《新闻调查》——《朗琴园物业变局》

　　总制片人：梁建增 陈 虻

　　制片人：张 洁

　　编导：白云升

　　摄像：王忠新

　　录音：李宏卫

　　解说：古 兵

　　合成：吕 钢

　　责编：武 卿 姚丹阳

　　策划主管：郑 刚

　　播出主管：杨明泽

　　制作主管：张步兵

　　监制：梁晓涛 庄殿君

　　总监制：孙冰川

　　被采访人：

　　朱学军 北京市朗琴园业主委员会 主任

　　潘芝华 北京市朗琴园业主

　　戴建明 北京市朗琴园业主

　　栾继敏 北京市朗琴园业主

　　许 颖 北京市朗琴园业主 委员

　　张玉华 北京嘉浩物业管理有限公司朗琴园分公司 经理

　　舒可心 北京市朗琴园业主委员会 顾问

　　孟宪生 北京市律师协会物业管理专业委员会 副主任

　　金锦萍 北京大学法学院房地产法研究中心 副主任

　　徐北风 北京市物业管理商会会长 会长

　　林 鹏 北京中房恒通物业管理有限公司 经理

　　周越洪 北京市朗琴园业主

　　节目内容 第一部分

　　演播室：近年来，城市社区中的物业纠纷越来越多，据中国消费者协会的统计，去年全国物业投诉增幅高达20%，如何解决物业纠纷直接关系到社区的和谐与每一个居民的生活幸福。一个月前，北京的朗琴园社区首次引入了一种新的物业管理模式——信托物业管理，那么这种新型的物业管理模式与传统的模式有什么不同，对解决物业纠纷又能够产生什么样的作用呢？

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　　同期：现在物业的问题是什么呢？不作为，根本就不作为。我认为我们现在朗琴园所有业主的尊严受到挑战了，谁来这么做的？是物业。

　　解说：今年8月4日，北京朗琴园社区召开了一次业主大会，目的是要解聘老物业公司，并通过招标选聘新的物业公司。

　　同期：彻底地解决所有已经纠缠在一起的问题，而这些问题必须得用更换物业，具有最根本性的一招。

　　解说：朗琴园是北京宣武区一个商业住宅小区，2002年开始建设，2005年底基本全部入住，目前共有2400多户业主，1万多人。老物业公司也就是前期物业公司，是由朗琴园开发商选聘的中房恒通物业管理公司，那么业主们究竟为什么要解聘老物业公司呢？

　　去年3月9日，由于对朗琴园停车费调整价格不满意，一些业主开车堵住了小区大门。当时业主们意见最大的是取消了每月150元的地上停车，改为每小时收费2元，地下车库原本可以计时收费，改为按月出租，并提高了收费标准，没有办证的车不能进入地库。

　　朱学军：地下改成(每月)六百，而且一次性地先交两年停车费，百姓就不干了，就自发地堵车了。

　　记者：但是开发商涨价，肯定也有他的理由。

　　朱学军：涨价没理由，没有任何理由。

　　解说：那么这场纠纷的另一方当事人物业公司和开发商又是如何看待纠纷的呢？记者采访了朗琴园的前期物业公司中房恒通物业公司。

　　林 鹏：当时办一年是四百八(每月)，办两年优惠政策，有一个三百六(每月)，当时人家已经办了，相当一部分办了的是两年，三百六的。但是有一部分人，就是少部分人不愿意办，他以什么呢？他承受不了两年，说是乱收费，拿这个作为导火索引发起来的，而且这个事情，我们又不是产权人，跟我们没有什么直接关系。

　　记者：等于当时是开发商跟业主之间的一个矛盾。

　　林 鹏：是。

　　解说：调整朗琴园停车费的是开发商——北京润博房地产开发公司，但是该公司拒绝了记者的采访。据了解，当时朗琴园接连发生了三次堵车事件，并影响到了周围的交通。

　　记者：为什么当时会用堵车这种方式？

　　许 颖：因为抗议没有用，谈判没有用。当时没有业委会自发业主也成立了一些团体，要求去跟他谈判。

　　记者：尝试过吗？

　　许 颖：也谈判了，谈判破裂，没有用。

　　戴建明：我觉得是一个强势群体对弱势群体，你没得谈，所以开始维权、堵车，我觉得也是没办法的办法。

　　许 颖：花那么大的精力是为了一个月六百块钱的停车费，其实那只是一个表象，实际上人都是理智的，因为大家看到一种苗头，就是说你今天纵容他这种行为，他说这东西是他的。今天六百，明天他说要八百，后天他说一千，你要是不反抗，你始终就只能接受，而且你是纵容他的行为。

　　解说：堵车事件发生后，北京市宣武区政府进行了协调，最后停车费标准并没有变，只是允许没有地库车证的业主进入地库停车，按每小时2元收费。这次纠纷让朗琴园的一部分业主们开始思考应该如何维权的问题。

　　朱学军：你一盘散沙不行，你想一个物业企业，他就百八十人，那我们呢？将近一万人，为什么这百八十人能控制你一万人？为什么？因为他有组织。

　　许 颖：堵车可能最后这个结果，他没有达到他的目的，但是我们整个小区的人是觉醒了，我们觉醒以后，大家就认识到如果要保护自己的合法权益，必须按照法律赋予我们的程序去走，首先要成立业委会，你要有业主集体意志的一个表达机构。

　　解说：停车费纠纷之后，朗琴园的一部分业主马上开始筹备成立业主委员会。2007年4月，经过近一年多的努力，朗琴园的业主委员会终于成立了。但是就在业委会成立不久，朗琴园又发生了一起纠纷事件，事件的起因是业主们发现小区里在进行打井施工。

　　朱学军：一直挖过去，一直挖到那边，一直那头进去。

　　记者：有多少水井？

　　朱学军：反正这园子里有那么十口井吧，外头还有，这一圈有差不多二十多口井。

　　记者：这水井是做什么用的？

　　朱学军：为朗琴国际四期做空调的地源热泵。

　　解说：朗琴国际是朗琴园小区的的四期工程，前三期都是商业住宅，朗琴国际是一座大型商厦，其中包括了希尔顿酒店、大型商场和写字楼，打井是用于整个大楼的中央空调循环用水。

　　朱学军：这底下，就五十米以下，这个管子有多粗呢？直径应该是这么老粗，大铁管子下去，完了把水抽上来。

　　记者：你们当时认为这样一种方式对你们有什么样的隐患吗？

　　朱学军：当然有隐患了。

　　栾继敏：他是往出抽水，肯定时间一长了以后，这房子要下降。

　　潘芝华：一开始都不知道，开头都不知道，知道以后非常气愤，距离很近的，一看那么大的管子在抽水，谁不害怕？

　　解说：当时为了制止在小区的打井施工，朗琴园业主委员会曾经多次找开发商协商。今年7月12日，朗琴园业主委员会、开发商、施工单位和物业公司四方达成协议，暂时停止施工，并由物业公司负责监督。只有经全体业主的同意，而且开发商必须提供打井的评估报告和审批手续，才能继续施工。

　　潘芝华：但是第二天还是第三天开始，他又强行施工了，把那个协议撕毁了，这是我们看见的。

　　栾继敏：而且他们强行地开(工)，朱主任出来制止以后，把朱主任给扔到沟里去了，扔到井沟里去了。

　　解说：据朗琴园业委会向北京市水务局的咨询，打井工程并没有经过北京市水务局的审批。业主委员会认为当时的前期物业公司存在失职行为。

　　记者：你们知道他们在这个社区打井吗？

　　林 鹏：知道啊。

　　记者：你们物业公司查过他们打井的资质，或者说他们打井的这些程序上，有没有经过政府部门的审批？

　　林 鹏：这个我们没有。

　　记者：这不是你们职责范围之内的事吗？

　　林 鹏：因为他们当时翔晨公司(施工单位)跟我们说是有。

　　记者：他说有你就认为是有啊？

　　林 鹏：对，这块可能从工作上有我们的一个失误吧。当时打井这个事情，我们也跟业委会通报了，得到业委会同意了。

　　解说：物业公司说打井工程曾经征得了业主委员会的同意，但是业主委员会予以否认。

　　朱学军：这个井刚开始开发商说有手续，物业也说有手续，最后一查没有；第二，没有征得业主同意。

　　栾继敏：主要症结还是开发商和物业公司，他俩的关系问题。

　　记者：你们认为是管家出问题了？

　　栾继敏：管家出问题了。

　　解说：今年7月31日，北京市水务局对朗琴园的打井工程进行了调查，随后查封了水井，并处以罚款。同时，朗琴园业主委员会也把开发商告上了开庭，至今还在审理之中。

　　朱学军：朗琴园所发生的任何事情侵害业主权益的事情，必须从根本上解决，就是结束前期物业选聘自己的物业公司

　　记者：通过起诉的方式，法律的方式来解决，这样的话不是也进入了一个司法渠道，可以很好地解决这个问题吗？

　　朱学军：那么你也知道在法律诉讼当中，这个时间非常长，我们等不起。

　　解说：按照《物权法》和《物业管理条例》，业主有权解聘前期物业，但同时也规定要解聘物业公司，必须召开业主大会，要有超过半数业主的同意。而朗琴园共有2400多户业主，要形成最终决议显然并不容易，而且换了新的物业公司之后就能够保证不再产生纠纷吗？

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