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    司法实践考验《物权法》之一：不一样的房产 同样的困境

    “业主的建筑物区分所有权”———这是《物权法》中颇为拗口、也是无数业主最为关心的章节。从不同性质的产权划分，到业主大会、业主委员会的功能，再到车位、车库归属等小区热点问题……《物权法》的触角深入到了小区管理的各个方面。

    倘若一定要选取一部近年最具法治现状代表性的立法，2007年10月1日起实施的《物权法》无疑是最具考察价值的样本之一。

　　作为一部与公民财产权益息息相关的权利法典，也许没有一部法律像《物权法》这般经历了如此复杂变幻的博弈过程，也没有一部法律像《物权法》这般唤起了如此汹涌澎湃的对私有财产进行确权的社会热情。

　　但此部法律更耐人寻味的是，它自今年3月16日诞生后，在长达半年多的“实施准备期”屡遭难题。从社会关注的“钉子户”事件到沸沸扬扬的“住改商”风波，再到纠缠不清的小区物权纠纷，它们或揭开了未决的立法悬念，或触及了现实的物权“死结”。所有这一切，都以最直观的方式检测着《物权法》，也等待着法律更加及时、明晰的答案。

　　对于已经正式实施的《物权法》而言，司法实践中对它的考验也许才刚刚开始！本刊将分三期就这一问题进行专题报道。

　　——编辑手记

　　“业主的建筑物区分所有权”———这是《物权法》中颇为拗口、也是无数业主最为关心的章节。从不同性质的产权划分，到业主大会、业主委员会的功能，再到车位、车库归属等小区热点问题……《物权法》的触角深入到了小区管理的各个方面。

　　《物权法》出台后，错综复杂乃至血腥不断的“小区纠纷”都能迎刃而解吗？弱势的业主从此能享受“无痛置业”的快乐吗？不可否认，《物权法》的确“烹饪”了一桌“维权的盛宴”，不过，当我们细细品味一些权利的“滋味”，也许并不都能得到乐观的结论。

     车位：开发商“套现”正疯狂

　　“我们小区的车位已经涨到28万了，我花12万买的车，却要花两倍多的钱才能停车，这还让不让人活了！《物权法》管不管这事？”电话中，陈小姐满是焦虑的口气。

　　居住在广州的陈小姐告诉笔者，以前，小区的有车族每月只要花上200多元就能租用一个车位，但今年3月《物权法》出台后不久，开发商贴出了出售车位的告示，价格也不断“调整”，从15万一路涨到了28万。开发商为了逼迫业主买车位，使出了“只售不租”的“霸王”手段，宁肯让没有卖掉的车位空置，也不准业主租用。一些业主被迫将车停在小区外边，车辆被损、被盗事件时有发生。

　　“我们也想做个有志气的业主，坚决不买高价车位，但小区车位本来就紧张，现在不买以后可能就买不到了。而且现在已经有人买了几个、甚至十几个车位，准备以后再加价炒卖。”陈小姐气愤而无奈地表示。

　　《物权法》出台后，在广州、上海等地，许多小区都掀起了紧急出售车位、车库的风潮，一个车位二三十万元屡见不鲜，有的甚至飙升到四五十万元。有知情者透露，这一波极不正常的“热卖”，实际上是与《物权法》打“时间差”。《物权法》规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”而目前许多小区的业主与开发商签订购房合同时，并未明确约定车位、车库的归属，开发商如果现在不卖，将来很可能无法脱手，于是许多开发商赶在《物权法》10月1日正式实施的“大限”之前，急于将一些产权并不清晰的车位、车库“套现”牟利。

　　令人遗憾的是，对于这种公然规避法律的做法，《物权法》似乎也缺乏遏制之道。在《物权法》制定过程中，草案曾经规定：无约定或约定不明的车位、车库，属于业主共有。这一有利于业主的规定曾令许多人欢欣鼓舞。但在最终出台的《物权法》中，“业主共有”的范围大大缩小，仅仅局限于“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这意味着在建筑区划内的车位、车库都被认定为开发商的独立物权，并按照各种“约定”进行处置。而在现实生活中，至少在《物权法》正式实施前，不仅许多小区存在着产权不清、约定不明的车位、车库，而且不少可能已经由全体业主分摊了建设成本，理应属于业主共有。如果法律对这些历史遗留问题不提供合理的解决方案，甚至“默认”一些权属模糊的车位、车库统统归入开发商囊中，岂能体现对业主的公平？又怎能实现定纷止争的功能？在某种程度上，这也“鼓励”、“刺激”了一些开发商有恃无恐。

　　如果说，一些开发商在《物权法》实施前的疯狂“套现”行为，令许多业主被迫为车位付出高昂代价。那么《物权法》正式实施后，业主的权益能否得到保护呢？情况似乎也不容乐观。

　　对于车位、车库的归属，《物权法》目前实行的是“约定优先”，这当然契合民事法律的自治原则。但在现实语境下，弱势的业主与强势的开发商相比，完全不具有对等的谈判能力，所谓的“约定”很可能演变为扩张开发商利益的“霸王约定”。车位、车库资源的短缺，意味着无论开发商如何漫天要价，业主也只能接受“约定”。而业主与开发商在信息资源、取证能力等方面的严重失衡，又意味着对于那些建设成本已经暗中分摊到业主头上、理应归业主共有的车库、车位，开发商可以通过“约定”肆无忌惮地重复出售。

　　曾经被业主们寄予厚望的《物权法》，也许并没有彻底解开现实生活中纠缠不清的车位、车库权属争议之结。眼下一些城市车位价格飞涨乃至恶性炒卖的现象就证明，“停车难”、“停车贵”等等，依然是无数业主难以排遣的心头之痛。种种迹象表明，争夺车位、车库的新一轮纠纷和博弈也许已不可避免。
会所：异变中渐渐模糊的产权

　　“买房时，开发商拍着胸脯保证，小区的会所里有健身房、羽毛球馆、棋牌室、茶室等等，可以为业主提供高雅舒适的休闲场所，有些项目还是免费的。许多业主就是冲着这一条才在这里买房。可你现在看看，这会所成了啥玩意儿？”

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