【主持人：】刚才我们聊了买房、验房种种的问题，那么物业管理也是一个成熟楼盘长期会存在的延续性工作，也是比较难以让人人都很满意的工作，从物管公司的角度来说，业主的要求也是不一样的，同样的楼盘采取不同的业主，可能有人很满意有人很不满意，这必然会造成业主和物管公司之间的矛盾，如果出现这样的矛盾，从律师的角度来说应该给业主什么样的建议？如何解决这样的矛盾？

　　【彭清正：】这就是我们所说的，买房子不等于买房子，这好像是一个相互矛盾的命题，就是为了提示大家，买房子是一个整体的系统工程，选环境、人文文化，包括我们的装修标准、建筑质量，包括我们说的自然景观，其实还有一个很重要的问题，因为我们买房子是生活在一个集体，生活在一个社区里，只要是集体、只要是一个组织、只要是一个社区，它必然就会有规矩、规则。现代社会必然是民主和法制的社会，所以现在我们提出来一个新的问题，也就是我们所说的社区管理，包括物业管理怎样行使权利，权利在哪里？怎么样行使？这就是我们要用民主的程序，按照民主的法则和规则来行使自己的权利，比如说业委会成立，通过业委会，我们选举业委会就可以投票，按照大多数人的意愿来行使，也就是说少数人要服从多数人，不能因为个别人，我是千万富翁或者亿万富翁，其他十个、二十个、上百个小业主都要听我的，这是不行的。我们要按照民主的、法律规定的程序来行使自己的权利、发表自己的意见。

　　【主持人：】现在据我的了解，成立业主自己的业委会是一个瓶颈，虽然说国家或者是政府也做了很多的工作，但是困难好像并没有得到太多的解决，从这一点来说，你从法律人士的角度，给到希望成立业主委员会的小区或者是业主一些建议，按照你所说的一二三四五的步骤，就一定能够成立业委会。

　　【彭清正：】每一个小区的情况都不一样，有的是大社区，有的是分期开发的，也有小的社区。

　　【主持人：】我们就说一个最简单的，小社区，已经全部开发完了，已经入住，怎么办？

　　【彭清正：】这就很容易了，按照新的物权法的规定，进行投票，选出业委会的代表，成立业委会。

　　【主持人：】但是在组织投票的过程中，可能现在的物管公司就会进行干涉了，你贴的告示给你撕掉了，也不提供场所，你向有关部门申报时，发现以前已经有一个了。

　　【彭清正：】我们不能用历史的眼光看问题，物权法出台之后，包括和谐社区也是作为政府指导下的一项重要的工作。

　　【主持人：】现在的主管部门是哪一个？

　　【彭清正：】就是居委会，它是可以指导大家来成立业委会的。

　　【主持人：】业委会假设在居委会的指导下成立了，需要政府机关认定，那么这个机构是什么机构？比如说我们组织了一个业委会，也是这个街道来指导我们组织的，但是要报政府，业委会是一个法人单位，那么是民政、国土还是房管呢？

　　【彭清正：】关于业委会的法律主体问题，物权法没有对这个进行界定，所以我们今天不在这里讨论了。但是有一点，成立业委会现在比以前相对来说容易得多了，一个是政府的指导，一个是有章可循了，而且遇到困难是肯定的，包括律师和验房师的工作，都会遇到很多阻碍和刁难，这些都是很正常的，不能用遇到的困难来否定这件事，问题是小业主、消费者是不愿意行使民主的权利，我不投票，这样也会出现一些问题。再加上法规目前还不够细致，社会管理的经验还不太成熟，所以除了专业人士，也要依靠政府的指导。

　　【主持人：】我也请教过开发商，既然物管这么难做，而且根据他们自己的表示，物管还不赚钱，为什么这么多发展商还是把自己开发的物业交给自己的物管公司来管理呢？当时他们给出了一个答案，我认为还是有一定合理性的，他们说作为一个负责任的，或者树立自己品牌的发展商，希望自己开发的楼盘是由自己的物业公司来管，虽然不尽很完善，但是对塑造我的品牌是有好处的。从这一点来说，我们也看到了建设一个美丽的家园，不仅仅是开发商，也不仅仅是物业公司，包括每一个业主，需要共同合理完成的一件事。有时看起来会是矛盾冲突，但是其实也可以通过各种各样的途径来妥善解决，最后我们希望得到的是一个和谐社会、一个和谐的社区、一个美好的家园。

　　今天由于时间的关系，今天的下午茶时间就进行到这里。谢谢两位嘉宾光临我们今天的聊天室，也谢谢各位网友的热情参与，一周继续。