近日，因物价持续上涨，广州不少楼盘都在酝酿提高物管费。

    本月12日，本站转载了[广州]大型社区物业管理费用涨价是否可行？谁来决定？http://www.wyfwgw.com/news/3441.html的新闻报道，有网友来信指出：现在啥都涨价了！为什么物业管理费不能涨呢？

　　专家认为目前矛盾根源在于业主与物管公司间不信任

　　呼吁推广酬金制，让业主明白消费

　　提起物业管理费，相信不少业主都有这样一个心理，就是花钱越少越好，但服务却要越多越好。近日，因物价持续上涨、成本拉升，广州不少楼盘都在酝酿物管费升价或者取消前期优惠价。在新经济环境下，究竟物业管理费该不该上调，成为广州市民的一大关注热点。就此，记者专门采访了一些业界人士，有专家认为目前广州部分小区物业公司与业主在物业管理收费问题上的矛盾，主要是当前市场环境的不太完善造成的，许多小区的物业管理费基本是几年一贯制，但员工工资、材料费等各种成本却年年在上涨，呼吁在一些高档楼盘推广使用酬金制，公开物管成本，让管理收费与物业定位匹配，透明收费。此外，专家们还表示，优质高价是市场发展的必然规律，希望享受优质物管服务的业主，在物管收费问题上应该改变自己的消费观念，调整自己的消费意识和消费心态。

　　七成以上物管公司亏本经营

　　目前，广州大多数楼盘的物业管理往往都是由发展商旗下的企业来负责，楼盘销售时为增加吸引力，发展商往往对前期业主实施优惠政策，将物业管理费定得比较低，如一些绿化良好管理完善的高层豪宅盘，刚开始时物业管理费还不到2元/平方米/月。而实际上，如此低的收费，要维持大面积的小区绿化等设施维护、一流的物业管理服务是完全办不到的，楼盘入住初期，发展商往往都要在物业管理上补贴大量资金。不可回避的是，长久以来，发展商补贴物业公司经营的做法，也给业主造成了普遍的错觉：似乎只需交很便宜的物业管理费，就能享受一流的物业管理服务。

　　广州市天河区物业管理协会秘书长何细平指出，就目前市场情况看，广州市大多数物业公司都是在微利经营，随着近期物价的普遍上涨，物管公司经营成本直线上升，经营压力吃紧。这方面尽管目前仍未有准确的统计数据，但估计有约七成以上的物业公司基本是亏损经营的。一些发展商下属住宅物业的物业管理公司或管理住宅的物业管理公司，绝大部分是亏本的。特别是一些小区规模在500户以下，或者绿化面积在35%以上的大型社区，或者电梯楼收楼在1.2元/平方米/月以下，还有一些智能化管理程度高、有穿梭巴士等免费服务、配套项目多的大型小区，以及一些按政府指导价三级以下标准收费的无电梯老项目，其物业管理公司目前基本是亏本经营。

　　物管费占物业公司收益80％左右

　　滨江东某豪宅盘物业管理公司总经理告诉记者，物管费、附加服务、公共服务等是物业公司收益的主要组成部分。其中物管费占整个收益的80％左右，是物管公司的主要收入来源。目前广州各个由一级物业公司管理的高档住宅盘，大多数物业收费都在3.5-7元/平方米/月之间。如果管理得好的话，盈利率大约也就3％－5％，比其他行业都要低得多。就这么点盈利，大多数物业公司还要依靠停车费、物业租赁收入等来补贴才能达到，单靠物业费收入是远远不够维持成本的。一些收费更低的小区，更要靠发展商补贴才能维持。

　　另外，物业管理的隐性成本比较多，比如小区大面积绿化的维护、公共水电费、设备设施的维护等等，都需要大量的资金或人力投入。对普通业主来说，小区的这些管理成本往往看不出来，但实际上这方面的成本却非常高。对部分责任感不强的物业公司来说，这些隐性投入不认真实施的话，业主一股也看不出来，可以轻易糊弄过去。而对大型小区来说，免费穿梭巴士的维持，还有各类社区文化活动的组织等，都需要一定的成本投入才能维持，随着油价、人工成本的涨价，这些服务要维持原有水准都要增加更多的成本。

　　广州市物业管理协会相关负责人指出，目前广州部分小区物业公司与业主在物业管理收费问题上的矛盾，主要是当前市场环境的不太完善造成的。许多小区的物业管理费基本是几年一贯制，但员工工资、材料费等各种成本却年年在上涨。正规的物管公司按照市场规律经营，面对成本的持续上涨，在勉强支撑不下后，往往采取与业主协商取消原优惠价或调整价格的做法，以维持原有的物业管理水准。如果收费标准难以得到业主认同，这些物管公司也不可能长久亏本运营下去，只能或者降低服务水准，或者退出小区管理。不管是物管质素下降还是物管公司更换频繁，业主都不但不能享受到早已习惯了的良好服务，还会直接影响楼盘形象，影响楼盘升值、保值能力，这对小区业主来说都不是好事。

　　专家建议

　　推广酬金制公开成本

　　针对目前小区业主争议颇多的物业管理收费问题，有业界专家指出，目前关于物管收费的矛盾，其根源在业主与物管公司间的相互不信任与不理解。对一些高档楼盘，建议提高业主消费意识，推广使用“酬金制”，公开物管成本，让管理收费与物业定位匹配，透明收费。

　　事实上在广州，有部分高档住宅小区的物业管理公司，早已开始实行透明公开的酬金制。所谓酬金制，是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出。物业公司应向全体业主公布物业服务年度计划和支出年度预决算，并每季度或每半年向全体业主公布物业服务费用的收支情况。同时，双方按照约定每年聘请专业会计师机构，对物业服务资金年度预决算和物业服务费收支情况进行审计。而年度结算后的结余部分，将转入下一年度继续使用，年度结算后不足部分，由全体业主承担，另行交纳。

　　专家表示，与传统的政府指导价收费相比，实行酬金制的小区，所有物管成本都是公开透明的，还有专业机构审计、业委会监督，让业主清楚所享受到的服务，明明白白消费，物管收费与优质的管理服务相对应，充分保障社区的可持续发展性，保障了业主的权益。

广州地区高档楼盘物业管理费一览表

　　名称 区域 物管资质 物管性质 楼盘档次 管理面积（㎡）住宅管理费单价（元/㎡/月）

　　怡苑 天河区 2级 外资 高级 约37万 一层7元；二层以上8.1元

　　麓湖名轩 越秀区 1级 外资 高级 —— 5.5元

　　誉峰园 天河区 1级 外资 高级 约15万 4.3元

　　中海观园 天河区 1级 中资 高级 约12万 4.3元

　　万科金色家园 越秀区 1级 外资 高级 约0.7万 4.2元

　　白云堡 白云区 1级 外资 高级 约22万 4元

　　凯旋新世界 天河区 1级 外资 高级 约11万 3.9元

　　金海湾 海珠区 1级 中资 高级 约17万 3.8元

　　中海璟晖华庭 天河区 1级 中资 高级 约20万 3.3元

　　汇景新城 天河区 1级 外资 高级 约50万 平层3元、叠加式别墅4.5元

　　星河湾 番禺区 1级 中资 高级 约80万 一、二、三期2.5元