物业管理企业部门经理、 管理员资格考试大纲

第一部分 物业管理概论

一．物业与物业管理基本概念
了解物业管理的产生与发展，物业管理市场的涵义；熟悉物业管理的委托方式与经营方式，物业管理涉及的有关部门、组织机构的职责与相互关系，异产毗连房屋与单一产权房屋情况下参与物业管理的各相关机构、组织之间的关系；掌握物业的含义与分类，物业管理的含义、性质及基本特点，物业管理的基本内容与基本环节。

二．物业管理与房地产开发
了解物业管理在房地产开发中的位置与作用，物业管理早期入的必要性；熟悉物业管理在规划、设计、施工阶段的参与方式、职责与要点，物业接管验收的标准；掌握竣工验收与接管验收的区别，接管验收的内容及双方责任。

三、物业管理与房地产开发
了解有关公司的基本概念，物业管理公司设立的条件和程序，企业财务管理的基本内容与要求，IS09000质量认证体系的基本知识；熟悉物业管理企业的组织形式与机构设置；掌握物业管理企业的权利与义务，物业管理企业部门经理、管理员的必备知识与必 备能力要求，物业管理企业员工的培训方式、基本内容与要求。物业管理企业的财务核算、财务监督、财务分析的基本方法。

四．业主大会与业主委员会
了解业主大会的召开程序、业主委员会的性质及其在物业管理中的地位和作用，业主委员会和物业管理企业的关系；熟悉业主、非业主使用人、业主大会、业主委员会的权利与义务。业主委员会的组成与运作，业主委员会选聘物业管理企业的标准与方法，物业管理招标程序和招标书的编制；掌握业主公约、物业管理委托合同的详细内容。

五．房屋修缮管理
了解房屋的损坏原因，熟悉白蚁的预防和灭治，房屋修缮工程的分类；掌握房屋修缮管理和日常养护的内容及日常养护的考核标准，装饰装修管理的基本要点，房屋修缮责任的划分，房屋完损等级的分类、标准及评定方法，危房的鉴定与管理。
六、房屋设备管理
了解房屋设备的构成与分类，房屋设备管理的基本内容与要求，各类设备的档案资料要求，熟悉各类设备的验收程序与要点，房屋设备的保养与维修要求；掌握各类设备的特点、管理要点与管理方法，给排水、供电、供暖设备的管理职责划分

七．物业管理综合服务
了解物业管理综合服务的概念、特点、运作形式与管理，物业管理与保险的关系，保险合同的基本知识，物业管理常保的险种；熟悉绿化的基本知识，居住区道路的规划要求，治安管理机构设备与基本制度；掌握环卫管理、绿化管理、治安管理、消防管理、车辆道路管理的基本内容与要求，环卫的日常操作，绿化的评价指标，治安管理中常见问题的处置，高层建筑消防管理及消防管理规章 制度的制定，消防设施、器材的配备，各类车辆管理与停车场管理要点，各类保险责任的划分。

八．住宅小区物业管理
了解住宅的功能要求，住宅小区社会主义精神文明建设的基本内容与建设形式：熟悉住宅小区的物业管理特点、目标和原则? 住宅小区物业管理经费的来源及物业管理服务收费原则；掌握不同产权性质的住宅管理要点，住宅小区物业管理达标考核程序与标准，物业管理服务费的费用构成与测算方法。

九．经营性物业管理
了解经营性物业管理的模式与基本内容，写字楼物业、零售商业物业的分类及要考虑的因素；熟悉写字楼物业、零售商业物业租客选择时要考虑的因素和租约谈判，经营性物业的市场营销与保险；掌握写字楼物业、零售商业物业租金的确定。

十、物业管理的法制建设
了解法制建设对物业管理的重要性，法律关系三要素，物业管理的法规体系，法律责任的种类；熟悉物业管理法律规范的层次，物业管理法制建设的内容及各有关主体的权利、义务；掌握物业管理内、外部管理制度和管理方法的制定，物业管理违约行为处理方式。

第二部分 物业管理法规

本书内容为国家和部分地方政府发布的有关物业管理的各项 法律、法规、政策，行业技术标准与规范，重要的领导讲话。这些是物业管理企业规范物业管理行为、提高物业管理水平的指南和依据。因此，对本书内容应考人员应有普遍的了解。本书分为上、下两册。

说明：本部分有相当一部分法规已经失效或不完善，详细物业管理法律法规请参阅：http://www.wyfwgw.com/laws/Index.html

上 册
上册包括三部分内容。第一部分为国家法规，第二部分为部分 地方政府法规，第三部分为重要的领导讲话。考试内容和重点为第一部分国家法规。第一部分国家法规分为三大类，其要求如下：

一．法律类
这部分内容包括全国人大常委会通过公布施行的《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国保险法》、《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国民法通则》。要求应考人员对这4种法 律要有基本的了解，并且熟悉物业管理实施过程中涉及到的相关法律条文。

二．行政法规类(一)
这部分内容包括：国务院住房制度改革领导小组关于贯彻《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》的通知(1994年8月20 日)、国务院办公厅关于转发国务院住房制度改革领导小组房改领导小组《国家安居工程实施方案》的通知(1995年2月6日 国办 发第6号文发布)及14个建设部令和1个公安bu令。其中要求了 解国务院关于深化城镇住房制度改革的决定(1994年7月18日国发第43号)、建设部实施国家安居工程的意见(1995年3月8日建房第110号)、建设部令城市公有住房管理规定(1994年3月 23日。第34号)、建设部令城市房地产开发管理暂行办法(1995 年1月23日 第4l号)。要求熟悉建设部令城市房屋便器水箱应用监督管理办法(1992年4月17日 第17号)、建设部令建设工程质量管理办法(1993年11月16日 第29号)、建设部令城市。商品房预售管理办法(1994年11月15日 第40号)、建设部令城市房屋租赁管理办法(1995年5月9日 第42号)、建设部令建筑装饰装修管理规定(“1995年8月7日 第46号)、建设部、公 安部令城市居民住宅安全防范设施建设管理规定(1996年1月5 日 第49号)、建设部令城市房地产中介服务管理规定(1996年1月8日 第50号)。要求掌握建设部令城市危险房屋管理规定 (1939年12月21日第 4号)、建设部令城市异产毗连房屋管理规定(1989年11月21日 第5号)、建设部令城市房屋修缮管理规定(1989年7月8日 第11号)、建设部令公有住宅售后维修养护管理暂行办法(1992年6月15日 第19号)、建设部令城市新建住宅小区管理办法(1994年3月23日 第33号)、公安bu令租赁房屋治安管理规定(1995年3月6日 第24号)，其中《城市 新建住宅小区管理办法》要求全面掌握。

三．行政法规类（二）
这部分内容包括了国务院各有关部门及其建设部各相关司局发布的部门规章(除部令外)。要求在普遍了解的基础上，熟悉《深圳经济特区住宅区物业管理条例》、《住宅工程初装饰竣工验收办法》 (1994年6月16日 建监字第392号)、《关于城市商业网点建设问题的函》(国办函[1993]第33号)、《城市区域锅炉供热管理办法》（建城第599号）、《关于加强电梯管理的暂行规定》(1994年11月 建计第667号)和实施细则(1995年3月30日 建计第167号)。掌握《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》(1993年11月13日 建法第814号)、《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)(1995年9月8日 建房第517号)、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(1996年2月9日 计价费第266号)、《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知》(1996年9月5日 建教培字第41号)、《全国优秀管理住宅小区标准》(1995年3月11日 建房第120号)、《全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)》达标办法的通 知(1996年4月1日 建房物字第008号)、《商品房购销合同示范文本》(1995年6月29日 建房第386号)、《关于加强公有住房售后维修养护管理工作的通知》(1997年4月3日 建房字第65号)、《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》的通知(1凹7年4月l6日 建房物字第011号)。

第二部分地方法规总体上不列入全国统一的考试大纲的范围。各地在物业管理企业部门经理、管理员的培训中，应增加当地政府颁布的物业管理的相应法规内容，并可列入当地考试范围。

下 册
下册内容为行业技术标准与技术规范。这些都是物业管理企业部门经理、管理员在工作中必须遵照执行的。因此，这部分内容是考试的重点。在普遍了解和熟悉的基础上，要求掌握的重点如下：

一．房屋接管验收标准
新建房屋和原有房屋接管验收应具备的条件、应提交的资料、质量与使用功能的检验标准及交接双方的责任。

二．危险房屋鉴定标准
危险构件鉴定标准、危险房屋鉴定标准与危房及危险点的处理。

四．房屋修缮范围和标准(试行)
房屋修缮工程分类与修缮范围的界定，房屋修缮标准。

五．房屋修缮技术管理规定(试行)
房屋查勘鉴定、修缮设计或修缮方案的内容，工程监督、工程验收、技术档案、技术责任制的一般要求。

六．房屋渗漏修缮技术规程
屋面、墙体、厕浴间、地下室渗漏修缮工程的一般规定、主要技术标准和质量要求，各类防水材料进场检验项目。

七．房屋修缮工程施工管理规定(试行)
房屋修缮工程承接任务与施工计划、施工组织与准备、施工调度与现场管理、技术交底和材料构件验试，质量管理和安全生产的 一般要求，竣工交验的程序与标准，各级技术岗位的主要职责。

八．民用房屋修缮工程施工规程
重点为民用房屋各类修缮工程的一般规定。

九．房屋修缮工程质量检验评定标准(试行)
重点为房屋修缮工程质量检验的质量评定等级、评定方法及主要检验项目。

十．建筑内部装修设计防火规范
装修材料的分类和分级，民用建筑防火的一般规定，单层、多层、高层、地下民用建筑防火规定。

第三部分 房屋结构构造与识图

本书包括两部分内容，第一部分是房屋构造，第二部分是建筑识图。要求通过学习本书，使学员了解房屋建筑构造的基本原理，熟悉房屋建筑各组成部分的构造，能识读一般房屋施工图。

一、房屋建筑构造概述
了解房屋建筑的类型；掌握房屋建筑的等级

二、基础与地下室
了解基础的类型；掌握房屋建筑等级。

三．房屋骨架中墙、柱、梁、板的构造
了解隔墙和玻璃幕墙的构造和做法；熟悉墙体的类型和构造；掌握承重墙与非承重墙的区别。

四．其他构件的构造
了解楼梯和电梯的一般构造知识；熟悉阳台的结构形式，屋顶的作用、类型及组成；掌握屋顶的防水和保温构造措施。

五。房屋中门窗、地面、装饰和水电安装的构造
熟悉门窗的分类和构造的一般知识，楼地面的基本构造，吊顶的构造和做法；掌握水电安装构造的基本做法。

六．变形缝和抗震构造措施
了解变形缝的种类及作用；熟悉伸缩缝、沉降缝及抗震缝的构造措施和做法；掌握民用建筑抗震构造措施。

七。建筑防火构造措施
了解耐火等级与面积、长度、层数的关系及防火间距；熟悉建筑防火的一般知识；掌握安全疏散、防火分隔、防火构造要求及高层建筑防火知识。

八．建筑施工图的概念
了解投影的基本概念；熟悉建筑施工图的内容；掌握建筑施工图的图形、符号和常用图例，看图方法和步骤。

九．怎样看建筑总平面团
熟悉建筑总平面图的内容，掌握建筑总平面图的看固方法。

十．怎样春房屋的建筑图
了解工业建筑平面图的看图方法；熟悉建筑图的内容和组成；掌握民用建筑图和建筑结构详团的看固方法，平面图、立面图和剖面团的概念，剖面团和断面图的区别。

十一．怎样看房屋的结构图
了解基础施工图和地质勘探图的看图方法；熟悉结构图的内容和组成；掌握主体结构图看图方法和建筑图和结构图的综合看图方法。

十二．怎样看构筑物施工图
了解各种构筑物的看图方法；熟悉构筑物的概念。

十三．怎样看建筑电气施工图
熟悉电气施工图的一般概念，熟悉电气外线图和系统图，电气施工平面图和电气配件大样图。掌握电气施工图和图例和符号。

十四．怎样看结排水和煤气管道施工图
了解给排水和煤气管道的安装详图；熟悉给排水和煤气管退施工图的概念。给排水和煤气管道施工图的看图方法；掌握给排水和煤气管道施工图的图例和符号。

十五．怎样看采暖和通风工程图
了解采暖和通风施工详图；熟悉采暖和通风工程图的看图方法；掌握通风和采暖工程的概念，采暖和通风工程回图例。

十六．建筑施工图的学习和审核
了解建筑施工图的特点，各类专业之间的关系；熟悉建筑制图标准；掌握建筑模数制和建筑定位线，各类施工图的学习和审核方法。

十七．绘制施工图的知识
了解施工图绘制的基本知识。

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