上世纪90年代中期，物业管理这种新兴的产业在合肥市出现，从此，普通居民的生活开始和物业产生了联系。但因为种种原因，目前，合肥市很多小区业主和物业之间的关系，似乎都不能用“融洽”来形容。在不少小区，物业和业主还在为物业管理费的收取，在玩“捉迷藏”、打“拉锯战”。

    物业
    物管费用收得好难
    要论原因各有不同

    新年已到，各个单位和公司正在给来年做预算，可合肥市不少物业公司却还在忙着收去年的物业管理费。说“收”可能太轻松，不少物业公司是想着法子尽可能多“逼”出几户业主的物业管理费。
    日前，记者调查了合肥市5个小区，其中只有一个小区的物业费收费率达到90%，剩余4个小区收费率有的甚至只达到50%。

    收入水平影响物业收费率

    位于合肥市岳西路上的岳西新村上世纪90年代始建。虽然是一个老小区，但记者看到，小区内的物业管理模式却不落后，门口不仅有门卫把守，而且还安装了几路监控系统。虽然小区内很多业主都夸物业管得不错，卫生、安全方面都挺好，但是小区物管费收取率最多只达到60%。
    该小区物业办的负责人洪先生称，老小区能收到50%就算已经很不错了。他告诉记者，小区房子时间长了，一些业主的房子开始漏水，可这些都是历史遗留的问题，靠物业很难把问题解决，一些业主就以这个为由拒交物业费。小区还有很多住户都是一些经济不景气工厂的职工，经济收入比较低，有的甚至拿低保，这些住户就更不愿掏钱付物业费了。
    “有个别业主平常把家里的垃圾袋都拎到小区外面去，还说‘我把垃圾都带出去了，都不麻烦你们物业了，我当然不用交物管费’，这样的业主让我们怎么收物管费？”洪先生无奈地告诉记者。

    开发商遗留问题物业遭殃

    一些小区物业对于业主们拒交物管费的理由觉得很委屈。长春都市花园的物管费收取率也只有50%。该小区物业工作人员告诉记者，小区规划之初就不合理，沿街铺面太靠近居民楼，现在有的沿街铺面开设酒店，靠近门面的小区住宅楼饱受酒店后堂油烟侵扰。业主找到物业要求解决，可物业只能去交涉，这样有的业主就把气“撒”到物业身上，拒交物管费。
    合肥市当涂路聚业苑小区物业管理有限公司陈先生开口就诉苦。他说，该小区2002年交付使用，但由于开发商遗留了太多问题，如停车位问题、公共卫生的配套设施问题、公共活动场所问题等，让业主意见很大，对收缴物业费有抵触情绪，有的交费不全，有的交费拖拉，还有的干脆不交。甚至有的业主从2002年入住至今，从未交过物业管理费。

    从法律途径讨费操作难

    记者在采访中，几个小区的物业人员都告诉记者，很少有居民主动上门交物管费，而收费人员上门收费常常吃“闭门羹”，一些长期不交的“钉子户”让物管人员无可奈何。
    虽然有关法律法规规定，物业管理人员可以通过法律途径，要求业主交费，但是实际操作起来非常困难。岳西新村物业办负责人洪先生称，小区内有1400多户，近一半住户不交费，这么多人的官司怎么打？
    不得已，一些物业办不得不想了点招数。岳西新村物业办不得不定了一些“硬规定”，如小区住户要交停车费，就必须带着物业缴费单。

    不交费可能导致恶性循环

    岳西新村物业办的洪先生认为，如果部分业主仍然坚持不交物管费，今年或者明年物管费的收取率可能还将继续下降，“没有交物管费的业主侵犯的是交费业主的利益，这样下去以前坚持交物管费的业主以后可能就不交了，物管费的收取率就会越来越低。”   
    洪先生认为，如果这样下去，势必造成恶性循环：小区内大多数业主不交费——物业管理公司入不敷出——物业撤走——小区无人管理。
    聚业苑小区的物业管理人员陈先生告诉记者，由于小区只有50%的业主交费，物业公司不能正常运转，去年，陈先生承包的物业公司坚决要求退出，但后经多方协调，最终没有退出。但他告诉记者，放弃这个小区的物业管理是迟早的事。

    业主
    管理得好我就交费
    管理太差收费没门

    “小区这样子！物业费能拖就拖”

    在聚业苑小区门口，一对年轻夫妇对记者的询问直言不讳：“这样的小区根本谈不上物业管理，我们曾经丢失过几辆自行车。你可以参观一下小区，你也可以全面了解一下情况，这里哪像住宅小区的样子。所以，今年的物业管理费能拖就拖。”

   “看别人不交，我就没交”

   同样是在聚业苑小区，一位张姓业主告诉记者，她是2002年搬到这个小区的，前些年她家都按规定交物业费，但后来听邻居说很多人不交物业费，今年她也没有交。
    她说：“要交大家都交，要不交大家都不交，反正物业也不能拿谁怎么样。”

    “管得这么差，当然不愿交费”

    在长春都市花园，一位业主对小区的管理“满腹牢骚”。
    他告诉记者，小区内的清洁工人扫地时，把垃圾就往绿化丛里扫，小区内停车位不够，现在小区里面到处都是车，而且有的路灯还坏了，晚上都不亮。“小区管得这么差，让我们怎能心甘情愿地交费。”

    “若都不交费，吃亏的是业主”

    聚业苑小区业主刘老先生告诉记者，他们家一直按物业公司的规定缴纳物业费。他认为，该小区物业费和其他小区相比非常便宜。
    他说，物业费取之于民，用之于民，交费要靠自觉，如果大家都不交费，小区管理不好，吃亏的仍然是业主自己。

    案例
    良性互动你好我好
    恶性循环留下烂摊
    物业与业主形成良性互动

    在记者采访的5家小区中，只有太阳岛花园的物管费收费率达到90%以上。
    太阳岛花园一位物业工作人员告诉记者，因为小区管理比较到位，对于业主反映的问题，都能及时安排人员进行处理，所以业主都很满意，小区90%以上的住户按时交纳物业费。
    记者在采访中，也目击了物业处理业主问题的迅速：正在说话间，一位业主打来电话，称家中的空调坏了。工作人员在进行登记后，立即联系了维修人员，随后便上门进行维修。 
    小区业主张先生告诉记者，他对物业的管理很满意，反映的问题也能及时解决。小区有专业人员为业主提供家中保洁服务，业主可根据需要在小区物业处进行预约登记。“家中的小修小补以及保洁都会交给物业，收费都是明码标价，用得很放心。”

    收费难先后逼走两家公司

    合肥市濉溪路上的二建三处小区因为物管费太难收，管理该小区三年多的合肥市运达物业管理有限责任公司于2007年8月份撤离该小区。两个多月后，接管该小区的浩瀚物业又撤离该小区。如今该小区前后两个岗亭空无一人，小区处于无人管理的状态。
    记者了解到，因为该小区无门面房对外出租，也没有可用来经营的车库、幼儿园等盈利设施，物业公司只能靠从家家户户收取物业费维持管理工作。但是该小区部分居民没有交物管费用的意识，虽然全小区只有240多户，仍有80多户不交物管费，物业公司入不敷出只能选择撤出。     
    该小区一位住户告诉记者，新的物业公司管理小区后，管理得比较到位，上一个物业公司遗留的问题都给解决了，可还是有一部分住户坚持不交费，物业公司撤走也是没办法的事。

    观点
    收费难是普遍问题
    多方协作才是关键

    合肥市房管局物业处李处长在谈到物业收费时，直言不讳地说，从目前情况看，物业难收费是个较为普遍的问题。他认为，要想小区提高物业管理费收取率，要保证物业服务质量、业主委员会沟通作用、业主意识三方面达到协调一致。
    李处长告诉记者，一些小区在建成之初，开发商就遗留了一些问题，如房屋的质量问题，配套设施的不完善，公共设施挪作它用等，这些问题如果不能妥善解决，就可能引起业主的不满，进而影响到日后物业管理费的收取。
    “一些业主缺乏花钱买服务的意识，而且极易引起其他业主的效仿。”李处长告诉记者，部分小区业主认为，只需要物业负责清洁及保卫工作，一年交几百元不值，其实物业还负责小区公共设施的维护，保障小区的正常运转。
    此外，一些物业公司服务没有跟上，造成小区环境差，居民财物频繁被盗等问题，小区居民自然不愿交纳物业费。
    “小区业主委员会是联系业主与物业的纽带，而一些业主委员会成员对自己定位不准，没有真正起到沟通的作用。”李处长认为，业主委员会是维护所有居民的利益，作为所有居民的代表与物业公司进行沟通。前提是这个业主委员会应是依照小区大部分居民的意志而成立的，而不是物业管理公司通过“活动”拼凑出来的所谓业主委员会。
    李处长告诉记者，就目前小区物业管理费收取率高的小区来看，都有以下共性：开发商没有遗留什么问题，物业真正为业主进行优质服务，业主委员会真正起到沟通的作用，这样大部分业主自然愿意交纳物业费。

    （本组稿件由  本报记者  罗丛旺 徐韧松  索苏静／文  庄道龙／摄）