今年10月1日《物权法》开始施行，其中关于物业管理的规定明确了业主与物业的权利义务。近日，发生了三则有关物业纠纷的案例。

　　物业公司疏于管理，业主如何维权

　　案例：某房地产公司在北京房山区开发了某住宅小区，并委托某物业管理公司进行管理，双方签订了3年的管理合同。

    业主们入住后发现物业管理公司的服务不到位，给小区的居民带来极大不便，而且物业管理公司几乎没有公布过收支账目……于是，业主们集体决定拒绝给付物业管理费。物业公司也不示弱，切断了小区的水电，双方矛盾迅速升温。

　　说法：物业公司服务质量低，小区居民的基本生活条件不能保障，导致业主的合法权益受到侵害。根据《物权法》的规定，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。业主的监督权体现在对物业服务质量的监督，以及对物业管理收支状况的监督，业主们可以依法行使该项权利。《物权法》还确认了业主有共同解聘物业服务机构的权利，即“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换”。在行使这一权利时，应当经占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，同时也可以申请有关部门调解或者直接向人民法院提起诉讼。

　　物业费用怎样收取，且看合同如何约定

　　案例：北京某小区业主委员会经过核查，对该小区物业管理公司每平方米的物业费测算产生了疑问，认为物业公司多收了物业费，并以“物业收费不实”为由将物业管理公司告上法庭。一审法院驳回业委会的诉讼请求。业委会提出上诉，二审法院依据北京市居住小区管理办公室核准的《小区房屋使用、管理、维修公约》认为，该公约对物业公司及全体业主均有约束力，凡未经对方同意，自行增加、减少物业收费项目或者变更收费标准，都属违约行为。物业公司拒绝执行二审判决，向法院提出再审。法院对此案作出再审判决，驳回诉讼，维持原判。

　　说法：近年来，很多业主反映物业公司收费不明，而物业公司也不得不面对某些业主拒交物业费的问题。《物权法》规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。也就是说，应首先根据当事人之间的合同约定，如果没有约定，业主就要按照专有部分占建筑物总面积的比例缴纳该费用。

　　小区公共绿地，业主是否所有

　　案例：侯某家所在小区绿化非常好。可是开发商不断占用公共绿地，将之改造为停车场等公用设施，如今绿化面积已经缩小了近一半，侯某等业主对此非常不满。

　　说法：《物权法》规定，小区内绿地归谁所有，主要看是否在建筑区划以内，如果绿地在建筑区划内，则属于业主共有。建筑区划内的小区绿地属于公摊面积，业主在购房时也往往考虑绿化因素，绿地理应归业主所有。在本案中，开发商侵犯了全体业主的共有权，应当承担相应的法律责任。