有权，对共有部分享有共有权。与按份共有关系一样，各业主之间是共有关系，各国立法均规定一栋建筑物的全体业主必须组成一个团体，整体享有地上权以及其他共同的权利，管理共用设施及其他事务，解决纠纷。使管理权有所依附的就是业主团体。我国建筑物区分所有的团体形式，是业主大会，在业主大会之下设立业主委员会。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

　　二、物业公司是建筑物管理的具体执行机构。《物权法》第81条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”物业服务机构接受委托之后，应当按照《物权法》第82条规定的要求，执行规约和决议，负责日常管理工作，对共用部分清洁、维护，管理经费开支，调解住户纠纷，对业主和专有部分占有人违规行为进行制止。物业管理机构不得违反该规约而另行处置管理事务。

　　三、车位属于建筑物的附属设施。车位是在小区内，属小区公共配套设施，根据物业管理条例规定，一个物业管理区域只能由一个物业管理企业进行物业管理，停车车位必须与小区其他物业统一、有序进行管理。

　　综上所述，就本案而言，物业公司是住宅小区的管理机构，其管理的范围包括管理小区内的建筑物及其附属设施，物业公司有权利也有义务对刘某拥有的车位进行管理，并收取费用。刘某享有车位使用权，物业公司作为物业管理企业，应承担相应的管理、服务职能。由于物业公司未尽足够的管理职责，刘某的车位被他人不法占用，物业公司应当承担管理责任，并对此前的管理不善承担赔偿责任。(作者系贵州警官职业学院副教授)

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