花样年物业免费社区如何年赚1亿?

草莓酱哒小可耐

       2018-12-22 16:01:20      浏览482次
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    2年前,在某大型房地产论坛上,潘军告诉网易房产“他要学习‘苹果’”;前年,他谈论着“轻资产”转型;去年,他开始推荐扫一下“彩生活”的二维码,会有苹果送上门。从“苹果”到苹果,潘军总结说,他这么几年一直在做一件事。但作为上市房企花样年集团的总裁,他在做的这“一件事”却不是卖房子。

    “我在研究如何实现房子像‘存话费送手机’一样,不要钱,免费送。”潘军说,新时代他的玩法就是做“轻”资产,做一个包含房地产的“社区服务产业”。

    搭网的“彩生活”

    当记者介绍着某房企的一款社区APP时,对面的南航碧花园业主阿松显然有些不屑。

    “缴物业费、车费、报修,订餐,晒贴…这些真只算初级功能了。”阿松打开他所在小区的社区APP,打的、租房、洗衣服、买彩票、订机票车票酒店、学驾校、金融理财…

    这款叫“彩之云”的APP让人感觉,恨不得装下用户的全部生活。

    不过阿松直言,目前除了缴费、报修等基础的物业需求,其他功能其实很少使用,打的、订票等更多时候会用已习惯的几款专门的APP。

    从国内主流的几家三方市场上,记者统计看到,“彩之云APP”在百度移动应用下载500多次;腾讯应用宝平台下载1000次;豌豆荚6757人安装;安卓市场热度小于1千。

    这款去年6月1日正式上线的社区APP显然还得跟业主磨合。

    “用户接受程度不同,以及不同小区商铺评定程序的差异,都会使成本的回收具有不确定性。”某电商平台创始人甘小明就指出,开发和运营APP这一整合资源的过程,前期投入不小,成本回收漫长。

    开发了社区生活黄页应用(小区通)的小众信息科技CEO何海瑛也告诉网易房产,目前市场上社区类APP非常多,而且处在跑马圈地的野蛮生长时期,还没有能单靠它盈利的。

    不过,就“彩之云”而言,与其说是一款APP,不如说是一个系列。

    彩生活物业集团(下简称“彩生活”)副总裁董东告诉记者,在“彩之云”业主APP上线之后,物管APP、商户APP也相继上线,物管能在线上察看投诉、处理报修、管理小区,商户能发布推广信息、察看经营数据等。

    实际上,APP也仅是“彩之云”的一个载体。业主通过手机、Pad、PC、服务终端、POS机,能接触的除了APP,还有网站和微信。如果业主在这些平台看中商品和服务,则可通过“彩付卡”支付购买,然后到线下直接消费。而这些东西统统被称为“彩之云”。

    “彩生活”在搭网,“彩之云”只是其中一面。

    “我的这个买卖太大了,比房地产大多了。”潘军告诉网易房产,他现在搭建的是一个围绕社区服务,发散出“金融服务、社区服务、物业管理、地产开发、商业管理、酒店管理、文化旅游、养生养老”八项业务八个平台的网络,而每个平台又都能形成强大的募资能力。

    围绕“社区服务”展开,也使得八项业务变得和以往有所不同。以养老产业为例,潘军称,花样年的养老产业项目将全部用于租赁,与台湾和美国的养老机构合作运营。盈利方式基本是靠运营社区。

    轻社区的“赚钱术”

    运营社区到底如何盈利?谈到这个问题,潘军略显兴奋。

    “以‘彩之云’商品服务里的水果团购为例,我们每个月做一款用远低于市场的价格的水果推送给业主,这些水果都是从产地直销,我们全部承包了,联合国内顶级电商给我们的业主做团购。推一个产品,就是上百万的利润。”

    潘军指出,盈利就基于此。并且全国45个城市已有“彩生活”的团队,完全可以满足配送。剔除中介环节,便意味着节省了流通环节50%以上的成本。

    未来盈利怎么算?潘军给网易房产列了一串数据:花样年的目标是2020年让“彩生活”遍布100个千万级人口的城市,若每个城市服务人口约40万(1000万/80㎡=12万户,12万*3.1中国人均家庭人口=40万),服务就达到4000万人。如果人均年消费2万,每年就有8000亿从“彩生活”门口流过,公司只需收取1%的代理费就有80亿的利润,而且是已剔除员工工资的纯利。

    除了通过社区的消费创造盈利,潘军指出,提升效率依然是第一位因素。例如,所有的水电、保安全部专业化、标准化,减少人员提高效率;绿化、清洁、水电等都采用外包节省成本。

    不过,所有赚钱的因素里,潘军依然最看重他的“轻资产”。

    “所谓‘轻资产’就是少投钱、多办事。”潘军毫不掩饰自豪,告诉网易房产:“彩生活”去年利润差不多一个亿,但从2002年至今一共投50万。第一年略赔,第二年保平,第三年已经回本,历史上分红2700万,形成了9000万的现金资产。

    据介绍,目前花样年的八个业务中,除房地产和金融两个板块是重资产,其他都是轻资产,不需要再投钱。

    不过,潘军直言:“现在还是在用房地产来养我的轻资产。”

    但花样年在传统房地产的表现并不尽如人意。去年以101亿的业绩擦边完成年度销售目标,上半年多个主力城市推盘量和去化率不足。今年1月则受到节日影响销售1.69亿元,同比大幅下滑80%。

    “花样年确实是比较早用互联网思维来重组和发展业务的房地产公司。像互联网经常提到的海量、免费、大数据这些词,花样年已经引入了社区管理。‘零管理费’通过整合业主的大量消费来实现利润,这种模式听起来也很诱人。”有接近花样年的分析人士指出。

    但他告诉网易房产,整体来说,花样年的轻资产和彩生活的盈利模式都还在探索阶段。虽然去年“彩生活”收入1.85亿,毛利率超过40%,但它在花样年的占比还不到一成。投入过大如果销售跟不上,产品结构就不合理,会影响公司现金流。

    不过,一切质疑在潘军这里,被他一笑带过:“我2006年就提出了‘零物业管理费’这种模式,当时更不讨好。”

    “在互联网时代,房地产也必须去适应。”潘军说,他相信靠房地产挣钱的时代一定会过去,彩生活物业将和金融一起,成为未来花样年的利润重要来源。

    后记:

    潘军的确是少有的装备着“互联网思维”的房地产商。在他看来,传统的住宅“没意思”,商业地产“非常难”,不过吸引他的“大社区服务产业”这条路,也并非坦途。

    与“彩生活”近3年复合增长超20%的净利润和超40%的毛利润同行的,则是至始至终的质疑与观察。

    不过,在房地产的Web2.0时代,至少潘军和花样年依旧十分执着得开辟着他的“轻盈而人性化”的“大社区”。

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