<物权法>施行之后的无奈 心不齐业主诉讼权难起用

    业主和业委会发生矛盾该怎么办？《物权法》未实施前，业主想告业委会，法院一般不予受理，业主只能通过其他方式与业委会协商解决纠纷，结果难以让人信服。《物权法》实施后，业主有了诉讼权，对业委会的监督可以通过司法途径解决，业主们终于有了可以说“不”的底气。可是，记者在采访中了解到，上法院解决与业委会的矛盾对于许多小区业主来说，没有想象的那么简单。当业主与业委会的关系发生变化后，业主之间的意见能否统一、是否愿意承担诉讼维权成本，都可能成为司法维权的路障。

    《物权法》实施之前的尴尬：业主打不成官司干着急

    去年6月，上海玉佛城小区7位业主起诉普陀区玉佛城小区业主委员会，他们认为业委会在未经业主大会讨论通过的情况下，擅自更换物业管理企业，签订物业管理服务合同，其行为严重违反了《业主大会议事规则》的规定。

    业主认为，依照《物业管理条例》的规定，业委会只是业主大会的执行机构，不能自作主张聘请物业管理公司，故要求法院判令业委会的行为无效。而法院认为，按照《物业管理条例》的规定，该争议应当由县级以上人民政府房地产行政主管部门处理，起诉人应向有关机关申请解决，法院最终裁定驳回起诉。

    记者了解到，按照当时法院司法实践的作法，业主与业委会之间的纠纷属于同一组织的内部纠纷，既然归结为组织内部矛盾，理应通过内部的自我协商或通过行政部门协商解决，法院一般不予受理。

    对于业委会或业主大会不作为、乱作为侵害广大业主利益的情况，业主只能要求业委会纠正，或向行政机关反映，没有其他更有效的监督制约途径，结局往往是无果而终，业主最后也只能不了了之。

    由于业主对业委会的监督不能通过司法途径解决，导致一些小区业委会违法、违规的行为屡见不鲜，如有些小区业委会利用工作之便占用或乱花小区的维修基金、肆意挪用甚至贪污小区的公益性收入、公然享用物业公司的免费服务等等。由于缺乏相对成熟的监督机制，导致业委会违法、违规的现象日益严重，并逐渐引起人们关注。

    不过，眼下，有心与业委会打官司的业主不用再郁闷了。根据《物权法》第78条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”

    法律专家认为，《物权法》关于业主可以诉讼业委会规定，符合物业管理实际需要，有利于业委会、业主大会的规范运作。

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