第二家上市物业公司出现了,听它如何讲故事?

萌得挡不住

       2018-12-07 20:01:09      浏览260次
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    10月23日上午9时,中海物业(HK:02669)正式登陆联交所,成为继彩生活之后第二个在香港上市的物管公司。

    对地产行业而言,不过是又多一个在资本市场演绎故事的配角,除非它祭出创新手段打开新的收入渠道缺口,否则就不能算有所裨益;但对中海物业而言,上市至关重要,公允价值的确立和独立融资资格的取得关乎扩张与市占率。而且这还是一次关键“补错”——中海物业曾在多年前痛失上市良机。

    现任中国物业管理协会理事会会长的沈建忠这样评价物管行业,可以借助于资本力量但又不能被资本迷惑。说到底,物业管理本质仍是服务行业。

    以强大的融资能力和人才输出能力著称的中海,会在物管这个行业新风口上重新起飞吗?

    第二个吃螃蟹者:曾经有一份真正的机会摆在面前

    中海物业曾有机会成为资本市场上首家物业上市公司。这样的次序并非不重要,因为对于行业而言,好故事被第一家上市公司讲完了,第二家上市公司给行业所带来的价值有限,但中海物业毕竟来了。

    中海物业通过中国海外以实物分派股份予股东的方式进行分拆,并以介绍方式独立上市。

    按照规程,三天前即10月20日,登记在册的中国海外股东瓜分中海物业全部已发行股份,共3286860460股。规则是,上述合资格股东每持有三股中国海外股份可获派一股中海物业股份。

    这种上市方式带来的好处是,相对IPO节省了可观的排队等候上市的时间。但同时,中海物业的股份供应与交投换手的活跃度将遭到考验。即使今天只是上市首日,但中海物业已须面对稳定原股东与吸引新投资者入场,稳定股价并使其走高等问题。

    上午10时,开盘后一小时的中海物业从每股开盘0.94港元报价上涨41.5%至1.33港元,成交金额为1.54亿港元。

    与此同时,国内首个上市的物管公司彩生活每股报价为6.92港元,远超母公司花样年的0.96港元。在过去52周中,彩生活股价最高为13.5港元,最低为4.45港元。

    作为物管行业仅有的两家上市公司,中海物业与彩生活必将被行业和资本市场拿来比较。其实,仔细留意两者近年的发展历程,不难发现有诸多人事交集。

    中海物业的过往史相当有趣。根据其自述,1995年中海在内地成立物业公司,并利用香港经验在内地铺开经营;1996年-2006年期间,中海物业迅速扩张,管理面积增长强劲并进入多个主要城市。

    记者了解到,此期间中海物业发展史上生成了一个重要节点——2001-2002年。

    在时任中海物业总经理李立新等一批经理人的推动下,中海物业在公司内部推行股份制改革,其中包括股权多元化和员工持股计划。此举当然是为日后的上市计划打算,当时管理层极力要求集团内物业与地产分开经营,要求享有独立经营权。

    但是,股份制改革于2001年被中海外叫停。并且,中海外禁止中海物业接承其他开发商的物管物业,认为这是为集团开发地产业务树立竞争对手。此后数年,中海物业规模扩张主要依赖内部增长。

    经理人与大股东的经营管理思路背道而驰。2002年,李立新出走,时任副总经理的唐学斌、杨丛歧和臧世胜、黄玮、李长柳、耿万岭等管理班底以及达百人的技术管理团队同时出走。此举堪称当年中海外最大一场人事变动。

    被高管团队带走的还有原属中海外的一家物业公司,中海外承,这便是后来的开元国际。众所周知,2002年,前中海物业副总经理唐学斌加盟彩生活。除他之外,当年出走的管理班底和技术团队绝大多数加入开元国际,直至开元国际被收购。

    2015年2月,彩生活以总金额3.3亿元,收购深圳市开元国际100%的权益。后者拥有包括北京中海外物业管理有限公司在内的四家物管公司100%权益。

    此次收购为彩生活带来超过130个物业管理项目,覆盖北京、深圳、上海等十多个城市,是迄今为止国内物业管理行业出现的规模最大的一宗并购案例。

    彩生活看上开元国际除了后者项目丰富外,还因其在传统物业管理上经验充足,是擅长打造高科技平台彩生活所不能及的。收购时,开元国际班底仍为李立新原班人马,与彩生活总裁唐学斌有旧时情谊。

    抛开过往,对中海物业而言,分拆上市始终是Latter better than never。

    量中海之全力,结物业之欢心

    中海物业分拆上市的消息最早出现在2014年,一年之间,中海外和中海物业均有不少实际动作:上半年,中海物业通过内部转让和收购等方式,先后合并北京中建物业、重庆海投物业、淄博亲颐物业、中海宏洋物业、呼市中海物业和广州广大花园等多个物业。

    与之呼应,母公司中海外及关联公司作出排除同业竞争的承诺。网易房产了解到,除中建总和中建股份保留运作旗下两个全资拥有的附属单位营运,向其提供物管服务外,集团其他物业管理业务都将打包归属到中海物业。

    中海物业现任管理团队堪称豪华——郝建民获委任为中海物业董事会主席,将在策略意见和长期发展计划上为中海物业把握方向;董事会副主席兼行政总裁王琦将协助郝建民管理公司。王琦还担任中海外副总裁,曾在2011年出任中海物业(内地)董事长;管理公司人力资源的是执行董事兼副总裁史勇;中海物业原总经理杨鸥则被任命为执行董事和副总裁,负责公司业务的整体管理营运工作;另一执行董事甘沃辉兼任财务总监,负责公司财务。

    上述管理团队在今年6月正式得到任命,他们将负担起中海物业的内延式增长和外延式扩张为主的工作。对于资本市场而言,管理规模是衡量中海物业成长性的核心指标之一,也是公司盈利基础。

    根据10月14日中海物业所公布的聆讯后资料集,截止到2015年5月,中海物业所管理的总面积为6760万平。在过去的2012、2013和2014年年度,对应面积为3410万平、4590万平、5640万平。

    网易房产发现,该部分数据与同期中国海外发展年报中统计的管理面积有所出入。据历年年报,2012年至2014年期间,中海物业所管理面积依次应为3800万平、4000万平、4550万平。

    目前,中海物业与中国海外发展尚未就数据的不统一作出解释。但不排除聆讯后资料集里把今年内部转让、收购的权益面积添加进中海物业管理总面积的可能。

    据统计,截止至今年6月,彩生活物管总面积为2.7亿平,万科物管总面积为1.1亿平。就目前来看,中海物业在规模上离前述两者尚有一定距离。

    真正的考验

    对利润为王的地产商而言,向物业要利润可谓事半功倍。

    据聆讯后资料集,2012、2013和2014年,中海物业的收益分别为14.45亿港元、18.44亿港元、21.64亿港元,复合年增长率为33.4%;其中,公司股东权益利润分别为6154万港元、8552万港元以及9708万港元,相应复合年增长率约为25%。

    中海物业下设两个业务分部,分别是物业管理服务部和增值服务部。其增值服务部具体业务主要是为物管公司提供维修和设备升级改造、为业主提供社区公共空间租赁、购物协助等服务。

    同期,中海物业物管服务总额毛利分别为14.3%、17.1%以及17.9%;而对应的增值服务总额毛利则分别是57.5%、44.3%和37.4%。

    分析数据可知,尽管增值服务分部的毛利率近三年有减少的趋势,但相比物管服务分部,其毛利率仍居高位。

    中海物业认为,上市后维持及提高盈利水平的能力仍取决于在业务扩张的同时能否有效控制劳工等经营成本以及相同模式的复制,节流与开源同步进行。除了在规模上对外延式扩张作出要求外,还要求项目单元经营成本的降低和多元化渠道的开启、增值服务能力的提高。

    近年,为减少劳工成本,中海尝试采用远程监控系统等措施。为降低能源成本,中海物业还与多家能源公司合及采取节能措施。

    开源方面,2012年,中海物业便开始构筑增值服务的雏形。首先,在深圳和华东等地区设立增值服务中心作为试点,并开始开展LED业务、保险、快递等业务。 2014年年底,中海物业开发手机APP“悦居中海”,以提升用户访问、体验和服务组合扩展功能。

    不过,分析2012-2014年中海物业的收益明细可发现,3年间增值服务在收益总额中占比分别为3.7%、5.6%和6%,并无明显变化提升。

    中海物业的增值服务仍处于起步阶段,其与以彩生活为代表的互联网+物管企业所背书的以客户为数据入口,紧密结合互联网和电商的增值服务仍有差距。

    中海物业计划扩大服务平台的覆盖,以便改善线上和线下服务的整合度,进一步发展O2O平台,社区社区租赁、销售及其他服务。

    不过有观点认为,相比目前市场上已有的创新科技的运用、云端服务、网上交流平台和手机APP,中海物业的增值服务并无新意。

    且不管外界评论好坏,甫上市的中海物业仍处于资本市场的蜜月期。截至今年5月,中海物业账上现金流量高达12.9亿港元。高额的现金留存水平意味着公司更大的扩张空间。

    央企背景也带来利好,中海物业除寻常的住宅和写字楼等物业外,还能插手公共屋村、基建和出入境口岸等政府物业,经营类型的多样化为资本想象带来更多可能。

    但回归基础,增值服务收入的提高仍需靠规模扩大来落实。近年来,中海物业主要透过内生增长来扩张,至目前,中海物业所管理物管面积中有90%来自集团内。

    彩生活潘军的声音则称,并不担心上市的中海物业。他认为,一个几乎没有外延式扩张经验的公司难以在三至五年内了解收购对象的心态、把握收购成本、估量难度。

    此外,与行业所有谋求外延式扩张的物管企业一样,中海物业面临着规模大的企业无法收购的问题,因为这类公司的目标是单干,成为下一个彩生活或中海物业。但收购规模小的物管企业又面临收取管理费用低,文化难以与中海物业融合等问题。

    对失去上市先机的中海物业而言,收购扩张任务和增值服务一样,箭在弦上。

    同时,中海物业为中海系所开发的物业带来衍生价值,一旦在扩张中因控制成本而牺牲服务质量,对地产销售将成反噬之力。但倘若成本控制不过关,资本市场又未必会买账。一道颇不简单的算术题,摆在了中海物业面前。

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