物权法实施两个月来,很多房产企业和物业公司在实际工作中遇到了不少棘手的问题，为了更好的解决这些实际问题,利于企业开展正常工作.商会特联合搜狐网、焦点西安房地产网在12月19日下午举办了以“物权法”为题的专场讲座。主 讲 人：陈万生老师 西安市房地产管理局物业办 .

　　讲座部分问题汇总:

　　《物权法》与修改后的物业管理条例之间的关系

　　开发建设遗留问题造成的矛盾如何解决

　　公用设施、设备产权不清晰产生的矛盾如何解决

　　相邻关系处理不当带来的纠纷怎么办

　　物业服务不规范引起的纠纷

　　企业因市场竞争导致的纠纷

　　部分业主借故拖延物业费引发的纠纷

　　物业管理基本主体的缺位和错位引发的矛盾如何解决

　　建管不分体制给物业管理带来的矛盾

　　个别业主侵权问题

　　业主的权利和义务更加明确，物业公司将如何提出业主的义务意识？

　　当业主委员会成立的条件和审批部放宽的同时，物业公司应该如何？

　　【主持人】(陕西省工商联房地产商会秘书长宁高伟)：很感谢大家在下午在百忙中参加陕西省工商业联合会房地产商会、西安晚报、焦点房地产网举办的《物权法》讲座，这次协办媒体有《西安楼市》、《房周刊》、还有《华讯直递》，感谢孙总对商会工作的支持，感谢孙总给我们提供会场。下面请物权法专家陈万生老师给我们带来精彩的讲座。

　　【陈老师】：跟大家说一下，和工商联商量了一下，上一次就在这个地方对《物权法》讲了一次，为了便于大家对《物权法》和修改后的物业管理条例，从使用的角度有一个全新的了解，我们商量以后今天想采取这样的方式，有的东西我先讲一下，原来事前征求了相关会员单位的意见，出了一些题，就这些题进行全面解答一下，大家在听的过程中间，如果在物业管理实施过程中间都有哪些问题，也可以发条子，咱今天不算讲课，主要以互动形式为主，能达到解决物业管理实践中有些具体问题的目的就行了。今天我考虑了一下，主要想从三个方面讲：第一个方面讲一下《物权法》与物业管理条例之间的关系；第二个就是征求大家意见的时候，大家提了好多问题，我感到有必要看病的时候要查一下病因，在物业管理方方面面大家都讲存在这样或者那样的问题，那么这些问题的病因在哪里，我想站在《物权法》和物业管理条例的角度剖析一下；第三个主要解答大家提出的问题。

　　下面就正式开始。《物权法》和修改后的物业管理条例颁布实施已经两个多月，深入学习、贯彻、落实《物权法》和修改后的物业管理条例，关系到物业管理行业进一步走向法治化路程的一件大事，已经引起全行业和相关方面的普遍关注，大家在学习中不断思索，在实践中不断思考，在应对各种复杂矛盾中，仍然不断的带来一些迷茫和困扰。学习、思考、创新是全行业面对的重大课题，是大家在学习《物权法》和物业管理条例中间应当应对的一个重大课题，否则《物权法》修改后的物业管理条例，在行业带来丰硕甜蜜果实的时候，还将带来更大的烦恼，这是《物权法》和修改后的物业管理条例颁布了以后，不同的企业、不同的员工、不同的社会团队对《物权法》和修改后的物业管理条例站在各自不同的角度，产生的一种实际效果或者叫反映。

　　咱们说第一个问题，《物权法》与修改后的物业管理条例之间的关系。为什么我要把这个作为一个问题呢？就是《物权法》颁布了以后，不管在社会各界，包括我们本行业在学习《物权法》的时候，有的忘记了学习物业管理条例，或者讲有些把《物权法》和物业管理条例完全的割裂开，或者对立起来。这不光是咱们物业管理企业，包括业主自治组织也就是业主委员会和相当一部分业主，说的什么意思呢？大家在学习、贯彻《物权法》的同时，而不能忘记物业管理条例。那么讲《物权法》和物业管理条例它们之间到底是什么关系呢？咱们先讲《物权法》，《物权法》从民事基本法律层面，将物业管理的基本概念以法律形式予以确认，《物权法》以民事基本法律这么一种形式，将物业管理本身基本概念以法律的形式给予确认，《物权法》相关的内容和物业管理条例的基本原则、指导思想是一脉相承的，相互一致的。它不仅继承和丰富了物业管理条例内容，而且还将条例确立的业主大会、管理规约、专项维修资金等由行政法规上升为国家法律，提高了上述制度的使用范围和法律效率、法律等级。因此，《物权法》的颁发、实施将进一步促进物业管理条例本身的贯彻与执行，使物业管理活动更加有法可依，使业主、物业服务企业的合法权益能得到进一步的保障。

　　说的是什么意思呢？《物权法》对物业管理行业而言，它主要回答了三个问题，物是谁的，房子是谁的，权利人对物享有什么权利，业主对房屋享有什么样的权利，其他人包括业主在内的应当负有什么样的义务，如何保护物权，它从财产关系的所有、保护这个层面具体讲物业管理问题的。把《物权法》给大家说一下，那么讲物业管理条例呢，是依照《物权法》确立的基本原则，就物业管理这一单一模式，确立、解决、运作、操作层面的问题，大家说有《物权法》，《物权法》已经涉及到第6章、第7张相对关系，讲的本身就是物业管理的问题，为什么还要有物业管理条例呢？给大家说一下《物权法》主要从物的所有、物的使用、物的保护这三个层面讲的，物业管理条例完全是按照物业管理的单一模式，它具体的阐述物业管理单一模式的操作和运作层面问题的，在一定程度上讲，除了原则、指导思想以外，它本身调整的范围是不一样的，《物权法》对不同的房屋管理模式是起作用的，物业管理只对物业管理条例这一单一模式具体调整，而不调整业主自主管理模式和其他物业管理人管理模式的法律关系，它不调整其他的模式管理关系。《物权法》和物业管理条例并不冲突，因为物业管理颁发的原则就是物业管理、权利和财产相对应的原则，原来修改、制定物业管理条例的时候，它和《物权法》一样，它主要就物业管理条例和业主的财产权利相对应这个原则，作为前提的。它不仅吸取了发达国家成熟的建筑物区分所有权、建筑物区分所有权理论，而且在业主权利实现具体的条例上，它比《物权法》的某些规定甚至还要宽松，因此，条例只是行动法规，但它的立法思想还是非常公正，很有前瞻性的。

　　从条例上讲，它不是突然冒出来一个《物权法》，物业管理条例实施了这么长时间以后，《物权法》在建筑物获得使用权，它具体吸收了物业管理条例的实践经验。

　　再把条例给大家说一下，那么讲《物权法》颁布了，物业管理条例颁布了，是不是像大家原来所想象的那样比较理想化呢？啥问题都没有了呢？回答肯定是否定的。《物权法》修改后的物业感觉条例虽然出台了，但就具物业管理实践而言，《物权法》不能包治百病，它不是包治百病的良药，何况《物权法》只是从物权上加以界定，并没有涵盖物业管理的所有内容，它只确定一些原则，它从操作层面讲并没有涵盖物业管理的所有内容，包括修改后的物业感觉条例它还是比较原则，比较庞统，也没有覆盖物业管理的全部内容，为什么觉得实践中有些问题末能两科呢？为什么涉及物业管理内容的时候，还要用规范性的文件进行完善呢？完善的目的是弥补平行法规本身的不足，严格的说《物权法》只是为物业管理的进一步实践，不管是《物权法》修改后的物业管理条例都只是为物业管理的进一步实践提供了法律上的依据和基础。

　　它只是从实践上为物业管理条例提供了依据和基础，毕竟《物权法》和物业管理条例确立和调整的关系并不同，二者界定的法律主体、客体，客主有着相当大的区别，所产生的法律责任也有质的区别。总之，站在行业的角度讲，条例相当于《物权法》、《合同法》、《经济法》、《公司法》等等在物业管理实践中的综合运用，《物权法》讲的是物权关系，物业管理条例不光包含了《物权法》确定的原则和指导思想，它同样包括《公司法》、《经济法》、《合同法》，相关法律之间的内容，它是相关法律在物业管理实践中本身综合运用。因此，《物权法》虽然出台了，修改后的物业管理条例虽然出台了，从管理实践本身的角度，除了要遵循《物权法》、物业管理条例确定的原则之外，还必须要在实践中进行创新、要进行突破。大家最近注意看一下深圳特区物业管理条例、成都市的物业管理条例，如果没有《物权法》，没有修改后的物业管理条例，本身的颁布实施，也不存在深圳特区物业管理条例和成都市物业管理条例本身的创新和突破；在一定程度上讲，深圳特区修改后的物业管理条例、成都市的物业管理条例，将为全国物业管理条例本身的运作开起一个先河，今后随着实践物业管理条例还要修改。不管是法律、不管是行政法规，都是通过实践、完善、修改逐步走向成熟的，大家有时间的话，我建议大家把深圳特区物业管理条例和成都市物业管理条例阅读一下，这是中国物业管理发展的前兆，是西安物业管理发展的前兆，全国物业管理发展的前兆这就是一个信号。

　　咱们下来说第二个问题，物业管理条例颁布了，《物权法》颁布实施了，物业管理存在很多问题，条例颁布实施将近2个多月、3个月，物业管理实践中的问题同样是存在的，那么讲，从《物权法》和物业管理条例本身的角度，要对这些问题要进行归纳，要分析产生这些问题本身的问题是什么，原来我想把《物权法》和物业管理条例的主要内容给大家学一下，想过来想过去，还不如把这些法在一起说一下，大家好理解。物业管理存在的问题和成因，咱先说问题，物业管理到底存在哪些问题？

　　咱先看第一个，开发建设遗留问题造成的矛盾。这在实践中经常可以体会到，开发商随时更改规划，不按照规划建设配套设施，质量不合格，销售面积缩水等等这些问题，在业主入住了以后逐步的暴露出来，并长期得不到解决，致使业主把这些问题归属物业企业，咱高新区有一个项目，原来答应的有室内游泳池，房盖了多少年了，游泳池一直没有见到，业主拿着原来签的合同，原来发的广告，一直5、6年了和开发商闹的不可开交，最后钱赔了，业主还不答应，物业管理费业主拒交，物业管理比较艰难。很多问题都是开发商遗留的问题，《物权法》对开发商遗留的这些问题是没有筑底，讲的主要是建设单位的问题，但是在实践过程中，给人造成的印象，物业管理条例是约束物业服务企业的，与建设单位毫无关系的，不光建设单位把自己放在物业管理条例之外，这实际在全国范围是目前最突出的一个问题。

　　第二个问题，公用设施、设备产权不清晰产生的矛盾，会所、车库、物业管理用房，这几方面问题，一方面造成业主对产权的强烈主张，同时也带来了维修责任的承担和物业管理费的分摊，以及物业经营收入本身的分配等多方面的矛盾。简单的讲就是产权归属、收入使用、收入分配，涉及到会所、车库、物业管理用房这几个方面，这在目前，在陕西省的范围里面，相比较而言还是比较少一些，但是在西安市的范围，这类情况还是存在的。咱打个比方来讲，我在这里有的时候说到一些小区，我只讲事，我希望在座各位出了这个门不要讲一些小区，前一个阶段群贤庄小区闹的非常强烈，开发商在卖房的时候说，写的清清楚楚地下车库归建设单位所有，业主看《物权法》下来了，《物权法》讲约定的约定了，没有约定的就协商，咱们群贤庄的业主就闹事呢，我看出群贤庄最后把车库都卖了，所有权都是人家的，占用、收益、处分。当初的主要矛盾在哪里呢？他答应的地下车库、车辆服务费暂按60或者90块钱执行，咱干这一行的都很清楚，这是属于政府定价，政府什么时候定价呢？这说不清楚，它暂时按照60、90执行，政府定价下来按照政府定价执行，假如按60、90执行着，政府定价150，群贤庄还是按照60、90执行的，最后群贤庄包不住了，周边的价格都是150、200了，群贤庄打算把价格调一下，业主就不同意，就开始闹事，人家有占用、收益、处分的权利，人家又没有把车库改成库房，又没有改变车库本身的使用性质，人家还是有线，业主使用的。再一个，咱们相当一部分的开发商，原来卖房的时候，包括现在在内的车库、车位本身问题老想在那掩盖，咱们刚才讲的，归你所有，那你最后要按照你的面积掏物业管理费的问题，你不能说归你所有，涉及到公摊和物业相关费用的时候说和你没有关系。假如说车库，车库已经卖了，归你车主所有，车主拿到产权证了，你拥有产权了，它属于小区的配套，当然你要按照相关规定掏物业管理相关费用的问题，这一块你拥有的产权，享有4项权利后，你应该承担相应的义务。绝对不会说，谁有产权，权利和义务是对等的，不能只讲权利，不讲本身的义务。

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