在《物权法》与新修改的《物业管理条例》即将实施之际，物业公司如何摆正服务与管理的关系，更好地做到服务到位而不越位；职能部门如何做好监督工作。在近日召开的《物权法》与《物业管理条例》研讨会上，记者就《物权法》与新修改的《物业管理条例》的相关内容采访了郑州市房地产管理局副局长、郑州物业与房地产协会会长李全云。

　　记者：即将实施的《物权法》赋予物业行业哪些新内容？

　　李全云：本次即将实施的《物权法》赋予物业行业的新内容有：业主对建筑物的专有部分享有所有权，对道路、绿地共有部分享有共有和共同管理权。确定业主共同决定权，也就是我们所说的票权数的问题，双过半原则。业主对物业管理方式的选择权。业主可以选择专业的公司，也可以自主管理。业主对物业管理人的选择权，《物权法》规定业主对物业管理人有选择权；业主违反法律以及管理规约的救济权归业主、业主大会和业主委员会，过去我们对个别业主违反规约，没有解决的办法，现在对个别业主侵害全体业主的利益，业主委员会和业主大会有权制止，也可以请求人民法院予以撤消；在《物权法》中，特别是新修改的《物业管理条例》中，明确了小区的管理重心要下移，区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府都有指导监督的职能。

　　记者：《物权法》的实施将对物业管理产生哪些影响？

　　李全云：《物权法》的实施，将会掀起新一轮业主维权高潮，《物权法》第一次用法律的名义，宣布了私有财产是神圣不可侵犯的。过去常说国有财产、集体财产是神圣不可侵犯。在此之前，《物业管理条例》的颁布在全国也曾掀起过业主维权高潮，而《物权法》对物业管理行业的冲击力可能会更加强烈。

　　《物权法》实施后，业主在物业管理活动中的话语权将增强，如业主可以进行物业管理企业的选聘、解聘，物业服务质量、标准、价格的评估确定等等，业主在物业管理服务中的客户价值将得到尊重。小区中的业主召开业主大会、组建业主委员会的难度降低，更易行使自由选择物业管理公司的权利。因此，《物权法》的实施将大大促进物业管理市场化的进程。

　　记者：你如何看待物业行业从“管理”到“服务”的转变？

　　李全云：《物权法》和新修改的《物业管理条例》提到的都是物业服务企业，已经把原《物业管理条例》中的“物业管理公司”的“管理”修改了。而在过去的实践中，一些企业往往把自己放到管理的位置，强调自身的管理权利，而不是把自己放在受业主委托的服务位置。因此，在《物权法》增大业主解聘物业服务企业的权利后，物业服务企业只能靠提升自己的专业化服务水平来赢得业主的信赖，这既是挑战，也是机遇。也正是由于这个原因，物业项目最终将会向优秀的物业服务企业聚集。也就是说，服务到位的企业，优秀的企业，品牌的企业将会在行业里大有所为，那些靠投机取巧，违规经营的企业将会被淘汰。

　　记者：《物权法》的实施，对业主有哪些影响？

　　李全云：《物权法》确立了业主大会和业主委员会制度、明确了业主大会、业主委员会的决定对业主的约束作用、规定了业主应当遵守的法律、法规及管理规约，尤其是《物权法》第八十三条明确了业主大会和业主委员会有权要求损害他人合法权益的行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失，从而为拒付物业服务费、侵占共有部分等损害他人合法权益的行为提供了业主内部自我管理的约束机制，加强了业主在物业管理活动中的责任与义务，有利于维护业主和物业公司的共同利益。物业服务企业要用新形式真正地依靠业主委员会做好工作。

　　记者：《物权法》和国务院新修改的《物业管理条例》即将实施，作为行政主管部门应该做好哪些工作？

　　李全云：目前，作为行政主管部门首先要在认真学习、深刻领会、准确把握《物权法》和新修改的《物业管理条例》精神实质的基础上，加大对《物权法》和新修改的《物业管理条例》的宣传力度，使其涉及物业行业的主要规定和条款家喻户晓，人人明白；其二，物业管理行业要认真研究、及时制订、修订、规范和完善物业管理相关的法规、制度和办法；其三，要求物业服务企业要强化自律意识，规范自身行为，加快培养自身的竞争力；其四，还要大力促进业主自我管理自我约束机制的形成。